[摘要] 2019年上半年，初步统计住宅类地块（纯住宅或含住宅）成交130余幅，总占地面积约530万平方米，规划建面约1100万平方米，同比上涨40%，平均溢价率仅为1%。
上半年悄然而逝，要总结的东西很多，这里只拿土地市场的表现来看一下青岛的房地产市场情况。
2015年-2017年是青岛房地产去库存的时期，在彼时的宏观背景下，土地的供应层面是放缓的，以此减少房地产开发上市量，从而达到消化高企库存的目的，这种方式很有效，不少区域一度出现无房可卖，房地产市场也迅速回暖。而由于土地供应放缓，开发商拿地热情高涨，拍卖地块不乏溢价成交（即便设置了条件）。
进入2017年，新盘推盘量下降，房价持续大幅上涨，贷款利率首付比例提高，购房需求逐步释放，青岛住宅成交量呈现下滑态势，但是市场表现依然是火爆异常、一房难求，这种状态一直持续到2018年上半年，此时全市的供地节奏已经有所加快。
2018年下半年至今，利率回调，首付比例回归正常，依然难掩市场降温，库存慢慢又起来了，不少开发商精装钱不赚了，改卖毛坯“让利”。这种市场形势下按照常理应该是放缓供地再来一波去库存，但2019年或将是青岛房地产土拍大年。
• 2019年上半年，初步统计住宅类地块（纯住宅或含住宅）成交130余幅，总占地面积约530万平方米，规划建面约1100万平方米，同比上涨40%，平均溢价率仅为1%。
• 看同比主要因为上半年一般供地相对较少。如果只看上半年，土拍走势也许会更能说明问题，其实土拍市场由ZF主导，调整供地节奏是调控房地产市场的一个强有力手段，但现实中影响供地节奏的因素很多，政治、经济、社会、规划等等，在今年SZSY大背景下，下半年的供地还不会少……
• 2019年上半年，全市住宅类地块平均成交楼面地价约3700元/平方米，环比上涨27%。虽然地价受到区域成交结构影响，不能完全说明问题，但各区地价涨幅显而易见。
• 以下数据截止到7月3日
• 西海岸有近60幅住宅类地块成交，成交地块规划建面480余万平方米，占全市总成交量的35%，2018年西海岸商品住宅成交量约360万平方米，目前西海岸市场存量约在360万平方米，不难预估西海岸后市存量走势。
• 即墨城阳多个大项目落地，土地成交量靠前。
• 胶州市作为历年土地供求大户，上半年供地节奏明显放缓，几次供地多为小面积、小规模的本土房企旧改用地，随着胶州开发区、少海净地供应殆尽，胶州近期签约的大项目大部分都在等拆迁腾挪土地，下半年或推进几个大项目落地。
• 西海岸和即墨入驻了更多的开发商，这得益于两个区大范围的供地。
• 和达置业2019年上半年表现优异，新增土地储备开发量约110万平方米。其中城阳夏庄13宗地，建面约62万平方米；城阳上马街道2宗地，建面约31万平方米；平度土地1宗，建面约11万平方米……
• 鲁商6月底在西海岸（与华润合作）拿下7宗地，建面约46万平方米，在即墨蓝谷拿下5宗地，建面约37万平方米。
• 融创拿下中央活力区及藏马山拿地；绿地城阳白玉山片区、西海岸西客站片区拿地；龙湖西海岸中德生态园、澳柯玛工业园、李沧区青山路等区域拿地；海尔城阳白云山、即墨商贸城、西海岸等区域拿地；碧桂园西海岸、市北、即墨蓝谷等区域拿地……
统计期间有7幅地块成交溢价率超过10%，地块共同特质是无特殊出让条件，市北高新两地块碧桂园、高实举牌胜出；西海岸两幅地块线下竞售价龙湖、新城胜出；平度莱西三地块，原锁定单位坚持到最后……
2019年半年过去，不少开发商土地储备明显优于往年同期，以往拿地的潜在供应储备也比较充足，算得上有地也有货，这与前两年货少没地、没货没地的形势有很大差距。
未来一段时间买房，购房者会有更多选择的机会和更多的机会选择……
