[摘要] 上海易居房地产研究院近日发布的《 100 城住宅库存报告》显示,截至 2019 年 11 月底,全国 100 个城市新建商品住宅库存总量为 47359 万平方米,环比增长 1.9% ,同比增长 5.7% 。
上海易居房地产研究院近日发布的《 100 城住宅库存报告》显示,截至 2019 年 11 月底,全国 100 个城市新建商品住宅库存总量为 47359 万平方米,环比增长 1.9% ,同比增长 5.7% 。从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续 12 个月的正增长态势,库存压力开始增大。
易居研究院分析认为, 11 月份全国百城库存呈现小幅上升态势,与近期的供应放量等因素有关。当前中央明确不将房地产作为刺激经济的手段,即便出现了房地产库存新问题,短期看政策也不会大规模放松和刺激。因此,去库存的任务更多的还是会落在房企的身上。易居研究院预计,今年年底以及明年第一季度,房企将把 “ 降价促销去库存 ” 作为经营的关键词。
百城库存同比连增 12 个月, 6 成城市现同比正增长
从 100 个城市库存 情况来看,已同比连增 12 个月。报告显示,截至 2019 年 11 月底,全国 100 个城市新建商品住宅库存总量为 47359 万平方米,环比增长 1.9% ,同比增长 5.7% 。
从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续 12 个月的正增长态势,库存压力开始增大。若对比历史数据,当前库存规模大致相当于 2017 年 4 月份的水平。
供求关系 方面,供应放量带动了库存的上升。报告显示, 11 月份 100 个城市新建商品住宅供应量为 5717 万平方米,而成交量为 4814 万平方米,楼市呈现 “ 供大于求 ” 的态势。
从今年数据来看,受 9 月份和 11 月份密集推盘的影响,供应数据明显放量,但成交量表现较弱,进而使得供大于求的矛盾更加尖锐,库存数据自然容易增长。
从 城市结构 来看,三类城市库存都同比正增长。报告显示, 11 月底一、二、三四线 100 个城市新建商品住宅库存总量分别为 2799 、 24157 和 20403 万平方米,环比增速分别为 3.7% 、 3.1% 和 0.3% ,同比增速分别为 3.2% 、 6.0% 和 5.7% 。
从数据可以看出,三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中一线城市同比正增长持续了 18 个月,二线城市持续了 7 个月,三四线城市则持续了 13 个月,这也说明三类城市都面临了库存新的压力。
城市排行 方面, 6 成城市库存出现同比正增长。报告显示, 11 月 100 个城市中,有 62 个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、柳州和青岛的库存 同比增长态势最明显,库存同比增速分别达到了 89% 、 73% 和 65% 。类似城市代表了重点二线城市和三线城市,库存表现和近期市场降温等因素有直接关联。
同时, 100 个城市中,有 38 个城市的库存出现了同比下降态势,包括清远、中山和昆山等城市库存下降态势较为明显,类似城市也是后续需要积极补库存的城市。
一线城市去库存周期最长,北三县存销比数值偏大
从 100 城存销比 情况来看,近期开始拉升。报告显示, 11 月份 100 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 9.4 个月,这也意味着市场消化完这些库存需要 9.4 个月,该数值相比 10 月份 9.1 个月有明显增加。尤其是随着供应数据的放量和库存的拉升,存销比数据容易上行。
如果根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则的区间划分,当前全国 100 城库存去化周期位于 12-6 个月的区间,属于 “ 增加供地 ” 的范畴。
从 城市结构 来看,一线城市去库存周期最长。报告显示, 11 月份一、二、三四线 100 个城市新建商品住宅存销比分别为 11.7 、 8.8 和 9.9 个月。相比 10 月份 11.3 、 8.5 和 9.6 个月的数值,三类城市的存销比均有上升的表现。
同时横向对比看,一线城市的存销比数值最大,而二线城市的存销比数值最小。
如果从 城市排行 来看,北三县存销比数值偏大。报告显示,在 100 个城市中,燕郊、香河、大厂等北三县的城市存销比数值相对高,实际上此类城市近期存销比有所下降,这和北京通州副中心建设、燕郊人才购房政策放松等有关。但 因为新房交易绝对规模其实不大,更多的交易还是体现为二手房的交易,所以实际上新房存销比数据会相对偏大。
同时,从排行中可以看出,包括清远、宁波和南通等城市的存销比数据相对较小,其中对于南通来说,近期因为高铁建设和机场建设,楼市明显升温,市场交易明显放量,这使得存销比数据相对较小。
附: 100 个城市按一、二、三四线城市划分
4 个一线城市:北京、上海、广州、 深圳
32 个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
64 个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的 是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。
报告来源:上海易居房地产研究院
执 笔 人:严跃进
