[摘要] 受楼市调控政策的影响，在过去几年中，青岛新房的价格与二手房之间一直呈现价格倒挂的现象。当新都心、东李等热点片区的二手房价如脱线风筝直线上升之时，有限的新盘价格往往比周边的二手房总价低十几万元甚至几十万元
受楼市调控政策的影响，在过去几年中，青岛新房的价格与二手房之间一直呈现价格倒挂的现象。当新都心、东李等热点片区的二手房价如脱线风筝直线上升之时，有限的新盘价格往往比周边的二手房总价低十几万元甚至几十万元，这让许多购房者有种“买到即赚到”的感觉，当然，这也是“日光盘”出现的主要原因。
但随着楼市供需关系的变化，二手房价格在不断走低。据二手房交易统计平台数据显示，青岛8月底的二手房房价比年初下跌了5%左右，而且逐月下滑连续“七连跌”。记者在浮山后、新都心、火车北站等地调查发现，现在许多二手房的价格已经低于片区内新房的价格。以前许多非新房不买的刚需族，也开始渐渐转变观念，制定出更为灵活的购房计划。
浮山后 ：明星小区不断降身价
对于一心想在浮山后买房的朱宁（化名）来说，鲁信长春花园曾经是一个让他感到“绝望”的小区。作为二手房平台热度较高的小区之一，在过去几年，房价涨幅一直位于全市的前列，远远超过了主城区一些新楼盘的价格。周边的楼盘虽然价格能低一些，但是在品质上朱宁不是很满意，价格也比辽阳东路、海尔路等位置的新盘要高。“相比之下，新房的价格更低，还有地铁配套，但就是太抢手根本难买上。”朱宁说。
2017年年底，朱宁曾经参与过崂山区一个地铁盘的首开。当时开盘价在2.8万元/平方米左右，而鲁信长春的二手房单价已经达到3.4万元/平方米左右，这一价格差让主城区内少有入市的新盘取得了超高的人气。交上100万元的验资款后，朱宁进入了紧张的网络开盘环节，但是刚登录系统房子就全被秒光。
但这种郁闷的购房经历从去年下半年发生了转变。包括鲁信长春花园在内的诸多楼盘，二手房房源的数量不断增加，特价房也越来越多。以一套137平方米的双卫套三房为例，2018年3月份的价格470万元，但最新的报价是438万元，单价3.19万元/平方米，而且房东还送车位。目前，在浮山后片区也有远洋万和城这样的新盘，但价格在3.35万元/平方米至3.5万元/平方米左右，已经超过了周边二手房的价格。相比鲁信长春花园，远洋万和城有建筑年代上的优势，但是园林绿化方面却略逊一筹。在新房二手房各有利弊的情况下，朱宁还是选择等待。
记者调查发现，除了鲁信长春花园之外，海尔东城国际、金顶花园等小区二手房不断回落，而且有不少改善族所需要的三室户型，但是成交量却比较低迷，这也促使了很多特价房的出现。与此同时，该片区内房东卖房意愿也很强烈。
新都心 ：特价房跌下“3万线”
地铁3号线开通之后，新都心成为主城区最火的片区之一。凯德mall周边的次新房房价如脱缰的野马，不断向上“狂奔”，曾经一度冲过了3.5万元/平方米。与此同时，片区内海尔·世纪公馆、保利·天汇等新盘的价格在2.8万元/平方米至3.1万元/平方米之间。所以在过去两年中，新都心的新盘往往都能取得不错的去化率，许多楼盘甚至半夜开盘都能售罄。
但随着二手房人气不断走低，新都心的次新房也跌下了“神坛”。以距离凯德mall和地铁站最近的万科城、和达中心城为例，目前的二手房在3万元/平方米左右，但是有许多特价房价格已经跌破3万元/平方米。 2015年交付的和达中心城一套90平方米的套三房售价为265万元，单价在2.91万元/平方米；万科多伦多社区的85平方米两室两厅二手房价格已经降到224万元，单价到了2.6万元/平方米。距离地铁站稍远福岭小区、鼎城等小区，单价则降至2.5万元/平方米。
记者调查多名年轻刚需族了解到，近八成的人对于住宅的区位比较关注。“当然希望离着凯德mall、万科中心越近越好，不仅吃饭娱乐方便，这里的儿童教育机构也比较集中，老人带孩子来学习也会很方便。”市民宋女士说。在新都心核心区的二手房房价回落后，宋女士已经彻底放弃了购买新房的想法，而是准备买一套周边的二手房。
