[摘要] 户口是房屋价值的重要组成部分,因为它是社会资源分配的依据之一。在二手房买卖中,户口有时也会成为一个坑,有些人房子卖了,却迟迟不迁走户口
户口是房屋价值的重要组成部分,因为它是社会资源分配的依据之一。在二手房买卖中,户口有时也会成为一个坑,有些人房子卖了,却迟迟不迁走户口,房产君的一位中介朋友就介绍遇到过7年没迁出的,这让很多希望通过购房落户获得相应城市配套使用资格的朋友,欲哭无泪。
一般的常识是,买房过程中发生的户口迁入迁出问题,诉讼都不易解决,因此一般在有中介协助操作的二手房买卖中,都会在合同中加入户口问题的条款,但正如前面提到的一样,法院不会判令户口强制迁出,即便合同有约定,户口的问题,依旧可能成为考验诚信的一种隐忧。
近日,浮山后片区一处由当地派出所张贴的告知书,让人眼前一亮。原房东户口赖着不迁这个问题,可能有了更高效的解决途径。派出所责令房屋所有权变更的当事人,限期迁走户口,逾期挪入集体户,并承担相应法律责任。此举可能成为维护房产交易公平环境的一个正面典范。
而据房产君了解,其实这样具有创新意义的户籍操作,早在2018年就已经在青岛实践。有关负责人当年在接受网络问政时表示——
关于居民将房屋所有权、使用权发生转移,原住户拒不迁出户口的,经现房主提出书面申请,公安派出所履行告知程序后,可将其户口迁至户籍地社区(村)公共户。告知原房主七个工作日之内,将户口迁出。逾期不办理,公安机关将原房主及同户人户口迁往社区(村)公共户。使用与公安机关登记不相符的户口簿,应当承担相应的法律责任。此政策已开始执行,有需要的网友可到房屋所在地派出所提交申请办理。申请人本人不能到场,可以用书面委托书办理……”
【延伸阅读】买二手房,户口是个大问题
1.二手房交易中有哪些“户口”纠纷?
(1)二手房交易手续完成后,卖方或其家庭成员户口不配合迁出,购房者无法入户;
(2)卖方及其家庭成员户口已迁出,但仍有其他人员户口在房屋内未迁出,购房者难以将户口迁入。
2.法院如何处理户口纠纷问题?
购房者因户口纠纷向法院提起诉讼,法院视不同情况做出处理,可能会出现以下两种情况:
(1)如果卖方未迁出或逾期迁出户口造成买方户口无法迁入,购房者以此为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等,则属于民事法律关系调处范围,法院可依法作出处理;
(2)如果购房者要求卖方将户口迁出而向法院起诉,则不属于法院民事案件受理范围。因为户籍属于公安机关管理,户口迁出涉及行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,对此类诉讼法院不能调处。
3.二手房交易后,卖方户口如何处置?
卖房后,原业主户口可以不迁出吗?
一般二手房交易中,在签署的《房屋买卖合同》中有对卖方迁户的明确约定,如果不在约定的时间内办理户口迁出,要承担违约责任,除非事先征得购房者同意。
(1)买方同意卖方不迁出:提前征得买方同意可以继续将户口留在房屋中,但也需要签署一份买方同意不迁户的《补充协议》,以免后期出现纠纷。实际生活中,这种情况并不常见;
(2)买方不同意卖方不迁户:这种情况卖方如果不迁出户口,按照《房屋买卖合同》的约定,就涉及违约了,需要根据约定承担违约责任。
4.二手房交易后,买方户口如何迁入?
二手房交易后,满足以下条件,带齐材料到房屋所辖派出所办理,当天即可拿到户口本:
①房屋为住宅性质,且无其他户口;
②房屋已过户到迁户人名下。
5.原业主户口未迁出,户口无法迁入怎么办?
任何人、任何机关都不能强制进行户口迁出,只能通过申请人主动提出迁户。如果在二手房交易时忽略了这个问题,原业主拒绝迁出户口,新业主户口将无法迁入,很可能会造成纠纷。
6.交接房屋前落实房屋户籍情况
①户籍核查:在签署房屋买卖合同之前,可要求房主本人携带房产证和身份证原件到户籍所在地派出所户籍科查询。
②明确户口迁出时间和违约责任:在合同中明确约定户口迁出的时间和违约责任,提高卖方的违约成本,以此敦促卖方严格按照合同履行。如果卖方延期履行或不履行,买方可以此为依据起诉索赔。
③预留户口保证金:支付房款时预留一部分户口保证金,确保卖方户口已迁出后再支付。
④明确户口不迁出则解约:可在《补充协议》中明确卖方不迁出户口就解约的条款,以此保障购房者权益。比如“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,则买方享有单方解除权,且卖方应全额退还买方已支付的购房款”。
