[摘要] 买房要看天，这是最起码的常识。但是，很多人都是后知后觉，还在捧着 10年前的炒房攻略在买房。难怪社会上永远不缺接盘侠。
买房要看天，这是最起码的常识。但是，很多人都是后知后觉，还在捧着 10年前的炒房攻略在买房。难怪社会上永远不缺接盘侠。
如果你没有感受到楼市重压，那么奉劝你今后远离楼市，如果你已经体会到楼市变局，说明你是可造之材。
今天主要想分享一些现阶段最重要的买房理念和对楼市的深度思考，对你买房一定大有裨益。
1、逆势加息
近日，央行宣布于9月16日全面降准0．5个百分点，定向降准1个百分点，总共释放资金9000亿元。
降准的根本目的是为了让银行资金充裕，钱多了，银行才有动力低息放贷给企业。所以，本周央行极大概率会调低 MLF利率，从而引导 LPR利率下调，9月20日LPR降息可以说已经是板上钉钉了。
降准降息的时代已经到来！然而对楼市来说，降息根本就是天方夜谭！
近日，杭州多家银行首套房贷利率在原来上浮5－8％的基础上，进一步上调到10％，二套则上浮15％。苏州：9家银行首套上浮25％，二套上浮30％。南昌：首套普遍上浮20％，二套房上浮25－30％。郑州：多数银行首套二套房贷都上浮20％。
融360大数据显示，其监测的35个城市共533家银行中，目前共有19家银行首套房贷利率水平低于4．85％（8月LPR）， 116家银行的二套房贷利率水平低于5．45％（8月LPR＋60点）。根据央行规定，10月8日房贷利率新政实施后，各银行首套不能低于LPR，二套不能低于LPR＋60，因此，以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率水平。
其实，央行的“首套不低于LPR，二套不低于LPR＋60”是最低限度，经过各省市层层加点后，房贷利率一定是远远高于这个标准的。即使未来LPR下降之后，加点必定会同步提高，最终只会有一个标准：房贷利率只能升，绝不会降，包括纯刚需的首套房。
2、利率上涨如何买房？
当下，不少人认为：房贷利率一直在涨，买房要多缴利息，现在买房不划算。能说出这种话的人，绝对是典型的房产白痴。
过去的无数次周期，都是降准降息之后造就了最佳的购房时机。其实，从去年开始我们就再一次迎来了经济周期，但是，房地产周期却被硬生生的烫平了、掰直了。所以，才会有全行业降息，唯独给楼市加息。2019年6月，房贷利率已经触及历史最低点，现在已经开始进入定向加息通道。
未来，再盯着房贷利率买房的人，一定是最愚蠢的外行。现在买房的唯一标准就是：砍价空间。
举个例子：假如一套300万的房子，首付100万，贷款200万，还款20年。利率上浮10％，相对于基准利率来说，月供每月多还利息800元，利率上浮20％，月供每月多还利息1600元。按照房子8年置换或者提前还清贷款的普遍情况来计算，利率上浮 10％， 8年共多还了7．68万元利息，相当于300万房价的2．56％。利率上浮20％，8年共多还15．36万元利息，相当于房价的 5．12％。
说的简单直白点就是：假如利率上浮10％，你只需要在买房时房价多砍2．56％就可以拉平，假如利率上浮20％，你只需要砍价5．12％就可以找平。
对于现在的楼市来说，新房95折是起步价，一二手倒挂比比皆是，而二手房，砍价10％也根本不是难事。
在这种楼市大环境下，还将利率作为买房决策条件的人，这辈子就基本告别楼市了。
3、卖房越来越难
中原地产研究中心数据显示，到今年8月末，北京新建商品房库存量已经达到6．75万套， 3年前，这个数据还是3．9万套，库存已经翻倍。
透明售房网显示，7月底，杭州市区二手房挂牌量已经达到8．5万套，年底一定会突破10万套。
链家网显示，去年12月，重庆二手房挂牌量为4．6万套，而现在9月份已经高达11．7万套。
