[摘要] 近几天疫情防控出现了些明显的、积极的变化,各地也开始推动企业复工。一些有年内买房打算的朋友们也开始主动向笔者询问买房问题。
近几天疫情防控出现了些明显的、积极的变化,各地也开始推动企业复工。一些有年内买房打算的朋友们也开始主动向笔者询问买房问题。
在沟通过程中,笔者发现一些购房者不约而同地认为,年内购房最佳时机在年中(5——8月份)左右,按照当下趋势,那个时候应该是疫情已全面消退、经济活动(包括楼市)完全恢复正常之时。
他们给出的逻辑是,开发商为了抢客户,和迫于销售任务压力,更有降价动力。换言之,疫情过后,房价会有一定程度下降,适合抄底。
不过,笔者并不怎么看,原因有二:
一、若那时房企才开始卯足劲儿抢客户,怕是汤都没得喝,其实抢客大战现在已经开始了,纷纷推出“线上购房”、“无理由退房”、“最低价购房”、“全国七五折”等等,本质上就是在提前抢客、锁客。
年中时,随着购房者可以走出家门去售房部和样板间现场体验看房,及合同签约、银行放款等流程的恢复,彼时房企的工作重心,则会放在提高订购客户转化和签约回款上。
二、虽然受疫情影响,房企年度销售目标完成时间被挤压、压力剧增,不过估计房企会选择在年底(10-12月)进行冲刺,而不会在年中开始就保持亢奋状态。
所以,综上所述,年中之时,房企在价格上继续厮杀的可能性反而没那么大。对于什么时候入手相对合适?笔者在之前文章中已有探讨。
其实,任何商品价格的涨或跌,其实都是市场各方参与者博弈的结果,房价亦不例外。
下面笔者就对楼市中两个最主要参与主体:官方、开发商,他们面临的压力和选择,做下剖析。从中我们也可以间接判断出,房价可能的走势。
上面的房住不炒VS地方的积极救市
在楼市休克,房企压力越来越大的情况下,对冷热有着决定性影响的有形之手——官方,出现了明显分化。
上面依旧对楼市保持着冷淡,不时地强调下“房住不炒”的总方针不会动摇。
今天央行公布的目前最要的“政策利率”——1年期中期借贷便利(MLF)(影响当前贷款市场报价利率(LPR)的基本坐标)较之前降低了10个基点,也不算多。
总之,上面还没有明显地救楼市的想法。
但地方显然已经坐不住了。
节后以来,不少地方已开始纷纷出台措施,为房企纾困减压,而衡阳等地,更是将“救楼市”主基调,从“救开发商”转向“救购房者”。
那么,如何看待这种差异呢?
其实,并不难理解,上面保持矜持,是因为炒房客、房企、地方的眼睛都在盯着他,若他给出明面放松或救市的信号,下面很容易把经念歪,最后会像三四年前那样,救市救出一个大牛市。
所以最明智的就是继续强调住房不炒,从房价暴涨、炒房的念头杀死在萌芽中,但这并不意味着上面对楼市尤其是开发商见死不救。
有两点至少可以肯定,一是调控不会再收紧;二是会在一些不太成为舆论焦点的地方,偷偷给房企送温暖,如放松房企国内融资。
至于地方急不可耐地救市,就更容易理解了,因为这事关地方的钱包和GDP。
另外值得注意的一点是,这个特殊时候,地方对房企营销措施的容忍度会比平时高一些(因为这种自救无须动用政府资源,政府倒也乐见),像去年那种因房企降价过猛而被政府约谈的情况,估计不会再出现。
换言之,为应对疫情冲击,房企为了自救,在降价和其他营销手段上,哪怕有些出格,对当地楼市造成了冲击和压力,地方也会睁只眼闭只眼。
总得来说,当下及接下来一段时间,“有形之手”不仅不会难为房企,还会对楼市兜底。而房企操作空间的加大,也阶段性房价底的出现,创造了条件。
房企降价的动力来自其起资金压力
房地产的商业模式并不难懂,就是高杠杆,而开发商们玩的就是用1元本钱做10元的游戏。所以我们看到,房地产行业的负债率、净负债率超出其他行业一大截。
而只要有源源不断的现金流入,房企哪怕身负巨债,游戏照样玩得溜,降价卖房还债更是没影的事。可若遇到现金流压力,降价卖房就会变得很干脆。
房企的现金流入来源主要有两个,一个是房企卖房收入;一个是债务融资。
过去一两年,虽然调控深入,上面收紧了国内房地产行业融资。但房企通过调整融资结构,如加大外债、资产证券化,外加买房收入及销售回款整体OK,房企并无多少明显降价。(当然,去年底为冲业绩那波降价潮除外)
但今年疫情的出现,使得正常的卖房及销售回款等操作休克,房企资金压力骤增。
克而瑞地产研究表示,2020年是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券总额超过5000亿元,较2019年上涨45%,房企的融资及偿债压力较大。
现在房企能做的有二,一是扩大自身融资渠道,利用资金担保、上调票面利率、股东增持等手段确保短期资金流动性。
如据公开统计数据显示,2019年3月份以来,国内房企大约发行17笔一年期内美元债,但从2020年春节后至今,发行的一年期内美元债就占了5笔。发行短期美元债是应对当前疫情下销售停摆的现金流周转之术。
当然,就像前述所说,不排除官方放松国内地产行业融资,给房企纾困。
二,借来的债终究是要靠卖房来还的,这就要求开发商必须在楼市恢复正常,尽可能多的抢收客户,待疫情结束后,并尽可能多地将其转化为实打实的收入。
而房企基于自身的资金压力以及抢收客户的迫切需求,在价格上也会更有诚意。一旦市场明朗,开发商通过各种渠道、手段屯足弹药时,对降价兴趣反而没那么大了。
