[摘要] 2010年代即将结束，2020年代即将到来，这是个十年整数的结束，而不仅仅是2019一年。对于这个城市的房地产行业，也到了一个边界线
2010年代即将结束，2020年代即将到来，这是个十年整数的结束，而不仅仅是2019一年。对于这个城市的房地产行业，也到了一个边界线，非常有必要好好总结一下了。
01、什么是影响明年楼市的最大因素？
很多人认为明年影响最大的是政策，其实不然。百忍老师坚定认为，是土地。
就便是放开限购政策，注意是放开而不是放松，真正的购买客户能增加百分之三十的需求就不错了，而卖地能增加百分之三百的供应。
试想一下，本来就是你一个盘在这个区域过着美美的小日子，忽然旁边卖了两块大地皮，两个竞争对手盘呼啸而来，价格都比你便宜，本来应该属于你的客户掉头而去他们的售楼处，而你怕老客户闹，还不敢降价，只能拿下属发飙或者昼夜不停开各种没有用的会议来排解郁闷——很多开发商的加班就是这么来的。
很多板块从2019年就开始经历如此局面，比如即墨西，比如棘洪滩，比如上马，这样的竞争加剧还会在2020年的很多区域或者板块持续发生。
所以，无论是买房者还是卖房者，你只要不是笨到家，就要把这个土地的事研究明白。如果研究不明白，买房者容易当韭菜，卖房者容易当老板的替罪羊。
当发现2019年的青岛房价下跌幅度在全国都名列前茅之后，去年很多买房者自然就成了韭菜。今年年底，会有很多卖房者因为指标完成太差，成为替罪羊。
02、关于青岛的未来战略构想
从有关部门请麦肯锡做的《青岛未来战略构想》来看，领导是想下一盘大棋。表述如下：
对于如何率先破局，让青岛成为北方城市转型典范，麦肯锡构想中提出的路径为：
先行先试、率先突破、辐射带动，打造全省新旧动能转换重要引擎；深化扩大开放，打造长江以北地区国家高水平开放的战略支点；建设活力现代城市，树立促进南北协调发展的“活力城市”典范。
关于未来的愿景，麦肯锡提出了三个时间节点：
到2025年，初步转型成为具有鲜明海洋特色的开放、现代、时尚的“活力城市”，建成与上合组织国家和东北亚区域国际合作的重要平台；
到2035年，建成在经济、社会、文化、民生和生态全方位领先的北方“活力城市”典范，成为东连日韩西接欧洲的新欧亚大陆桥的战略节点城市；
到2050年，成为带动整个北方区域发展、实现南北均衡发展的活力中心城市和具有国际影响力、竞争力和持续发展力的全球海洋中心城市。
战略构想给青岛的定位是“两心两城”：国际航运贸易金融创新中心、科创引领的先进制造业中心；人文时尚之城、美好生态之城。
熟悉国情的麦肯锡肯定不是自己谋划的，至少框架和调子是大领导确定的，麦肯锡更多是那个画图的人。领导给青岛定的目标是不小的。确实有点南深圳北青岛的定位感觉了。
从这两天公布的桥头堡商务区的宣传片，也可以窥斑知豹。一个小小的红石崖，5300万平的建筑面积，700米的摩天高楼，30万的人口聚集，规模和尺度都是惊人。百忍老师刚从迪拜游历归来，恍然间如同又回到了迪拜的感觉。
为啥能做出这样的片子，肯定也是领导的定调子嘛。这么大的建设规模，这么高的设计规格，要实现，需要一个巨大的资金。
就说这些吧，不能再多了，剩下的你自己体会吧。
03、自然资源局的不寻常动作
国土局改名自然资源局，且和规划局合为一体，所以在城市建设中的作用不言而喻。新书记上任之后，春节假期局里负责人汇报了3个小时，这个细节可见一斑。
下半年之后，这个部门开始发力，呈现出与以前完全不同的工作状态。
比如近期市区600多亩土地罕见的预公告，注意这只是个预公告，没有价格，不是真的招拍挂，只是提前广而告之的作用，这是很少见的。
比如前期李沧世园会18块土地的推介会，邀请了40多家开发商前来听会，也是极为少见的，如果不是这个事，大家仿佛已经遗忘了还有个世园。
比如四方好几块旧改地块，好几年了，就这么扔在那里，无人问津，百忍老师去看过多次，拖了多年，如今都基本解决了，该出让的出让，该挂牌的挂牌。
比如很多开发商苦于李沧区的庞大地下建设，不敢拿地或者拿了不敢开工，如今紧箍咒被解除。万科石牛山路项目两年之后终于启动，李沧其他沉寂地块也开始陆续上市。
