[摘要] 在“丁祖昱评楼市”年度发布会上,我曾说过,未来十年中国城市集中度会越来越高,房地产也会向资源禀赋更好的城市集中,经济也会向这些城市靠拢,人口会主要留在这些城市当中。
接上一篇“未来房地产发展聚焦这50个城市(一)（点击查看详情>>）”的内容,上一篇主要讲述了TOP50榜单占据四成的长三角区域现状与发展,这一篇,主要讲述我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上新增的一个角度:新经济。
在“丁祖昱评楼市”年度发布会上,我曾说过,未来十年中国城市集中度会越来越高,房地产也会向资源禀赋更好的城市集中,经济也会向这些城市靠拢,人口会主要留在这些城市当中。
我认为,未来十年,“新经济”也将成为未来城市发展的重要考量标准。
新经济:成都、杭州紧随一线
为什么是从新经济角度??能够判断一些什么呢?
在现代城市中,人的生活方式早已从传统的衣食住行,升级到更丰富的层面。多样化的生活需求催生了城市中不同形式的生活场所,场所的升级创新又带来了新的经济。我选择了从咖啡经济、培训机构、宠物经济、外卖繁荣度这四个指标,以此出发并整理收集各大城市的新经济数据,我认为未来这些都是一个城市非常重要指标。
从整理的数据来看,一线城市继续稳坐新经济发展城市的前四。值得注意的是,成都、杭州、天津这三座城市的四项新经济指标也是紧跟在一线城市后面的。
1、咖啡经济体现城市商业发展水平
星巴克作为全球最大的咖啡连锁店,自1999年在中国大陆开设第一家门店以来,风靡全国各大城市。据美国辛克纳姆公司(Thinknum)统计,截止2019年12月16日,星巴克在中国门店数达到约为4300家。
作为一款全球性的网红,星巴克的咖啡不仅受到全球消费者的喜爱,其开一店火一店的现象,还引起了城市学者和经济学界的关注。与Costa、漫咖啡等常在商场选址不同,星巴克有一大选址特点是偏爱写字楼这种商业中心地段,工作节奏飞速的上班族是星巴克的主要用户,因此星巴克门店的数量就能侧面反映出一个城市中商业中心和写字楼的数量,而商业中心和写字楼的数量也可以体现一座城市的经济发展水平。
曾有机构发布“星巴克指标”:看一座城市的前途与竞争力,是星巴克越多的地方越有活力。所以我们认为,星巴克的门店数量,是衡量一个地区商业与消费活跃程度的指标。星巴克指数侧面反映了一座城市或一个区域的投资价值。
从表格的数据可以看到,杭州的星巴克数量仅次于上海和北京,成都排名第七,而天津星巴克门店的数量为109家,没有上榜。
以成都为例,星巴克在门店的区域分布上,成都公认地段最好的两大CBD天府广场-春熙路和金融城,拥有全城密度最高的星巴克门店。
数据显示,春熙路和金融城拥有星巴克合计33家,占了全城的五分之一;其中金融城狂揽14家门店,平均不到700米有一家星巴克,且保持着每年一到两家的扩张速度。在金融城,房价与星巴克指数的正相关效应同样显而易见。
数据显示,成都金融城二手房挂牌均价31782元/平米,超过4万元/平米的产品比比皆是,而十年前区域房价仅一万出头,上涨幅度300%,是近10年来成都房价涨幅最快的区域。
2、培训机构数量体现人口素质水平
数据显示,在全行业2020届毕业生需求量排行中,教育行业已位列第二,毕业生需求量占全行业的8.48%,已超过机械/设备/重工、电子技术/半导体/集成电路、互联网/电子商务等传统优势行业。
在GET2019教育科技大会上,美团点评教育培训业务部负责人李亦兰表示,截至目前平台已收录134万个教育机构,包括素质教育、学科教育、职业教育等教育细分品类,业务涵盖超过900个县市。年度累计的教育业务的活跃用户数已经达到了1.69亿,相较同期增长109%。
随着中国人口结构调整,市场消费升级,教育消费在中国家庭消费支出的比重越来越大,近几年中国教育市场保持着良好的发展态势。据统计,2018年中国教育市场规模达到人民币2.68万亿元,至2020年民办教育总体规模将达到3.36万亿元,复合增速达到12%。
时下,中小学生的课外学习辅导市场日益升温,这与当前我国家庭对教育资源的巨大需求密不可分。有专业调查显示,城市家庭中为孩子请家教的比例达到了40%-60%,如今培训机构的学员已不仅只是局限在孩子的范围,近年兴起的面向成年人的学习培训机构也值得我们的注意,在职深造人士的比例已经越来越高。
城市居民日常支出中教育文化娱乐消费所占的比例在2018年就达到了11.2%,同比增长6.7%,并还处于不断增加的趋势。
从经济发展趋势到行业发展现状再到用户需求,种种迹象表明,未来培训机构将迎来资本、人力、行业等多方面的极大红利,数据来看,成都、杭州、天津这三座城市在培训机构上都可以获益。