链家网显示，去年12月，成都二手房挂牌量为5．8万套，而现在9月份已经达到了11万套。
把楼市周期硬性掰直的结果就是，只有限价严重的新房才能卖得掉，其它全部变成库存，限购限贷一二手倒挂又导致二手房完全失去竞争力，跌不到限价新房的价格，根本没市场。
未来很长一段时间内，楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉。卖房将越来越难，买房将越来越容易。
未来几年的买方市场中，只有三类房子值得去抢：限价倒挂的新房、投资客急抛的笋盘和便宜的学区房。除此之外，所有房子都很难在短期内顺利卖掉。
所以，如果近1－2年你打算置换，千万不要先买后卖，因为买房只需要1个月，而卖房可能需要6个月。顺序搞反的结果就是你不得不迫于付款压力，吐血贱卖自己的房子。这种例子我最近遇到太多太多。
4、人生第一套房
此条我是针对打算结婚，打算生孩子的普通家庭而言，丁克和单身贵族可以略过。
人生第一套房或者说第一套婚房，一定要首选学区房。
你可以试想下，假如你们单纯为了舒适单纯为了虚荣，砸锅卖铁买了一套郊区大房子，结果婚后最多 3年，就要面临孩子上幼儿园，上小学的问题。无奈之下只能卖掉精心布置的婚房来换市区老破小学区房，人生一定生无可恋。
而假如你们婚后买的第一套房就是学区小房，只要坚持到孩子读书，就可以高价抛掉，轻轻松松置换大房。
由奢入俭难，由俭入奢易，这个道理大家应该都懂。更为重要的一点是，学区房是只涨不跌，而且涨幅远远超过其它所有房产。你舒舒服服的住了 3年的婚房之后，想要再来置换学区房，差距已经远远超出你的想象。
5、哪里限购买哪里
调控松松紧紧，楼市起起伏伏。从全国范围内说，城市分两类：一类是不管调控多紧，都是涨的多跌的少，比如一线强二线，还有一类是不管调控多松，都是跌的多涨的少，甚至是多年不涨，比如东北，山西、陕西和内蒙、甘肃的三四线城市，这代表了大多数中国小城的现状。
当然，在同一城市中，也分限购区和非限购区，典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛、济南。
限购代表着过去房价的暴涨，和未来升值的潜力，投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机，被限购挡在了门外，就随便选择投资标的，为了投资而投资。
说的直白点，给你两条路选：要么把心思用在破限购上，要么耐心等待限购放开再投资，你有限的子弹一定要打到靶上。
限购的城市、限购的区域，才是你需要挖空心思，削尖脑袋想办法挤进去的地方。等到放开限购的那一天，你就看得出来，哪里涨的快，哪里跌的快了。
务必记住一点，哪里限购买哪里，而绝非哪里便宜买哪里。
6、谁是刚需，谁是投资？
相信大家都常常听到一句烂大街的话：刚需可以买。还有一些朋友买房常常会说：我是刚需加投资，我是自住但希望增值。也常有一些伪砖家会告诉你：刚需随便买，投资不建议。
其实，刚需和投资根本不是用自住与否来区分的，而是要看持有时间。持有 3年以下，你天天住在里面也是投资，持有 8年以上，你天天空置，同样是刚需。
买10套房，全部持有10年，你就是刚需中的战斗机。你信用贷、抵押贷再加各种外债买下首套自住房，月供撑不过2年，你同样属于投机炒房。
所以说，现阶段还能不能买房，刚需还是投资根本不重要，最关键的是看你月供能坚持几年？
那些资金链断裂的投资客吐血急抛，不是他们不想继续持有，而是他们手中的现金已经还不起月供。
只要你的月供压力不影响生活，坚持几年之后，总能穿越周期，看见风雨过后的彩虹。
楼市里最害怕的不是房价下跌和横盘，而是你手中的月供撑不过这个冬天！
深冬已经来临，请备好粮草、准备冬眠！
