[摘要] 三伏天的酷热让楼市进入了一年中的传统淡季，但是这或将是房地产业最难熬的一个夏天。8月，青岛有40余个楼盘首开或者加推。
三伏天的酷热让楼市进入了一年中的传统淡季，但是这或将是房地产业最难熬的一个夏天。8月，青岛有40余个楼盘首开或者加推。在主城区新盘都可以做选择题的市场中，随着刚需不断减少，开发商之间的竞争更加激烈。低价走量，成为诸多开发商无奈的选择。记者在胶州、西海岸、即墨等地调查发现，许多楼盘售价都在“万元线”左右。不过在低价房面前，购房者也不是一拥而上，则是冷静观察，更加关注楼盘的品质与配套。
现象银发刚需族陆续“退场”
家住鞍山二路的张大妈退休后闲来无事，到了周末就喜欢参加各种代理公司组织的看房团。在各大营销中心不但可以拿到礼品，而且有改善打算的她，也希望更好地了解一下楼市。不过周一上午记者再次采访她时，张大妈表示已经两周没去参加看房团了。
“天气太热，而且看房的行程实在太紧张了，这一天下来累得够呛，还要忍受电话轰炸。”张大妈诉苦道。张大妈告诉记者，她参加最多的就是胶州看房团。以前胶州的看房团往往就是在胶州开发区、少海、主城区三大板块之间转悠，看四五个盘就可以打道回府。但是最近一段时间，看房的跨度变大了，有时候还要去看空港小镇的楼盘，路途花费的时间大大增加，一天跑下来腰酸背痛。而且售楼处置业顾问的态度也变得过度“热情”，通过各种利好诱导看房者买房，让她感到疲于应付。
虽然不参加看房团了，但积累了五十多名置业顾问微信好友的张大妈，对于楼市的现状了如指掌，她说：“目前房价降了不少，有的楼盘一周一个价。”张大妈说。以胶州开发区为例，在某大盘率先毛坯改精装之后，众多楼盘都开始降价促销，毛坯房基本都在1万元/平方米左右，有的楼盘甚至还跌破了“万元线”。
探盘 供大于求市场逐渐变冷
记者在调查中发现，张大妈对于楼市的介绍基本属实。以胶州为例，在过去的两年中，胶州土地供应十分充足，特别是开发区和少海片区，云集了碧桂园、融创、荣盛、花样年、远洋等诸多开发商，而且都是大体量楼盘。从去年下半年开始，各大楼盘都进入了密集加推期，但受到楼市调控政策影响，炒房客逐渐离场，刚需族难以消化各大楼盘的加推量。
以8月为例，三木·家天下·文澜府计划加推建面116—142平方米的高层住宅，均价10000元/平方米，但是该楼盘在区域内就有诸多竞品。其中，荣盛锦绣外滩项目在售产品为多层、小高层、高层，户型面积为97—142平方米套三，高层均价9800元/平方米；天一仁和悦海大观项目高层在售，剩余户型面积为115、120、130、139、142平方米，均价10600元/平方米至11000元/平方米；远洋御城17号楼已经加推，目前在售25层至31层高层产品，户型建面为99平方米、126平方米，均价11000元/平方米。
除了开发区片区外，少海片区楼盘也同样都从12000元/平方米左右，回落到了10000元/平方米左右。中洲半岛城邦目前在售16层、18层小高层产品，在售户型建面为107、120、145、147平方米，目前在售均价为9000元/平方米至11000元/平方米之间；保利叁仟栋项目瞰湖小高层在售，建面122、133平方米，均价10500元/平方米；云嶺四季项目毛坯房源在售，户型建面105、119平方米，均价8900元/平方米。
相比以前的价值洼地，空港新区的房价直接到了“万元线”以下。鲁骐金岸世家7月27日加推了小高层产品，户型建面98、111、129平方米，参考均价8100元/平方米；联谊景尚蓝湾目前在售洋房建面110—133平方米套三户型，毛坯交付，均价8800元/平方米；别墅建面119—150平方米，均价11000平方米至13000元/平方米；三木空港小镇璟云项目，户型建面45—123平方米之间，均价7500元/平方米。
