[摘要] 近日，市住房和城乡建设局发布《青岛市住房发展规划（2018－2022年）（征求意见稿）》。2022年青岛目标：3口之家住房达105平米，一起来看具体内容↓↓↓
近日，市住房和城乡建设局发布《青岛市住房发展规划（2018－2022年）（征求意见稿）》。2022年青岛目标：3口之家住房达105平米，一起来看具体内容↓↓↓
规划显示，截至2018年底，全市约有城镇住房254．4万套，城镇住房套户比达到1．04。西海岸新区、城阳区等外地购房人群比例较高的区（市）套户比显著高于其他区市。青岛城镇居民总体实现户均一套房。2018年，城镇居民人均住房建筑面积32．9平方米。
规划指出，2018－2022年，确保城镇住宅用地供应量，新增住房65万套至75万套左右。到2022年，城镇人均住房面积达到35平方米。
康居公寓保障性住房项目（主片区）
现状：住宅投资 占房地产开发投资69．7％
规划显示，从房地产开发投资额来看，青岛市年房地产开发投资额2018年达到1485．2亿元，其中住宅投资1034．8亿元，占房地产开发投资的69．7％。
从开发建设量来看，房地产施工面积呈现逐年增加趋势，2010年至2018年年均增速9．5％，2018年施工面积达到10390万平方米，其中住宅施工面积达到6832万平方米。从销售情况来看，2015年至2018年商品房销售额增速明显加快，年均增速达到24．4％，2018年商品房销售额达到历史最高值2282．5亿元，其中住宅销售额占85．56％。
截至2018年末，全市累计基本建成保障性住房29．2万套，其中公租房7万套，经适房和限价房22．2万套；基本建成面向新就业无房职工和稳定就业外来务工人员的公租房3．4万套。
2013至2018年实施棚户区改造22．5万套（户）。棚户区改造居民户均建筑面积由改造前的不足30平方米提高至近80平方米，住房条件和居住环境不断优化提升。
截至2018年末，全市累计开工建设人才公寓730万平方米，基本建成407万平方米，有效支撑了引进人才、高技能人才、来青工作创业人员等阶段性住房需求。
压力：对外来住房需求吸引力大，外省购房人群稳定在10％以上！
根据商品住房网签数据显示，2013年以来，本市户籍家庭购房比例占70％左右，省内非本市户籍家庭占15％左右，外省购房人群稳定在10％以上。另外，每年有约100户外籍家庭在青置业，主要集中在城阳区、市南区、西海岸新区等地。
住房定位提出新要求
党的十九大报告提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”正确定位。青岛市住房发展要坚决贯彻落实党中央关于住房问题的定位和要求，坚决贯彻习近平总书记关于“牢固树立以人民为中心的发展思想”等重要指示，按照高质量发展要求，推动房地产市场健康发展，更好地满足人民群众对美好生活的需要。
住房发展拓展新空间
围绕城市发展定位，青岛市提出“双向开放、区域协同、创新引领、蓝色跨越、聚湾强心”的城市空间发展战略。海底隧道、跨海大桥、青岛北站、济青高铁、青连铁路、城市地铁等战略性工程陆续建成投入使用，组团式、生态化的海湾型大都市区建设格局全面拉开，为全市产业发展和住房发展提供新空间。
中国－上海合作组织地方经贸合作示范区、山东自贸区青岛片区、西海岸新区、青岛蓝谷、财富管理金融综合改革试验区、国家军民融合创新示范区等一批重点功能区建设进入国家战略；东亚海洋合作平台永久性会址落户、保税港区获批汽车整车进口口岸、中德生态园成为中德经济生态合作重要平台；市区老企业搬迁如期开展，“一谷两区”成为投资发展新的热土。这些新的产业布局将带来人口结构和住房需求的空间变化，要求从“大青岛”的空间概念上规划住房发展和布局。
住房需求呈现新格局
青岛市住房发展呈现中等偏下及以下收入家庭的保障性需求、新市民的刚性需求、引进人才的支持性需求、本地居民的改善性需求等多元需求并存的新格局。未来几年，大量各类优秀人才引进聚集，必将产生较大的住房需求。受全面二孩政策影响，二孩家庭不断增多，本地居民的“以旧换新”、“以小换大”、“以远换近”等改善性住房需求不断增加，同时对住房品质提出更高要求。
总体上，青岛市具有较好的住房发展基础，但仍存在一些问题和挑战，主要表现在，新就业职工购房压力较大，引进人才需求和本地居民改善性需求亟待满足，结构性矛盾较为突出，存量房交易和租赁住房市场发展仍不充分等。为此，需要继续深化住房制度改革，加快建立健全符合青岛实际的房地产长效管理机制。
发展目标总体目标
完善以租赁住房、普通商品住房为主组成的住房市场体系，建立健全公租房、政策性租赁住房、共有产权住房和人才住房组成的政策住房保障体系，形成多层次、全覆盖、可持续的住房供应体系并保持稳定。2018－2022年，确保城镇住宅用地供应量，新增住房65万套至75万套左右。到2022年，城镇人均住房面积达到35平方米。
优化提升区——市南区、市北区、李沧区、崂山区发展定位
这些区域是青岛市行政、文化、金融、科教、商贸、商务、旅游度假为主体的综合功能区，也是青岛市历史文化风貌、滨海特色风貌集中区和城市功能疏解区。该区域城市空间可拓展范围小、可新增住房潜力有限，而每年新就业人口规模占比高，新增住房需求十分旺盛。近五年，优化提升区商品房销售面积占全市的23．5％，房地产开发投资占全市的47．1％。
为满足新市民住房需求以及主城区优化升级、功能疏解和精细提升的要求，优化提升区住房发展重点是稳步推进老旧小区更新改造、规范发展公租房、加快住房租赁市场发展，提升城市文化和服务品质。
