[摘要] 写在前面:这几天头条号、公众号里有大量朋友问在青岛如何买房,而且大家都愿意发什么“买房”,“买房策略”等关键字,要么就是直接问怎么买,真心觉得逐一回复比较麻烦,特意写了这篇文章。
写在前面:这几天头条号、公众号里有大量朋友问在青岛如何买房,而且大家都愿意发什么“买房”,“买房策略”等关键字,要么就是直接问怎么买,真心觉得逐一回复比较麻烦,特意写了这篇文章。
首先,请您先考虑清楚:
1,您的预算是多少?
2,您特别中意哪个学区或者小学?
3,您的生活环境期望—特指物质条件的忍受程度?这个问题想不清楚,看再多的房子也是白跑白瞎。一定要设一个底线。
4,您眼中学位的价值——这个价值受政策影响,若存在变数,您是否能接受。
还有,您要考虑清楚:您是第一次在青岛市区内买房落户吗(以前在青岛没有户口)?如果是,您一定要了解青岛市的落户政策,在2018落户政策第二章节中,对于买房落户,异地需要购买90平米以上的房产。所以,相应的落户政策,您一定要事先了解清楚。此外,您要明白青岛市的贷款政策与限购政策,比如,哪个年限之前的房子不能贷款?1990年之后的房子能贷几年?这些我数据也知道,但我不敢随便说,虽然大条件一样,但怕银行间细节上有出入,请您跟银行的朋友或者中介聊。
当前青岛没有落户年限限制,市南区采用了“预警机制”,市北区出了个文章说不排除采用积分制,以及城阳、高新区部分采用了积分制。我在其他文章中分别有阐述。
(注:文章的分析数据基于2019年11月中旬数据与政策,市场有风险,投资需谨慎。另由于一房一价,下列价位中房产归类并不能完全体现单套房产的实际购入成交价格,仅供参考。可总比...总比股评好看吧。)
正文如下:
本文将按房价区间,按学区讨论、分析各区域、居住环境。即便是您不买学区房,也应当适当参考一下您目标区域的学校配置。
文章标题虽然是从100万起,但是,100万以下,也不是没有学区房的入门级解决方式。本文为个人观点,若有不正确的地方请您指正,期待与您交流!
01、100万及以下的学区房低配方案
有人说,上个学要好几百万的投入,这句话对,也不对。市南区落户房的均价都在100万起,偶尔有个急用钱的,房价出在了100万以下。所以,落户房的情况再下一章节讨论。
但是,对于外地朋友抢滩来说比较集中的浮山后,有着一种特殊的情况:阁楼。
浮山后一些小区的阁楼是可以单独落户的,也就意味着可以上学,但现在这些房源不是很多,之前普遍在100万以下,如果您已经有了青岛市区内的户口,这是通过买房,能上市北G区便宜的方式了。由于二实验成绩的好转,现在这个途径似乎已经难实现了。
其他区域应该也有这种情况,可以研究一下。
02、100万到200万——跨进名校的校门
100万是落户房的起步价格,但普遍高于100百万,偶尔有个急于出手的,或许以后会变多。落户房,大多数所谓的“老破小”——中的一间。在青岛多为老别墅,老房子,十几平米,有的没有上下水,公用厨房卫生间,阴暗,潮湿,破旧,几乎房产中所有的负面词汇都可以用来形容他们,但是带独立的房产证,可以落户,所以,属于名校学区的落户房,单价高,总价也不便宜,因为年代久远,基本上不能贷款。要是青岛有个重要会议,因为要考察实际居住,甚至在某个时间段内也没法办理落户。此事在2018年峰会期间发生过。另一个问题是要家访。
落户房要不要买,一直是大家关注点,我也在论坛发表过意见,所以,您要考虑,在5年持有的情况下,未来房价变化的趋势;以及,落户政策、学校家访政策的变化。虽然有这么多限制,我依然有很多朋友通过落户房上了学,完成这个既定目标,也不错。有的落户房虽然小,但是层高高,稍微改造一下,不次于一个LOFT,周一到周五辛苦一些,周日回去住大房子,这也是很多中片家长的选择(当然40平的居多,落入下一个价位区间,后面讨论)。
如果是2个以上孩子,学区房的成本就被分摊了,所以,价格合适的落户房,是在房价高企的今天,一个解决方案。很多持有落户房的家长,都在周边有房子,而且多子女的多。中片有落户房,普遍在这个价位,也可以看一下。另外,往年,落户房一般在小学入学报名前最热,因为当年政策清晰,然后报名后价格会有一个回落,现在比较低迷。
东一市南实验偶尔有个30多平小套一(现在少见),镇江路有小户型落入这个价位区间,比中片一般意义的落户房要大很多,而且带厨卫。
不完全追求名校,100万到200万,也是一些市北学区的可住户型的价格。浮山后G片的小套二纷纷落入这个区间,三口之家居住尚可,也算宽敞,顺便解决了上学的问题。浮山后市北区域的配套也很成熟了,片区内家长也是蛮拼的。市北区D片53中情况与之类似。这应该是市北区首选最热的两个区域了。所以这也是很多朋友选择考虑的位置。还是那句话,外地朋友为了落户购房,一定要先看面积。
崂山育才方向,某老小区的套一也可以在这个价位,但是大家都意识到了学位价值,类似于浮山后的阁楼,也都很少见了。
200万可以在市北或市南其他位置买一个老房子,解决一下老台六,平二,上清路,上海路这样的传统好学校的上小学。但这些都是老城区,要看未来规划的。市南区,辛家庄方向也会有些房子在这个区间,大环境不错,小学还行,但中学稍弱,当然这也是上述其他区域的通病。
