[摘要] 对于买房来说,购房时机往往比地段和产品更重要,选对时机,就算是偏僻的区域,房价也有翻倍的机会。选错时机,即使是热门的板块,短期回调30%也很常见。
对于买房来说,购房时机往往比地段和产品更重要,选对时机,就算是偏僻的区域,房价也有翻倍的机会。选错时机,即使是热门的板块,短期回调30%也很常见。
不了解房价的走势,空谈规划、产品,对购房者来说毫无意义。
NO.1|壹
很多购房者一听到最好的购房时机,本能的反应就是,什么?房价又要涨了?
不得不说,这是一个极大的误区,房价开始上涨,就意味着你在面对二手房业主时,议价空间已经少了很多。开发商的折扣、特价也会逐渐收起,你也不再会有从容选择最心仪房源的机会。这一切无疑都会让你的购房成本明显的提高。
所以,对于最好的购房时机正确的理解是:房价经过持续大幅下跌后,终于触底跌不动了,与此同时楼市的各种积极因素在增多(如政策放松、利率降低、区域发展的利好不断),但是购房者由于持续下跌造成的惯性思维依然看空楼市,市场库存也处于较高水平,空头情绪弥漫。从历史来看,每一轮房价的底部,也都基本如此。
更为简单的解释就是,真理往往掌握在少数人手中,如果绝大多数人看空房价的时候,那你买房就对了。
这个时候,购房者往往能得到上帝般的礼遇,不仅置业顾问的微笑会变得格外甜美,平时往往需要托关系或者加价的优质房源,也有了随意挑选的机会,天价的精装修也都纷纷去掉改成了毛坯,捆绑的车位和储藏室也成了白送的优惠。
NO.2|贰
2020年,青岛楼市就有望迎来近三年最好的购房时机。为什么这么说呢?
2015年,持续降息,青岛限购放开,房价见底,成交量回升,购房者迎来最好的购房时机。
2016年,青岛成交量暴增,价格明显上涨,但整体涨幅不大,也是不错的机会。
2017年,青岛房价迎来主升浪,抢房潮蔓延,天价装修、捆绑车位、茶水费等乱像层生,购房者像羊群一般被驱赶入市。
2018年,青岛楼市在上合峰会预期下继续暴涨,购房者逐渐丧失理性,争相高位接盘。峰会结束后,房价转头下跌。
2019年,青岛房价下跌趋势确立,从年初跌到年尾,买房者悉数被套。
2020年呢?楼市君的预计是:房价还将持续下跌一段时间,但跌幅不会太大,最终在二或三季度触底。
过去两年,青岛房价走势是这样的,从高点算起跌幅超过25%,基本跌回两年前,至少40万个家庭买房被套,如果再跌一阵儿,跌幅将超过30%,17年下半年和明年的部分购房者也大概率加入此行列,这一数字有可能会变成50万。
没错,楼市君对明年青岛房价见底的信心主要来源于跌幅,风险是涨出来的,机会是跌出来的,在青岛城市基本面没有发生重大变化的前提下,这样的跌幅意味着风险的大幅释放,价格曲线往城市价值中枢回归。
过去二十年中国房价持续上涨,但不是年年都涨,而是存在一定周期性,大概是一到两年大涨,房价翻倍,再一到两年回调,下跌20%-30%,最后底部横盘一段时间,算到每年的涨幅基本和M2增幅差不多。青岛同样如此,在经历了大幅上涨和下跌后,年均涨幅正在逐步回归合理。
NO.3|叁
如果房价持续下跌,会发生什么呢?
购房者
越来越多的购房者会加入套牢的行列,原本对房价下跌抱着吃瓜心态的群众突然发现,算上利息,2017甚至2016年费劲心思抢的房子都开始亏钱了,再也没办法轻松调侃2018年的接盘侠了。届时民意极有可能发生逆转,托底房价将会成为主流。
开发商
现在已经有开发商保本卖房了,如果进一步下跌,会有不少高价地块项目进入保本甚至亏本的状态。开发商不赚钱,就会减少拿地,除非政府让利,降低地价。
政府&政策
但政府每年的支出又是刚性的,地铁也是要建的,减税降费就少了不少财政收入,再降低土地收入肯定是不乐意的。
在因城施策的背景下,今年已经有百余城市发布了人才新政,一线城市广州更是接连有三个区发布人才新政,甚至包括主城区,当然也间接放松了楼市限购。青岛虽然有西海岸、城阳传出过相关消息,但官方始终未正式宣布。如果房价继续下跌,还会这么淡定吗?更何况由于房价下跌引发的各类直接或间接纠纷,维稳压力又会多大?
资金&利率
最关键的资金面也同样出现了转向,央行前段时间正式开启了降息大幕,虽然只有五个基点,但指向意义明显,2020年随着猪肉价格的回落带动CPI走低,降息空间将会打开。
长期利好
日前,求是杂志的文章,再次强调要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载力。这代表着中国城市化的下半场即将进入大城市化阶段。作为排名前五的半岛城市群的中心城市,青岛无疑将迎来更大的发展机遇。
NO.4|肆
因此,在新的一年里,青岛楼市绝望与希望并存。现在的购房者真的要比过去三年的买房人幸运的多,他们面对的是一个风险已经大幅释放的买方市场,千万不要被过度悲观的情绪左右而错失了最佳的购房时机。对于购房者来说,即便过去三年都没了解过楼市也没关系,但是从年后开始,就要加倍关注了。
简单回复几个疑问
明年会有小阳春吗?一线城市会有,青岛整体上不会有,最多有局部的成交回暖。
明年房价见底后有推荐的潜力区域吗?主城区:东李、新都心。北岸城区:高新区、白云山、夏庄南、白沙湾。
如果非要在房价见底前买房呢?不要买非限购区、不要买精装房、不要买首开。
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