3、宠物经济体现当地居民生活水平
近年来随着居民生活水平的提高,越来越多人舍得为宠物花钱。围绕着宠物的吃、喝、玩、穿、等各方面的消费需求日益丰富,宠物经济由此孕育而生。
从年货节启动至今,天猫国际的进口宠物消费同比增长超400%,天猫国际宠物食品销售同比增长超460%,其中猫主粮增长近500%。
在“丁祖昱评楼市”年度发布会上我也说过,现在天猫上最受欢迎的食品从奶粉变成了猫粮,这并不奇怪,本身能够消费高端进口猫粮的人群大多是在一线城市,而目前宠物经济的消费主力近一半的人群都是90后,90后处在婚育年龄,但单身人士较多,同时养小孩的成本太高,取而代之的是养猫猫狗狗更符合可以愉悦生活的目标。“穷养自己富养宠,养娃不如养只宠”也是2019年双十一提出来的新口号。
根据《2019年中国宠物行业白皮书》数据显示,2019年我国宠物市场规模已经达到2024亿元,同比增长18.50%。2015-2019年五年内行业市场规模翻了2倍多,年复合增长率接近20%。已有2家宠物用品公司出现在A股市场。这一现象,显示了宠物经济的巨大发展空间。
从总量上看,北京、上海等宠物产业和宠物文化发育较早的一线城市仍是主力,而成都、杭州、天津这三个城市也都已经拥有了超过2000家宠物店和300家宠物医院。根据大众点评上的门店数据统计,成都的宠物医院总量仅次于北京,共有824家。
一方面,对宠物医院来说,代表潜在客户的人流和足够的区域消费能力是影响选址布局的两个重要因素。无论是在宠物医院密度最大的一线城市深圳,还是在成都、杭州、天津这三座城市城市,人口密度最大的区域,也相应就是宠物医院最密集的地带,也是商业发展最好的地带。
商业资源集聚度正是基于这样的逻辑构建起来,它通过考量城市受主流消费品牌青睐的程度、城市商圈的实力大小以及基础商业的成熟度,来综合评估城市商业资源集聚度的高低,而宠物医院和宠物店的数量就是一个考量的标准。
从侧面也反映了成都、杭州、天津这三个城市的商业资源集聚度是排在前列的。
4、外卖是消费领域的一大增长点
据了解,我国在线外卖行业起步于2012年,随着互联网的发展,在线外卖产业也得到快速增长,市场规模越来越大。随着智能配送系统的发展,外卖产业的即时配送能力不断提高。
我们认为,外卖行业将从餐饮进一步跨度到生活服务行业,消费者的需求不断推动服务业与零售业的融合,“外卖化”将成为未来消费领域的一大增长点。
数据显示,2019年前三季度,我国外卖产业交易额分别为1200亿元、1430亿元、1790亿元,第三季度环比增长25.2%。
与此同时,外卖订单量也持续上涨。以美团外卖为例,第三季度,美团外卖日均订单量达2680万单,同比增长38.1%。订单量的持续增长表明,外卖在消费中的作用进一步凸显,且外卖市场仍有巨大的增长潜力。
《中国外卖产业调查研究报告(2019年上半年)》指出,随着中国智能配送系统的发展,中国外卖产业的即时配送能力不断提高,外卖的服务场景由餐饮拓展至生活超市、生鲜果蔬、医药健康、鲜花绿植等多个品类。
外卖经济在微观上改变了许多人的生活方式,在宏观上则优化了社会的资源配置。随着互联网的发展,越来越多的个人商户开始借助外卖平台来实现与个人买家的直接对接。
而另一种角度,外卖经济的兴起也为社会闲置劳动力提供了就业机会。在美团外卖的报告里显示,2018年美团外卖共向骑手发放300亿元工资。每月收入5000-8000元的骑手占比25%,有五成骑手是家庭收入的主要来源。
并且,美团平台回收的11.8万份调研问卷显示,54%的骑手在2018年生活都有了新变化:24%有了钱,20%买了房,16%买了车……
5、成都、杭州和天津都在瞩目位置
从新经济的指标来看,成都、杭州和天津都在瞩目的位置,但我并没有把天津放到城市发展前景top10中。这主要是因为新经济指标固然重要,但城市发展的前景还是需要综合更多。
综合考虑,京津翼地区,整个人才和资源都被北京吸走,从而导致天津与其他级别的强二线城市相比,潜力仍然充满挑战。
而杭州作为“电商之都”,聚集全国超过三分之一的电子商务网站。另外,杭州目前上市公司数量稳居全国第四,仅次于京沪深。
成都作为中国西南地区的中心城市,成都这几年的发展是有目共睹的。2018年,成都GDP超1.5万亿,名义增长率达到了11.04%,增速位于新一线城市之首,GDP总量在新一线城市里仅次于重庆和天津这两个直辖市和苏州。可以说,成都,是未来最可期的强二线城市。
因此,综合新经济指标发展水平及城市综合发展前景来看,成都、杭州两大城市可谓当之无愧地成为仅次于一线城市的热门城市。
