[摘要] 限价体系下，温水煮青蛙式的地价上涨，对限价体系而言，无异于千里之堤上的蚁穴，迟早会有全面失守的那一刻。
地价，一定程度上决定着房价。
限价体系下，温水煮青蛙式的地价上涨，对限价体系而言，无异于千里之堤上的蚁穴，迟早会有全面失守的那一刻。
最明显的标志，就是东片区地价的不断上涨。
【一】东片区的地价，一直在涨
高新东片区，一直以来都是红岛的新房供应大户。
因为拿地早，很多项目楼面价只有一千多，成本低，房价一万二三，相对便宜。开发的也早，发展成熟，吸纳了众多刚需。
可以说，东片区一直是高新区的房价稳定器。
只是最近，中欧国际城的地价，温水煮青蛙式的一再上涨，让后续的房价走势，略微不明朗起来。
中欧国际城最近挂出来的几块住宅用地，起拍楼面价已经达到了惊人的3800元/㎡、3900元/㎡，更有一块达到了4200元/㎡。
要知道，上一次中欧拿地，起拍楼面价最多也只有3500元/㎡，现在每平成本直接上涨四五百了！
4k的楼面价，毛坯成本在9k~10k之间，现在高新区普宅的毛坯限价也就在9k左右，几乎和成本相当，利润只能从3800元/㎡的装修里出了。
作为红岛1.3万/㎡新房供应大户，地价不断的上涨，利润越来越低，限价体系正从根基（成本）上不断被瓦解。
【二】地王一出，地价暴涨
其实在6852元/㎡的高新区地王之前，高新区的楼面价，一直非常低，都是1字打头。
中欧900-1500元/㎡、世茂1420元/㎡、珊瑚湾980-1270元/㎡、鲁商1380元/㎡，招商1291元/㎡、雨润1070元/㎡......哪怕卖个六七千，也能赚钱，大家压力都不大。
就连红岛湾，当时楼面价也只有1877~2467元/㎡......
融创拍出6852元/㎡的地王之后，高新区的楼面价，一下子从1字头拔升到3字头，还都得结合产业拿地，才能拿到3000元/㎡的价格。
新城&山大、海信&海克斯康、融创&中腾、卓越&品烁、招商自带网谷、海尔自带产业、众安自带产业......
没有门槛放开拍的地，到最后动不动就是30%、40%的溢价率......
碧桂园5400元/㎡、中海5650元/㎡、世茂5800元/㎡，更惨的是，都搭配了40%人才公寓，真实楼面价已经达到七八千......
高实6550元/㎡拿下高新区第二地王、东片区起拍楼面价不断上涨，等到西片区华润拿地，成本又该是多少？
是3000元/㎡先开发然后慢慢涨，还是水涨船高直接5xxx元/㎡？
地价一直涨，限价不可能稳如磐石。
就像世茂·璀璨天樾、碧桂园·翡翠城、中海·红著三个项目一样，地价太高，又搭配人才公寓，成本根本包不住，只能突破1.3万元/㎡的限价卖1.5万元/㎡。
现在，起拍楼面价普遍上涨，1.3万元/㎡的限价标准，应该会略有提高。
结合目前高新区新房供应小面积的缺失，新开的楼盘或地块，面积做的小一些，小面积也做多一些，去化倒也问题不大。
红岛房价的下一轮爆发，节点应该是西片区奥体板块地王的诞生，预计会在两年后。
从现在开始的两年内，红岛的房价，都是合适的、安全的，该上车上车。
