[摘要] ​买房要看天,这是最起码的常识。但是,很多人都是后知后觉,还在捧着 10年前的炒房攻略在买房。难怪社会上永远不缺接盘侠。

买房要看天,这是最起码的常识。但是,很多人都是后知后觉,还在捧着 10年前的炒房攻略在买房。难怪社会上永远不缺接盘侠。

如果你没有感受到楼市重压,那么奉劝你今后远离楼市,如果你已经体会到楼市变局,说明你是可造之材。

今天主要想分享一些现阶段最重要的买房理念和对楼市的深度思考,对你买房一定大有裨益。

1、逆势加息

近日,央行宣布于9月16日全面降准0.5个百分点,定向降准1个百分点,总共释放资金9000亿元。

降准的根本目的是为了让银行资金充裕,钱多了,银行才有动力低息放贷给企业。所以,本周央行极大概率会调低 MLF利率,从而引导 LPR利率下调,9月20日LPR降息可以说已经是板上钉钉了。

降准降息的时代已经到来!然而对楼市来说,降息根本就是天方夜谭!

近日,杭州多家银行首套房贷利率在原来上浮5-8%的基础上,进一步上调到10%,二套则上浮15%。苏州:9家银行首套上浮25%,二套上浮30%。南昌:首套普遍上浮20%,二套房上浮25-30%。郑州:多数银行首套二套房贷都上浮20%。

融360大数据显示,其监测的35个城市共533家银行中,目前共有19家银行首套房贷利率水平低于4.85%(8月LPR), 116家银行的二套房贷利率水平低于5.45%(8月LPR+60点)。根据央行规定,10月8日房贷利率新政实施后,各银行首套不能低于LPR,二套不能低于LPR+60,因此,以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率水平。

其实,央行的“首套不低于LPR,二套不低于LPR+60”是最低限度,经过各省市层层加点后,房贷利率一定是远远高于这个标准的。即使未来LPR下降之后,加点必定会同步提高,最终只会有一个标准:房贷利率只能升,绝不会降,包括纯刚需的首套房。

2、利率上涨如何买房?

当下,不少人认为:房贷利率一直在涨,买房要多缴利息,现在买房不划算。能说出这种话的人,绝对是典型的房产白痴。

过去的无数次周期,都是降准降息之后造就了最佳的购房时机。其实,从去年开始我们就再一次迎来了经济周期,但是,房地产周期却被硬生生的烫平了、掰直了。所以,才会有全行业降息,唯独给楼市加息。2019年6月,房贷利率已经触及历史最低点,现在已经开始进入定向加息通道。

未来,再盯着房贷利率买房的人,一定是最愚蠢的外行。现在买房的唯一标准就是:砍价空间。

举个例子:假如一套300万的房子,首付100万,贷款200万,还款20年。利率上浮10%,相对于基准利率来说,月供每月多还利息800元,利率上浮20%,月供每月多还利息1600元。按照房子8年置换或者提前还清贷款的普遍情况来计算,利率上浮 10%, 8年共多还了7.68万元利息,相当于300万房价的2.56%。利率上浮20%,8年共多还15.36万元利息,相当于房价的 5.12%。

说的简单直白点就是:假如利率上浮10%,你只需要在买房时房价多砍2.56%就可以拉平,假如利率上浮20%,你只需要砍价5.12%就可以找平。

对于现在的楼市来说,新房95折是起步价,一二手倒挂比比皆是,而二手房,砍价10%也根本不是难事。

在这种楼市大环境下,还将利率作为买房决策条件的人,这辈子就基本告别楼市了。

3、卖房越来越难

中原地产研究中心数据显示,到今年8月末,北京新建商品房库存量已经达到6.75万套, 3年前,这个数据还是3.9万套,库存已经翻倍。

透明售房网显示,7月底,杭州市区二手房挂牌量已经达到8.5万套,年底一定会突破10万套。

链家网显示,去年12月,重庆二手房挂牌量为4.6万套,而现在9月份已经高达11.7万套。

链家网显示,去年12月,成都二手房挂牌量为5.8万套,而现在9月份已经达到了11万套。

把楼市周期硬性掰直的结果就是,只有限价严重的新房才能卖得掉,其它全部变成库存,限购限贷一二手倒挂又导致二手房完全失去竞争力,跌不到限价新房的价格,根本没市场。

未来很长一段时间内,楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉。卖房将越来越难,买房将越来越容易。