市南区、市北区：重点是优化升级，传承提升老城特色文化风貌，适度疏解转移部分功能和人口，加快老旧小区有机更新和改善人居环境。
李沧区：重点结合老城区企业搬迁改造，适度新增住房，补齐基础设施短板，改善城市环境。
崂山区：重点推动住房建设与旅游业、商业、金融业等产业融合发展，适度开发健康养生、旅游度假等住房产品。
重点任务：
稳步推进老旧小区更新改造。采取整片区更新改造的方式，完善基础设施和公共服务设施，以尊重居民意愿为前提稳步推进老旧小区整治，最大限度保持并维护城市空间形态，保持老城区“红瓦、绿树、碧海、蓝天”鲜明的城市风貌特色。推进市南区、市北区传统建筑、老街区、历史人文资源的活化利用，打造特色主题街区。
推进李沧区老城区企业搬迁改造与老旧小区整治、配套设施建设和环境提升同步推进，并注入文化创意、众创空间，营造创业、生活、娱乐一体的创新社区，提升老城区活力。运用“美好生活环境与幸福生活共同缔造”的理念，建立“一院一策”工作机制，根据院落实际和居民需求，分类实施共用设施设备、公共部位和整体环境等硬件改造，针对性解决居民供水、供电、供气等问题，鼓励有条件的小区加装电梯等便民设施。预留绿地、广场等开敞空间，提升城市公共空间品质。
积极发展住房租赁市场。加快培育和发展住房租赁市场，多渠道增加租赁住房房源，鼓励个人将闲置房源出租，盘活中心城区存量房源。重点支持规模化、专业化的住房租赁机构发展。规范中介机构居间服务，提高住房租赁行业服务水平。
创新住房保障跨区域协调机制。支持符合条件且具有一定支付能力的住房困难家庭到市场租房，按收入情况实行差别化补贴。探索推进主城三区与西海岸新区、城阳区、即墨区等区域在政策性住房上的跨区建设合作，并向提供住房保障支持的区输出优质教育、医疗等公共资源，引导优化提升区符合条件的居民到其他区域解决住房问题。
推动住房建设与商业、旅游产业等融合发展。发挥崂山自然生态优势，结合高端旅游度假设施建设，发展度假、健康、养老主题地产。结合城市地铁、公交等交通枢纽建设，依托国际会议中心、金家岭金融区、专业赛事等，重点发展商业地产，促进金融、商贸、旅游、文化、科技服务等发展。
重点拓展区——西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市发展定位
这些区域是青岛市城镇发展空间拓展重点区，是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，也是实施国家海洋强国战略、产业升级和承接功能疏解的核心区域。近五年，重点拓展区房地产市场规模快速增长，商品房销售面积占全市的66．2％，房地产开发投资占全市的47．3％，两者占比均呈现逐年上升趋势。
重点拓展区作为青岛市未来新增住房供应的主要区域，除满足本地居民的首次购房和改善性需求外，也满足优化提升区外溢的购房需求。在产业升级、功能转换的要求下，重点拓展区住房发展重点是加大住房供给规模，抑制投机性住房需求，支持人才住房建设，规范住房租赁市场发展，稳步推进棚户区和老旧小区整治。以“主城区－特色组团－特色小（城）镇”的新型城镇化体系构建为引导，与产业发展和园区建设同步推进，各市区新建住房科学布局、规模合理，推动职住平衡和产城融合发展。
西海岸新区、城阳区着力加快新城建设，同城化交通建设与居住用地协同开发，提升北岸城区、西岸城区基础设施和公共服务水平，引导住房需求合理分布，优化住房产品供给结构。
即墨区和胶州市：加快交通市政设施和公共服务设施配套建设，提高城市教育、医疗等公共服务水平，增强城市综合服务能力，在满足本地住房需求基础上，承接产业发展带来的新增住房需求。
远郊发展区——平度市、莱西市发展定位
平度市、莱西市位于青岛市北端，离主城区距离最远。把突破平度莱西攻势，作为全市区域协调发展的重点、乡村振兴的主阵地和脱贫攻坚的主战场，聚焦工业化、农业现代化、新型城镇化和提升交通基础设施四场硬仗是青岛市推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域，也是重要的先进制造业基地。两市商品住房市场以本地居民购房为主，近五年，远郊发展区商品房销售面积占全市的10．3％，房地产开发投资占全市的5．6％。
2018年平度市、莱西市城镇化率分别为41．09％、51．97％，未来两市加快城镇化进程，城镇住房发展重点是鼓励住房消费，优先支持进城务工群体的首次购房和本地城镇居民的改善性需求，稳定土地和商品住房供应规模，防止住房市场过大波动。
重点任务：
科学把握土地和住房供应节奏。深化住房供给侧结构性改革，根据住房需求，合理确定住宅用地供应和新开工住房规模，及时公开信息，稳定市场预期，避免土地和商品住房供应大起大落。
优先满足本地住房需求。根据本地城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、引进人才及乡镇医疗、教育等行业职工的实际需求，新建一定数量的政策性住房。通过差别化金融、税收等政策，优先支持本地居民的刚性和改善性购房需求。依据城市发展、产业园区和特色小（城）镇建设等需求，适度建设租赁住房，完善配套服务设施。
着力提升居住品质。实施城区旧城改造和城中村改造，完善基础设施配套工程。适度降低新开发商品住房容积率，提高新建小区规划开发水平和住宅品质。新建小区严格执行配套设施建设标准，逐步实现物业管理服务全覆盖。推进社区物业服务指导中心建设和房屋专项维修资金专户监管工作，提升居民自治程度，助推社区治理现代化。
