[摘要] 7月17日，仲量联行在《2019年第二季度青岛房地产市场回顾》中指出，青岛整体办公楼市场需求持续走低，小面积置换需求活跃；甲级办公楼市场租金水平出现较大波动。
7月17日，仲量联行在《2019年第二季度青岛房地产市场回顾》中指出，青岛整体办公楼市场需求持续走低，小面积置换需求活跃；甲级办公楼市场租金水平出现较大波动。
仲量联行青岛分公司董事总经理白路同时表示，“持续的调控政策影响下，高端住宅市场投资需求退场，住宅成交放缓，我们预计下半年房价将保持稳定”。
新增供应放缓，市场需要产品升级
报告指出，上半年青岛办公楼市场仅第一季度录得17.6万平方米新增供应，整体供应节奏放缓。目前，青岛主城区核心商务区已基本完成规模增长，到2020年预计将有520万的市场存量，但是市场上真正高品质的甲级办公物业仍有较大缺口。
随着青岛致力于打造创投风投中心城市，加强对新动能的捕捉，未来，资本驱动下的创新创业型企业必将在市中心选址，与市场需求和信息无缝对接，以便获取资本和高端人才，这必将会推动商业地产的再中心化发展，在城市核心区实现创新经济活力。
市场需求持续走低，小面积置换活跃
2019年上半年，青岛办公楼市场共录得6.3万平方米的净吸纳量，与2018年下半年的6.5万平方米相比，整体市场需求维持低迷态势。
当前，在宏观经济不明朗的情况下，多数企业搬迁及扩张意愿较为谨慎。从数据上看，上半年，搬迁置换的租赁成交占比接近70%，但其中约46%的成交面积为500平米以内的小面积需求，主要集中于租金较为优惠的乙级办公项目及降价幅度较大的甲级办公项目。
整体租金下降，甲级市场跌幅扩大
由于金融企业及外资企业的扩张意愿收缩，高承租力的市场问询量近半年持续下降，因此，上半年甲级办公市场需求遇冷明显，本季度甲级办公市场净吸纳量仅为0.9万平方米。截至第二季度，全市整体办公楼空置率为29.2%，仅环比下降0.2个百分点，但甲级办公楼空置率为44.8%，环比下降了1.7个百分点。
受市场需求疲软影响，多数甲级办公项目采取租金优惠或提供更高的产品附加值的策略以应对市场考验。甲级办公楼租金环比及同比分别下降2.3%和4.6%，至121元/平方米/月，降幅较上季度进一步扩大，对乙级办公楼市场带来一定竞争压力。因此，整体市场租金亦出现下行趋势，环比及同比分别下降1.7%和2.5%，至85元/平方米/月。
政策收紧，住宅成交放缓
随着“房住不炒”的理念越来越深入人心，青岛住宅市场逐渐降温。2019年上半年整体住宅市场成交量同比下降32.4%，仅为5.1万套。市场新增供应上升，全市可售住宅套数同比上涨36.8%，达到11.9万套。
受新项目入市影响，青岛整体住宅市场价格同比上涨7.7%，达到12,858元/平方米，但新项目的整体平均售价呈下降趋势，这表明市场在调控政策影响下已进入深度调整期，市场主力购房者为刚需及刚改客群，投资型购房者逐渐退场。高端住宅市场同样呈现量价齐跌的现象，上半年高端住宅成交量为1,461套，同比下降43.2%。
新房二手房价格持续倒挂
第二季度，青岛高端住宅市场新房成交价约为28,600元/平方米，环比上涨1.6%，主要是由于上半年部分豪宅项目开始推盘蓄客，小幅带动高端住宅价格上涨，但与去年同期相比仍下降5.1%。
二手房成交价约为32,000元/平方米，同比上涨5.8%，一、二手价格倒挂现象明显。二手房市场在春节过后的货币政策及调控政策有所放松的背景下，市场情绪出现一定变化带动价格上涨明显，近期买卖双方观望情绪较重，价格趋于稳定。
预计2019年青岛高端住宅市场将保持稳定。在经过3月份的小幅波动后整体政策环境回归理性，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方向下，住宅市场观望情绪加重，预计2019年价格整体表现将趋于稳定。
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