未来几年的买方市场中,只有三类房子值得去抢:限价倒挂的新房、投资客急抛的笋盘和便宜的学区房。除此之外,所有房子都很难在短期内顺利卖掉。

所以,如果近1-2年你打算置换,千万不要先买后卖,因为买房只需要1个月,而卖房可能需要6个月。顺序搞反的结果就是你不得不迫于付款压力,吐血贱卖自己的房子。这种例子我最近遇到太多太多。

4、人生第一套房

此条我是针对打算结婚,打算生孩子的普通家庭而言,丁克和单身贵族可以略过。

人生第一套房或者说第一套婚房,一定要首选学区房。

你可以试想下,假如你们单纯为了舒适单纯为了虚荣,砸锅卖铁买了一套郊区大房子,结果婚后最多 3年,就要面临孩子上幼儿园,上小学的问题。无奈之下只能卖掉精心布置的婚房来换市区老破小学区房,人生一定生无可恋。

而假如你们婚后买的第一套房就是学区小房,只要坚持到孩子读书,就可以高价抛掉,轻轻松松置换大房。

由奢入俭难,由俭入奢易,这个道理大家应该都懂。更为重要的一点是,学区房是只涨不跌,而且涨幅远远超过其它所有房产。你舒舒服服的住了 3年的婚房之后,想要再来置换学区房,差距已经远远超出你的想象。

5、哪里限购买哪里

调控松松紧紧,楼市起起伏伏。从全国范围内说,城市分两类:一类是不管调控多紧,都是涨的多跌的少,比如一线强二线,还有一类是不管调控多松,都是跌的多涨的少,甚至是多年不涨,比如东北,山西、陕西和内蒙、甘肃的三四线城市,这代表了大多数中国小城的现状。

当然,在同一城市中,也分限购区和非限购区,典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛、济南。

限购代表着过去房价的暴涨,和未来升值的潜力,投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机,被限购挡在了门外,就随便选择投资标的,为了投资而投资。

说的直白点,给你两条路选:要么把心思用在破限购上,要么耐心等待限购放开再投资,你有限的子弹一定要打到靶上。

限购的城市、限购的区域,才是你需要挖空心思,削尖脑袋想办法挤进去的地方。等到放开限购的那一天,你就看得出来,哪里涨的快,哪里跌的快了。

务必记住一点,哪里限购买哪里,而绝非哪里便宜买哪里。

6、谁是刚需,谁是投资?

相信大家都常常听到一句烂大街的话:刚需可以买。还有一些朋友买房常常会说:我是刚需加投资,我是自住但希望增值。也常有一些伪砖家会告诉你:刚需随便买,投资不建议。

其实,刚需和投资根本不是用自住与否来区分的,而是要看持有时间。持有 3年以下,你天天住在里面也是投资,持有 8年以上,你天天空置,同样是刚需。

买10套房,全部持有10年,你就是刚需中的战斗机。你信用贷、抵押贷再加各种外债买下首套自住房,月供撑不过2年,你同样属于投机炒房。

所以说,现阶段还能不能买房,刚需还是投资根本不重要,最关键的是看你月供能坚持几年?

那些资金链断裂的投资客吐血急抛,不是他们不想继续持有,而是他们手中的现金已经还不起月供。

只要你的月供压力不影响生活,坚持几年之后,总能穿越周期,看见风雨过后的彩虹。

楼市里最害怕的不是房价下跌和横盘,而是你手中的月供撑不过这个冬天!

深冬已经来临,请备好粮草、准备冬眠!

7、最刚的刚需

刚需和投资,有时候真的是傻傻分不清楚。包括现在如此严厉的限购限贷,其实还是有很多漏洞可以钻的。阻碍你买房的,从来都不是房票,而是钱太少!

