[摘要] 因为主城区可供地产开发的地块越来越少，过去几年主城区的新建商品房项目屈指可数。所以，一有楼盘开盘或者加推，往往都会引发抢购潮，刚需族往往会因为买不上房而感到焦虑。
因为主城区可供地产开发的地块越来越少，过去几年主城区的新建商品房项目屈指可数。所以，一有楼盘开盘或者加推，往往都会引发抢购潮，刚需族往往会因为买不上房而感到焦虑。
不过，这种情况进入2019年后得到了改观。记者在调查中发现，金家岭片区、浮山后片区、新都心片区、东李片区近期都有新盘上市，与此同时一些去年开盘的老盘也在加推新房源。虽然主城区的新盘周边配套相对醇熟，但是其高总价也让许多高端改善购房者感到压力。在二手房不断下跌的情况下，许多楼盘面临不小的销售压力。
金家岭新增豪宅产品
寸土寸金的金家岭片区已经许久没有住宅产品上市，而今年这一片区却迎来两个纯新盘。位于崂山区松岭路和仙霞岭路交汇处的佳源华府项目已经开盘。记者探访发现，该项目占地面积约21.79万平方米，总建筑面积约110.67万平方米，配有幼儿园和小学。除了住宅产品外，还规划有集中式商业、超五星酒店、高端会所等多种配套，可以基本满足金融业白领的需求。主力户型为126—190平方米，均价4.5万元/平方米低于业内预期，所以首开取得了不错的去化率，150多套的销售量甚至比一些附城区的低价刚需盘还要高。
与此同时，金家岭的另一大盘银丰·玖玺城近期也加强了产品营销工作，样板间开放进入倒计时阶段。该项目南临香港东路，东靠海尔路，还有深圳路等多条交通干道，小区南门距离地铁2号线石老人浴场站700米，可以说地理位置更为优越。银丰·玖玺城户型面积在155平方米至276平方米之间，其开盘价也一定在佳源华府之上。
除了金家岭片区的这两个高端楼盘外，崂山区还有青铁华润城、海尔·云玺、海尔·翡翠云城等项目。青铁华润城已经加推105—120平方米房源，均价32500元/平方米；海尔·云玺房源建面约148—155平方米，一梯一户，精装均价31000元/平方米；海尔·翡翠云城则是有高层和洋房两种产品，高层住宅及洋房在售，高层建面89—128平方米，均价31000元/平方米，洋房237平方米，均价35000元/平方米。
毫无疑问，崂山区是主城区楼市的价值高地，购房群体主要为高端改善人群，数量相对工薪刚需族较少，所以各大开发商在产品细节上也是精雕细琢，不过记者调查发现，各楼盘没有价格调整的迹象。
地铁盘“平价”加推
在地铁3号线开通之后，新都心板块房价可谓是直线上升。不过，受楼市总体影响，目前房价已经逐步企稳，二手房的价格在2.8万元/平方米至3万元/平方米。所以说，和达·君玥2.85万元/平方米的价格只能算是平价开盘，因为该盘并不是位于新都心的核心区，距离凯德mall等商业配套较远，所以首开和加推市场反响都平平，目前各个户型都有房源在售。除了这一新盘外，保利·天汇也加推新一期房源，价格也在2.8万元/平方米左右，户型在110—145平方米之间，虽然前期蓄客人气较旺，但目前仍有房源在售。
此外，市北区还有金沙·中粮祥云在售，产品为高层和小高层以及洋房，均价为24500元/平方米。
今年4月，碧桂园经过359轮“角逐”，以12500元/平方米的价格获得金华支路14号地块，为市北区地价第二高，项目将规划建设232户，将建设8栋楼。碧桂园还通过股权质押入股市北鞍山路浪潮大数据产业园项目，共2个地块，其中1宗为办公（8栋），1宗为住宅（9栋住宅项目）。目前这个项目也已经进入了预热阶段，记者了解到该项目将以电梯洋房为主，价格预估在3万元/平方米左右。
总价仍是一道“槛”