自然局为啥能积极主动，敢于突破，把很多工作做在前面？当然是大领导的支持了，各个区市的牵绊自然被迅速解除，土地和规划能够一改几年来的颓势，得以迅速推进。
如今更是发了一个大总结，可谓扬眉吐气，摘要如下：
市自然资源和规划局发布2019年工作报告,从空间规划、国土资源利用、国土生态建设、改善城市品质、放管服改革等多个方面进行了解读。据悉,2019年启动编制《青岛市国土空间总体规划(2019～2035年)》和相关专题研究、专项规划,启动农村社区规划186个；全市供应土地首次突破10万亩,达到12.2万亩,同比增长102%,全市土地收入首次超过1000亿元；处置批而未供土地超过4.8万亩,完成省下达任务260%以上。
全市供应土地首次突破10万亩,达到12.2万亩,同比增长102%,助推全市固定资产投资较快增长。其中,住宅用地约1.7万亩,同比增长30%左右,促进房地产市场平稳有序运行；全市土地收入首次超过1000亿元。坚持“一地一策”,积极开展专项行动,处置批而未供土地超过4.8万亩,完成省下达任务260%以上,处置闲置土地5200余亩,完成省下达任务130%以上。全市规划许可面积首次破亿,达到1.02亿平方米,同比增长超过40%。
总结人家自己都做了，数字自己体会吧，说多了无益。
04、土地放量局面下的明年大局
看到前面的几个信息，会总结的你应该知道，明年的土地供应也不会少了。
很多人不是嫌青岛房价高么？市场要回归，就是做好供求关系，就是做大供应量，让竞争来拉低价格，这是青岛房价尤其是郊区房价回归的一个极为关键的因素。
城阳北就是一个很好的证明，十几个盘厮杀在一起，都想夺路而逃，只能靠价格战了。尤其是如融创，户型定位过大，只能把单价拉到最低。
根据锐理的统计：2017年，青岛全部总计卖了12600亩的商住用地，能建设1600万平的房子，这个面积比当年销售20多万套的住宅来说，低多了，算是供小于求。
而2018年，青岛卖了20000亩的地，容积率猛增，建筑面积2570万平，超过产品销售面积，开始供大于求。
今年截至目前，青岛已经卖了超过20000亩的地，建面2700万平，更是超过当年销售面积。而且地价总体大幅度上涨。
总地价从前年的400多亿到了去年的近700亿，今年到目前已经超900亿，在全国也能排前列了。青岛去年的全口径财政收入也就1100亿左右，2019年的卖地收入已经比较接近这个数。
从上合会的2018年起，青岛每年的商住用地都不会低于2万亩这个数字，今年这个指标也基本没问题。相信2020也不会有问题——三年60000亩地合8000万平建筑面积，万亿以上货值，只是开发商还有没有更多的钱来大规模拿地？
而青岛这四年的卖房总额基本稳定在2400亿上下，也就是2016年至今卖了将近一万亿的房子，2020这个规模能否持续，也是后期持续卖地的关键。
在某些区域，当地有关部门卖地没有任何制约和规划，基本上大水漫灌。一块地出来，几千套房子就出来了，供过于求的局面下，哪里那么容易卖掉？不降价还能咋地？还带啥装修，只能轻装上阵了。对于明年的操盘难度，估计还会淘汰掉更多地产圈的参与者，更多的人再次面临痛苦转型。
有人给公司花了两个多亿的营销费，还在那里自命不凡沾沾自喜，殊不知项目的利润还不到这个数。老板看到数字的那一刻起，只怕杀心已起。韭菜一旦不能持续收割下去，老板的刀就会落下来，先把职业经理人砍掉。
学深圳的难度很大，但学杭州也不容易。年初百忍老师去了两次杭州考察，接触了大量人员。发现那里的开发商都在给政府打工，房子还建得很好——杭州卖3万的房子，地价基本会到了2万。绝不会如青铁华润城或者保利天汇，五六千元的便宜地价。
杭州的地皮都是用条石铺成，成本巨大。杭州为了每年持续两千多亿的卖地，做了巨大的拆迁推动，甚至对市场规模的宏观把握和对每块土地容积率的微观把握，都精细到家了。
青岛如何调整，考验各方的平衡能力。为了让文章持续，话就说到这里吧。
总之，明年的青岛有关部门会更加主动，市场也会更加热闹，变局会持续深化，购房者也会更加迷茫。