目前，新都心片区在售新盘大多聚集在长沙路地铁站附近。与老盘相比，距离以凯德mall为中心的新都心商圈相对较远。以和达·君玥为例，项目位于黑龙江南路与滁州路交汇处，如果从楼盘走到凯德mall需要走1.6公里左右，按照正常人的步速大约需要30分钟，目前该项目推出低起价的招牌，在2.8万元/平方米至3万元/平方米之间。一期便推出了位置最好的楼座销售，并且即将加推二期，但目前还有不少房源可售。
交通商务区 ：二手房价低还送车位
地铁3号线不仅带火了新都心，作为3号线终点站，火车北站附近的交通商务区也成了刚需外溢的重地。除了3号线之外，未来地铁8号线、地铁1号线会经过这一片区，交通优势也让这一片区依旧维持了较高的人气。目前，片区内首创·禧悦天海已经开盘。
记者到营销中心采访发现，这个楼盘仅仅有两栋普通商品住宅可售，户型面积80平方米至115平方米之间，符合目前刚需族需求。但是市场反应仍然平平，2.3万元/平方米的售价是众多刚需族不感冒的主要原因。“现在许多刚刚满两年的次新房价格在2.1万元/平方米左右，而且还能送一个车位，年轻人当然会选这样的二手房。”房产经纪人小冯说。
小冯告诉记者，对于选择这一片区的刚需族来说，大多数都是工薪阶层，在经济条件有限的情况下，都会算细账。如果买新房，首付需要94万元，房贷每月需还8000多元，而且还要两三年后收房，每个月还要再支付2000元租房。但如果买二手房的话，压力明显减轻。以海怡新城一套115平方米的二手房为例，首付为90万元，房贷每月还7500元，可即买即住。所以现在许多年轻的刚需族已经调整购房计划，开始淘二手房了。
调查 ：刚需减少优惠增多
在二手房不断降价的情况下，也有不少购房者坚持要买新房。市民楚先生家住浮山后，他现在的住房是三居室，可以满足自己的居住需求，想换房主要是小区内停车太难。“我们小区住户与车位配比是10：3，当时买房时也没买车位，后来再想买就买不到了。”楚先生说。他认为，新建小区最大的好处就是有充足的地下车位，这样以后就不用再为停车烦心了。
除了车位问题外，还有的购房者看好的是新建商品住宅的品质。在山东路工作的张先生今年的换房计划只有一个，那就是鞍山路附近的一处洋房产品。“电梯洋房在市区内非常少，老人喜欢清静，不喜欢高层住宅，所以我换房基本只有这一个选择。”张先生说。不过，记者在调查中发现，这样坚持买新房的中高端改善族数量并不多，主要原因是大部分人已经在过去两年中完成了置业计划。
在这种情况下，开发商的压力是显而易见的，以往要高首付、捆绑车位的楼盘，现在购房门槛都已经降低。李沧某纯新盘，在中秋节前释放了买房送车位的利好，这种优惠以前是没有过的。
另外，许多开发商也加快了开发效率。 7月25日，青岛信保双盈置业有限公司 （保利控股）18亿元竞得新都心四地块。四天之后，开发商就公布了项目的该规划，这种效率在以前是不多见的。
展望 ：土地“井喷”买房更从容
不只是买二手房的人可以等，对于钟情于新房的购房者来说，未来的选择也将更多。8月9日，市北上演了一场土拍盛宴。市北城建、市北城发、中铁建和华新园分别竟得市北5宗地，成交总价38亿元。
记者在调查中发现，这些地块的位置非常不错。其中三宗属于新都心板块，1号地块位于淮安路66号，总占地面积为5676.4平方米，总建面为17029.2平方米，土地用途为住宅（建面10900平方米），根据2018年的规划该地块将建设3栋高层，分别为2栋楼高22层及26层的住宅楼，以及一栋14层办公楼；3号地块位于市北区炉具厂改造项目以北、重庆南路以东、长沙路以南、宁乡路以西，总占地面积为15715.5平方米，总建面为50289.6平方米，土地用途为住宅用地（建面45260.6平方米；6号地块位于市北区南京路以北、重庆南路以南、拜泉路延长线以西，总占地面积为22650.8平方米，总建面为83600平方米，土地用途为住宅用地。
此外，李沧区也有龙湖、越秀等多个新项目即将面世。对于购房者来说，即使是买新房，未来的选择的范围也较多，没有必要赶在“金九银十”仓促出手。
本版撰稿摄影记者王寿林