作为以往的刚需重地，近几年浮山后鲜有土地供出，这也积累了不少急于改善住房的刚需族。所以在远洋·万和城入市后，便获得了较高的人气。不过，记者在探访时发现，虽然该盘首开房源不多，但没有售罄。超过400万元的总价款，让改善族感到“头沉”。
远洋万和城位于市北辽阳西路与劲松五路交汇处，附近不但有海鲜市场和超市，而且小区门口就是地铁站，小区旁边还有大型商业综合体的规划，可以说配套相对醇熟。户型建面为119平方米、143平方米，精装交付，总价在420万元和520万元之间，3.5万元左右的均价，已经超过了周边二手房的价格。记者探访时，置业顾问表示首开楼座两种户型还有在售房源，但目前没有任何的促销活动。
对于这个楼盘，许多购房者虽然心动，但是总价还是相对较高。“现在二手房比较难卖，我浮山后四小区那套套二房子迟迟出不了手，如果单纯靠手头的积蓄，每个月要还1.5万元左右，压力还是比较大。再就是开发商已经拆除样板间，不确定精装到底是什么效果，感觉心里不踏实。”看房者刘先生说。此外，今年5月20日，青岛金浮苑置业有限公司（金邦物业占股49%、华新园置业51%）以6.9亿元的底价竞得辽阳东路5号地块，成交楼板价8930元/平方米。日前该项目也已经规划公示，拟规划10栋住宅建筑，其中部分住宅用于浮山后村村民拆迁安置，这也为改善族提供了新选择。
老盘加推给出亲民价
在刚刚过去的一轮牛市中，东李作为刚需重地，房价也是直线上涨。因为各楼盘去化率较高，在相当长的时间内，东李都面临无房可买的情况。近期推出的绿城·海棠印月，将为东李重新凝聚人气。近期该项目发布沙盘与户型图，产品为13层至17层小高层，户型建面为110—160平方米，毛坯交付，预计均价2万元/平方米。相对绿城以往产品的价格，这一产品的单价相对亲民。所以记者在探访时发现，有不少刚需族聚集在售楼处，询问房源状况。
此外，位于十梅庵景区旁的青岛印象·湾全新组团阅山园也已开盘，产品为16层至18层小高层，建面约88平方米套二和110平方米、130平方米套三，装修交付，均价约20000元/平方米至21000元/平方米。在安顺路与沧安路交汇处，首创·禧悦天海将推出户型为80—115平方米住宅产品，目前价格待定。
总体来说，2019年下半年，主城区新房供应量充足。但在二手房持续低迷情况下，许多换房族没有充裕的资金购买新房，从而使得部分楼盘虽然有较高的人气，但去化率并不理想。在这种情况下，销售压力较大的产品或在下半年推出优惠促销活动。本版撰稿记者王寿林
专家观点
市场已进入深度调整期
对于青岛主城区中高端住宅市场，仲量联行青岛董事总经理白路认为，随着“房住不炒”的理念深入人心，青岛住宅市场逐渐降温，2019年市场新增供应上升，全市可售住宅套数同比上涨36.8%，达到11.9万套。整体住宅市场价格受新项目影响，同比上涨7.7%达到12858元/平方米，但排除新项目的整体平均售价呈下降趋势，表明市场在调控政策影响下已进入深度调整期，市场主力购房者为刚需及刚改客群，投资型购房者逐渐退场。高端住宅市场同样呈现量价齐跌的现象，上半年高端住宅成交量为1461套，同比下降43.2%。
新房二手房价格持续倒挂。本季度青岛高端住宅市场新房成交价约为28600元/平方米，环比上涨1.6%，主要是由于上半年部分豪宅项目推盘蓄客，小幅带动价格上涨，但与去年同期相比仍下降5.1%。二手房成交价约为32000元/平方米，同比上涨5.8%。二手房市场在春节过后的货币政策及调控政策有所放松的背景下，市场情绪出现一定变化带动价格上涨明显，近期买卖双方观望情绪较重，价格趋于稳定。
