[摘要] 诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》(下称《报告》)显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以89.6年高居榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年,而哈尔滨只需24.9年。
如想通过租金收回买房成本,哪个城市最轻松?哪个城市压力最大?
诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》(下称《报告》)显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以89.6年高居榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年,而哈尔滨只需24.9年。
此外,从国际惯例看,房产运行状况良好区域的租售比一般界定为1∶300~1∶200,而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1:592,远低于国际合理租售比区间水平。
记者注意到,四个一线城市的租金回报率均不高于2%,与纽约5%左右的租金回报率差距明显。
据中指院统计,11月份全国100个城市中有40个城市房价环比下跌,较10月份增加了8个。虽然房价下降城市不断增多,但为何不少城市的租金回报率仍处于低位?在租售比偏低的情况下,买房与租房哪个更划算?
2019上半年全国大中城市房价售租比(年) 出租回本平均需47.7年
“中国租金回报率我都不好意思说。”11月28日,一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的SOHO中国董事长潘石屹表示,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%,而我国的租金回报率偏低,只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。
1∶300~1∶200,这是国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比。而今年上半年,我国50个重点城市的租售比仅为1:592,远低于国际合理租售比区间水平。
《报告》显示,在统计的50个全国大中城市中,平均租金回报率为2.2%,处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳,租金回报率均仅为1.8%。在50城中,租售比最高的是哈尔滨,租金回报率为4.0,租售比突破1:298,是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。
如果以年租金收回买房成本来看,全国50大中城市平均需要47.7年。其中,厦门以89.6年高居榜首,排在第二位的石家庄为65.7年;一线城市中,北京、上海、广州和深圳分别为54.3年、49.8年、51.4年和54.9年;而排在最后一位的哈尔滨仅需要24.9年。
2019上半年分城市等级租售比情况
从低租售比TOP10城市来看,大多分布在环渤海经济圈,如石家庄、北京、济南、天津。诸葛找房对此解释称,“这些城市受各种区域利好因素影响,投机性需求较高,房价涨幅快于租金涨幅,因此租售比相对较低。”
高租售比TOP10城市则主要聚集在东北区域,如哈尔滨、沈阳、长春、大连。这是因为近年来东北经济相对薄弱,对外来人口吸引力不强,房价处于相对低位。但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强,租赁市场热度高,租金处于相对高位。
整体来看,一线城市租金与房价差距最大,其次是三四线城市,二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看,一线城市的租金回报率微升0.06个百分点,二线及三四线租金回报率均小幅下降。
全国大中城市房价租售比
不过,不少购房者似乎对租金回报率并不是特别看重,而在意更多的是房产增值。
时牧(化名)在北京一家房地产公司工作,在父母资助下,租住房屋一年后他在昌平买下自己的首套房产。
“我是在2015年买的这套房子,当时均价不到3万元/平方米。2016年和2017年房价涨了不少,现在我们小区的单价接近4万元/平方米。”
几年时间,时牧的房子便增值100万元左右,这样来看,房租的确不能引起他的关注。
不仅仅是业主,楼盘销售人员也乐于向潜在购房者渲染楼盘的增值幅度。近期朋友圈中刮起了对比自己2017年和2019年变化的风潮,而不少楼盘项目的销售人员在向购房者推销房子时,更多会对比两年间水泥、钢材、土地等价格的上涨情况,意在告诉潜在购房者:房价仍在不断上涨。
但时牧也告诉记者:“其实想想房价上涨和我也没有太大关系,我就手里这一套房,卖了我就没地方住了。再买改善型的吧,别的房子同时也在涨。”
一二线城市租房压力大
一方面是业主面对较低的租金回报率,另一方面则时租客对高房租的抱怨。
在北京某出版社行业工作的张和(化名)看来,每个月要花费两千多元(占收入三分之一有余)来承担房租,的确压力有些大。“除去房租,每个月需要在交通、饮食等方面开支,还想着存一点钱,稍微有点意想不到的支出,便会感觉又月光了。”
“而我也仅仅是和别人合租的一个三居室,需要和别人共用卫生间和厨房,上下班的时候上卫生间我们都需要掐好点,怕耽误了别人。”张和有些无奈地说:“我也想整租一人间,但是房租几乎就要翻倍,有点承担不起。”
而公职人员杨颂(化名)为了离单位近一些,便在海淀区整租了个一居室,每月租金需要5000元左右,而这几乎便是她所有的工资收入了,其他支出还需要靠家里来补贴。
2019上半年各经济圈售租比(年)
“我是希望住得舒心一些,不过房租确实有些高,最近我在考虑寻找一个室友帮我分担房租。”杨颂告诉记者。
《报告》显示,一线城市中的北京、上海、深圳,整租一居室的租金收入比(当地月平均可支配收入/一居室平均租金)分别为89.5%、82.5%、78.1%,合租租金收入比分别为46.2%、43%、37.6%。即使选择合租的住房模式,在这三个城市的租房成本也达到收入的30%以上。
也就是说,一线城市租客的很大一部分收入都交给了房东。
不仅仅是一线城市,据《报告》,部分二线城市同样具备租房压力,如大连、西安、杭州等热点二线城市整租一居室的租金收入比均大于50%,合租租金收入比也同样位于高位。西安、杭州近两年高新科技行业持续发展,外来就业人口吸引力逐渐增强,租房成本进一步提升。
相比较而言,长三角区域的无锡、常州、宁波的租房压力较小,无论是整租还是合租的方式,租金收入比均位于末位。原因是长三角区域的经济发展较快,工资水平也处于高位,而当前的租金水平较为合理,因此租房压力相对较小。
“虽然从租金回报率来看,中国城市普遍偏低,房价、房租发展不均衡。但当前中国居民更为青睐买房的居住模式,即使一线城市,租房比例也不高。”诸葛找房表示,随着租赁市场制度的逐渐健全,租赁保障更为完善,以及长租公寓机构化品质化的租房服务,越来越多的年轻人接受租房的住房模式,加之“租购并举”大力发展住房租赁的政策倾斜,未来新租房时代将逐渐靠近。