但是,房地产市场有一项指标却是最最真实的,那就是租房需求,租房绝对是最刚的刚需。

房价高并不能完全代表一座城市的发展潜力,比如当年的鄂尔多斯,比如现在的厦门。但是,房租高,则一定说明这座城市前途无量。

租赁市场是外来刚需的“蓄水池”,是房价上涨的源动力。北京有863万人租房,上海有951万人租房,北京上海租赁人口占常住人口的40%,深圳80%的人都是租房居住。租赁最终都会转化为购房需求,5-8年后还会再次转化为置换改善需求。

租金稳定,并且持续稳步上涨,说明了人口在不断的涌入。只有这样的城市才值得你长期持有房产。

房价的短期涨跌完全受政策影响,但是放到5-10年来看,只有外来人口是决定房价涨跌的唯一因素。

房价高,未必房租高,但房租高,必定房价高。外来人口,这种最刚的刚需,首先推高的一定是房租,其次才是房价。在哪里投资房产,你应该已经清楚了。

另外,附赠一个知识点,出租房最好选择在每年7-8月毕业季签合同,一年一签,一年一涨,租金收益保证比别人多赚 10%以上。

8、谨慎购买保障房

先带大家围观下上海刚发布的非沪籍购买共有产权房的政策。

2019年8月20日,上海市房管局印发《关于开展全市面上非沪籍共有产权保障住房咨询及受理工作的通知》,原文不赘述了,简要概括下来就是:

一、非沪籍买共有产权房,首先要符合限购条件,也就是有房票,此外还对居住证积分,工作单位,家庭收入有严格要求。

二、共有产权房产证不满 5年的,不能买商品房,再加上拿到产证的2年时间,至少7年不能买商品房,而且共有产权房也不能转让,深度套牢 7年,无论外面房价如何天翻地覆。

三、产证满5年后,不能购买政府产权份额,也不能变成商品房上市交易。想要另外买商品房的,必须先退出共有产权房。自己份额可以转让给符合条件的人,或者政府回购。政府回购价格是你 7年前买进价格加银行定期利息。也就相当于你 7年的投资收益只有银行利息,跑输通胀是毫无疑问的。

共有产权房、经济适用房这种保障房政策无可厚非,是坚守房住不炒的优良典范,我举双手支持。

但是,无论北京上海,还是其他试点的二线城市,这种保障房通常都是 5年限售,满 5年后也不能自由上市交易,都是在内部流转,完全变成自有产权的商品房限制很多环节很多。而且这种房子品质一般,涨幅一定是严重跑输大盘的。

因此,对于各种保障房,我建议那些事业刚起步尚在上升期的年轻人和有潜力有梦想的朋友,不要购买,因为不能自由上市交易的房产,根本不是商品,失去了流动性和增值潜力,就是一堆砖头。

而对于那种无望改善生活的中老年困难家庭,能低价买到保障房,解决居住问题,还是值得庆贺的。

说的直白点,共有产权房、经济适用房这种保障房只有居住功能,没有金融属性,想要住一辈子可以买,想要靠它保值增值,门都没有。

9、房子过剩的谎言

从去年开始,不断有人说,现在我国家庭户均拥有住房 1.1套,我国房子已经饱和过剩了。

必须承认房子总量是不少,但是饱和过剩还远远没有达到。

目前,我们421家庭人口倒金字塔结构下, 90后00后不缺房子,这个是事实。爷爷奶奶外公外婆父母留给你3套房是最低水平。但最大的问题是,这3套房子在哪个城市?

过去20年,是城镇化的时代,从农村走向县城,消灭农民才能富裕农民。未来20年,将是大城市化的时代,大城市虹吸小城市,只有发展壮大才能参与国内竞争和国际竞争。

小城市的住房早已过剩,大城市的住房还远远没有饱和。

上海3套房是你的资产,鹤岗3套房则是你的悲哀。

所以说,很多时候,一个人的层次与努力与否关系不大,因为,你出生的瞬间就已经决定了你这辈子将在哪个层次活着!

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