03、200万到300万——为了上学忍受不便
落入这个区间,生活条件开始好转了,可以兼顾上学和居住了。
中片可以关注德县路莱芜一路的小户型,200万出头,这也是很多家长为了挤入中片的选择。江苏路大学路周边的一些可住的小户型比这个价格高了许多,但相较于前两者,却要小了许多,大多40平左右,小两室,装修好了,可以住。大学路江苏路经常有实际面积很大但证上面积很小的房子也落入了这个价位,要仔细看清楚。东一,市南实验学区可以买到60多平,嘉峪关及嘉峪关缓冲区的稍贵,在这个区间到下个区间之间。镇江路的选择空间变大。中片和东一,在这个价位上,房子可以住人了!生活便利,但一般停车不方便,地铁尚可,所以,家长大多绿色出行了。
买这些房子的不少家长,为了上传统意义上的好学校,卖掉原有房产,挤入了这些学区,首选上述类型的房子,去忍受各种不便。由此这个价位的这类房产,是这些家长的首选,也是比较关注的,且最为挑剔。当然这类家长,在学习上也最拼。由此,这个区间的房产,在经济寒冬中,比较抗跌。
200万到300万,市北区浮山后G片的住房条件改善了,53区域可以买个相当不错的,崂山方向的育才和实验2小加入了选择的范围。崂山实验2小周边的小套一200万出头,不到300万的价格也可以选择周边的高层不通透的小套二;育才一些不错的房子也尚可,但都是这两个区域的入门级房产。市南区5中区域基本上可以买在香港路两侧的老房子,但也不算大。市南区西部方向的房子选择空间也可以,如果关注琴岛学校的话。
04、300万到400万——安心的学习与生活
中片或东一70平以上的房子就是豪宅了...——家长帮幼升小论坛某网友某年某月某日。300万到400万,现阶能拿出这个钱来的人算是有家产了,选择空间进一步变大,中片东一的房子产证面积上到了70平以上,普遍日常居住没有问题,充分享受了区域带来的便利。中片基本上是可以沿海买太平路文登路的老房子了,学校,环境挺好。德县路莱芜一路可以进入稍大户型选择。
东一可以买入嘉峪关学区了,或者湛山临近八大关社区的房子,不过房子较小。此处请关注缓冲区设置,有风险。
市北方向,这个价位基本上就不用考虑市北其他区域了,可以选择市北崂山交界,或者市北沿浮山的一些房产,在市北,居住条件大幅改善。新都心教育格局尚未展现,所以都是给私立准备的;老城区方向,基本上可以想买哪买哪了,除了对过往的牵挂,花这价钱个人感觉意义不大。市南沿海、崂山区沿海和浮山后的改善,没有那么明显,区域选择不变,房子变大了而已。
05、400万到600万——大幅提升生活质量
家底充盈的人,可以在中片围着山、围着学校、大学、老大院买中、大户型了,解决住房和教育问题,主要就是各种老宿舍、老小区里面的大户型,环境不错,邻居也好。比如一些老机关大院。东一比较有意思,想买大户型,这个钱现在还不一定够。这个价位可以围着学区的外围买,想好缓冲区,看好周边环境即可。个人觉得,中片和东一,有个有意思的地方,要么你围着山,要么你围着海,夹在中间的居住区,人太多太挤。当然住惯了新城区,看哪都挤。好玩的是:说不定东海路9号,中铁都没有这么贵。不考虑学区,悦府的房产落入了这个区间——90平和110多户型的起步价格。市北区的房子就不用看了。崂山国信周边的小区,终于可以不用买高层(实际上个价位也有少量多层可以选,但居住体验稍弱),买多层了!国信周边的一些多层,普遍不错,可以看看,居住体验提升。崂山育才对面也不错。市南区崂山区可以买到东海路沿海一线,但学区属性较弱,不过居住体验很好。但东海路以南部分区域、领事馆周边,极地商圈的部分区域,还是够不到。
06、600万到1000万——准豪宅与豪宅
终于可以碰触到准豪宅和豪宅。附带学区的,比如东一的金色国际,八大关的矿泉花园,普遍600万以上的价格,藏在学区的深处。中片一些居住体验好的大户型,也在这个区间。东一的海信慧园一期,因附带不同的学位属性,以及多层与高层的区分,若相似大小一期与二期总价差了要两百万。
沿海的次新建房产基本也落入了这个价位,甚至还高一点,比如前面说万丽海景,东海路9号,中铁,悦府,能买个相当不错的了。但是似乎青岛人对混搭公寓等的塔楼不感兴趣,所以,除了悦府,其他的不太感冒,我觉得主要原因还是——买不起。不说了,我酸...
市南东海路沿线基本上任君挑选了,但依然有些房产碰不得。崂山区育才和实验2小区间基本上是想买啥买啥了。
实际上到了这个价位,学位属性已经不被关注了,家长要么有能力解决学位、私立问题,要么在其他区域已经有了房子。
07、1000万以上......
有这钱的人,估计也不会看这个帖子...有这钱,可以考虑更新的房子了,如海军博物馆,或者山东头...要不,买中片和东一的别墅,也行...
别写了,不写了,先是膨胀了,然后伤心了...无力继续...
如上基本穿插介绍了大体的房产分布。好了,房子已经看好,只等双色球了,还得是复式的... 本文章为原创,是作者分享自己关于青岛本土教育与房市的理解,由于个人见解的局限性,且文章中多为介绍,分析与预测,可能与您的认知不符。
由此,特请您谅解。衷心祝愿每个家庭都做好教育这项重要的事业!
来源:版权土人阿布所有,原创文章