记者调查发现，在这种形势下，购房者已经不再将片区未来规划作为关注重点，而把精力用于调查项目现有配套。“感觉有些地方人气太差，以后如果入住率比较低，周边商业、医疗配套也很难跟上，这样的房子怎么住啊？”市民程先生有些担忧地说。
即墨盘低开争夺城阳客
随着楼市上刚需族不断减少，许多楼盘在定价时不止关注本区的楼盘价格，而且还会注意相邻区市的楼盘的销售情况以及价格，并且通过低价争夺客户。在过去的两年中，城阳房价涨幅较大，目前片区内已经几乎没有“万元盘”，即使最北侧的白云山片区，目前房价都集中在13000元/平方米至16000元/平方米之间。在融创、绿地等楼盘进入加推期之后，该片区竞争更加激烈，有的老盘直接将售价从16000元/平方米降至了13000元/平方米左右，但是销售效果依然平平，每天需要派出诸多营销人员到周边楼盘截客。
在这种情况下，与白云山片区相邻的即墨大盘金茂智慧国际城，在价格制定上也进行了调整。记者调查了解到，该盘的开盘价在11000元/平方米至12000元/平方米之间，但如果加上开盘优惠，许多房源价格在10000元/平方米左右，这一价格对于购房者还是有一定的吸引力。“和一些城阳的盘差了不到三公里但是便宜了4000元/平方米，这个楼盘还有些自建配套，比纯住宅好一些。”购房者朱先生说。
与此同时，即墨创智新区和蓝色硅谷的楼盘也开始了低价加推。中建尚锦苑户型建面98—128平方米，均价11000元/平方米，不少代理商表示这个价格还有优惠空间；永合萃英花园现在售A区建面82、90、100平方米，均价10500元/平方米。代理商不仅将地铁换乘标注清楚，而且将宣传册投放到市南老城区。
特色活动增加的只是人气
西海岸作为网红片区，虽然新房成交量一直在岛城名列前茅，但是也存在冷热不均的情况。许多楼盘低价揽客的同时，还会举行各种特色活动。其中，金地自在城项目位于西海岸的交通商务区内，在售小高层，户型建面90平方米至108平方米，均价9500元/平方米，这在西海岸算是低价盘。开发商为了让更多购房者了解该楼盘，在暑期举行了多次马戏表演活动，引来众多孩子和年轻的家长。
位于昆仑山路的华皓锦域预计首推建面约110、119、134、144平方米套三套四户型，全明南向设计，价格预计9900元/平方米左右，毛坯交付；龙湖西府原著小高层户型建面96—115平方米，均价约10000元/平方米，带装修交付；叠拼别墅户型建面138—141平方米，为毛坯交付，总价150万元起；辛安府项目主力户型为100—197平方米的三居至五居室，价格为10500元/平方米。在调查中记者发现，大多数楼盘都会在周末举行暖场活动，其中亲子活动占了相当大的比例。
分析高成本楼盘成低价盘先锋
现在降价的楼盘是不是都是低价拿地的楼盘？记者调查发现，也并非都是如此。胶州某开发商的营销负责人李先生告诉记者，因为他们拿地成本比较低，所以未来定价灵活性更高，该楼盘反而不急于开盘。“我们融资成本相对较低，所以可以再等等，看政策面和房贷利率会不会有新变化。相比之下，着急的是我们隔壁的楼盘，他们拿地的价格是我们的四倍左右，现在大多在‘万元线’左右的价格出售，如果卖得快可以保本，甚至略有盈余。但如果再低于这个价格，他们恐怕就要亏钱了。”李先生分析说。
其实，房价优惠对于购房者来说是好事，但是低价房也藏着营销套路，需提醒购房者多加留意。