7、最刚的刚需
刚需和投资，有时候真的是傻傻分不清楚。包括现在如此严厉的限购限贷，其实还是有很多漏洞可以钻的。阻碍你买房的，从来都不是房票，而是钱太少！
但是，房地产市场有一项指标却是最最真实的，那就是租房需求，租房绝对是最刚的刚需。
房价高并不能完全代表一座城市的发展潜力，比如当年的鄂尔多斯，比如现在的厦门。但是，房租高，则一定说明这座城市前途无量。
租赁市场是外来刚需的“蓄水池”，是房价上涨的源动力。北京有863万人租房，上海有951万人租房，北京上海租赁人口占常住人口的40％，深圳80％的人都是租房居住。租赁最终都会转化为购房需求，5－8年后还会再次转化为置换改善需求。
租金稳定，并且持续稳步上涨，说明了人口在不断的涌入。只有这样的城市才值得你长期持有房产。
房价的短期涨跌完全受政策影响，但是放到5－10年来看，只有外来人口是决定房价涨跌的唯一因素。
房价高，未必房租高，但房租高，必定房价高。外来人口，这种最刚的刚需，首先推高的一定是房租，其次才是房价。在哪里投资房产，你应该已经清楚了。
另外，附赠一个知识点，出租房最好选择在每年7－8月毕业季签合同，一年一签，一年一涨，租金收益保证比别人多赚 10％以上。
8、谨慎购买保障房
先带大家围观下上海刚发布的非沪籍购买共有产权房的政策。
2019年8月20日，上海市房管局印发《关于开展全市面上非沪籍共有产权保障住房咨询及受理工作的通知》，原文不赘述了，简要概括下来就是：
一、非沪籍买共有产权房，首先要符合限购条件，也就是有房票，此外还对居住证积分，工作单位，家庭收入有严格要求。
二、共有产权房产证不满 5年的，不能买商品房，再加上拿到产证的2年时间，至少7年不能买商品房，而且共有产权房也不能转让，深度套牢 7年，无论外面房价如何天翻地覆。
三、产证满5年后，不能购买政府产权份额，也不能变成商品房上市交易。想要另外买商品房的，必须先退出共有产权房。自己份额可以转让给符合条件的人，或者政府回购。政府回购价格是你 7年前买进价格加银行定期利息。也就相当于你 7年的投资收益只有银行利息，跑输通胀是毫无疑问的。
共有产权房、经济适用房这种保障房政策无可厚非，是坚守房住不炒的优良典范，我举双手支持。
但是，无论北京上海，还是其他试点的二线城市，这种保障房通常都是 5年限售，满 5年后也不能自由上市交易，都是在内部流转，完全变成自有产权的商品房限制很多环节很多。而且这种房子品质一般，涨幅一定是严重跑输大盘的。
因此，对于各种保障房，我建议那些事业刚起步尚在上升期的年轻人和有潜力有梦想的朋友，不要购买，因为不能自由上市交易的房产，根本不是商品，失去了流动性和增值潜力，就是一堆砖头。
而对于那种无望改善生活的中老年困难家庭，能低价买到保障房，解决居住问题，还是值得庆贺的。
说的直白点，共有产权房、经济适用房这种保障房只有居住功能，没有金融属性，想要住一辈子可以买，想要靠它保值增值，门都没有。
9、房子过剩的谎言
从去年开始，不断有人说，现在我国家庭户均拥有住房 1．1套，我国房子已经饱和过剩了。
必须承认房子总量是不少，但是饱和过剩还远远没有达到。
目前，我们421家庭人口倒金字塔结构下， 90后00后不缺房子，这个是事实。爷爷奶奶外公外婆父母留给你3套房是最低水平。但最大的问题是，这3套房子在哪个城市？
过去20年，是城镇化的时代，从农村走向县城，消灭农民才能富裕农民。未来20年，将是大城市化的时代，大城市虹吸小城市，只有发展壮大才能参与国内竞争和国际竞争。
小城市的住房早已过剩，大城市的住房还远远没有饱和。
上海3套房是你的资产，鹤岗3套房则是你的悲哀。
所以说，很多时候，一个人的层次与努力与否关系不大，因为，你出生的瞬间就已经决定了你这辈子将在哪个层次活着！
