[摘要] 这是一个特别好的消息:第一,刷新了纪录,第二,显示疫情之下社会各界对上海经济发展良好态势的认可与信心。这也是一块凤毛麟角的好地。
这是一个特别好的消息:第一,刷新了纪录,第二,显示疫情之下社会各界对上海经济发展良好态势的认可与信心。
这也是一块凤毛麟角的好地。
该地块由28幅子地块组成,位置在上海黄浦滨江西岸金融城内。整体一次性出让,总占地面积32.37万平方米,土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地,项目总建筑面积约180万平方米,其中地上计容建筑面积约为108.7万平方米;地下商业面积不超过6万平方米、地下停车场面积65万平方米。
每个数字细细推敲一下,一句话总结:无论是整体规模、成交金额、江景规模,都是上海土地出让市场没有过的。
这个项目十分值得期待。上海徐汇区委副书记、区长方世忠表示,上海西岸是“上海2035”总体规划中承载全球城市核心功能的高品质中央活动区。徐汇在西岸地区确定“人工智能(AI)+艺术(ART)”双A战略,聚力打造全球城市的卓越水岸,“让上海西岸真正成为不仅有高颜值,而且有文艺范;不仅拥有黑科技,而且拥有硬实力。”
以上海的经济体量,要建设国际级的金融中心,只有陆家嘴一个金融城是远远不够的。
这确实是一块具有全球视野的项目。从全球范围看,纽约和伦敦这些成熟的国际金融中心都有多个金融城,纽约除了华尔街还有哈德逊广场,伦敦除了金融城还有金丝雀码头。
当然,从地块极其严苛的出让条件可以看出,这是一个围绕上海国际金融中心定位的战略性项目,也足见上海对这块黄浦江畔的核心地块寄予厚望。
可以预见,这里将成为上海城市发展的新增长极。
出让价格未受疫情影响走低
这是上海公开土地拍卖历史上首次由28幅地块组合统一出让。如此“统一和谐”,说明对于整体项目的规划预演在前期做了反复的推敲论证,这片黄浦江核心区段最后的黄金宝地将会以空前一致的步调呈现在大家面前。
我们来看一下,首先,地块在出让时就设置了极其严苛的条件:
超过80%以上为商业办公及文化用地(其中地上商业约20万平方米含约5万方的酒店,写字楼约66万平方米,文体用地4万平方米),住宅地块绝大部分为社会租赁住宅(15.65万平方米,不低于1187套,只租不售)。
其中,如果大体量的地块中,仅2.5万平方米为可售商品住宅,占总建筑面积2%左右。假设按照15万元/平方米的单价出售,销售总金额仅40亿元。
同时,地块还设置了非常严苛的持有要求:
按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业,60%办公,100%文化体育及所有的租赁住宅。同时还要求受让人出资建设建筑面积约1.7万平方米的公共服务设施以及约9万平方米的公共绿地,建成后产权无偿交政府相关部门。
这个持有要求是核心区商办项目出让的惯例,地段越好的土地,出让的条件越苛刻,以往重点地块都有类似的要求,甚至有出现过对租金也有要求的地块。
这个出让门槛也不低,对开发商的资金实力、商业运营能力、金融领域的影响力等都提出了非常高的要求,也是很大的挑战。
当然,后续市中心土地的稀少,也会越来越走向苛刻的一个极限。
根据最终310.5亿元的成交价和总计108.7万平方米的计容建筑面积,测算得出,地块的综合楼板价约为28800元/平方米,按用途倒推楼面价,商业(100%出让年限自持)约31500元/平方米、办公(60%自持)约30000元/平方米、文体约20000元/平方米,住宅约72000元/平方米、租赁住宅约16000元/平方米。
出让单价超出徐汇滨江区域的历史最高水平,完全没有受到疫情的影响而走低,考虑到地块的稀缺性和未来区块规则的前景,这个出让单价与地块的价值是相匹配的。
这个项目的价值在于其功能定位,即以甲级办公为主体,以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套,建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区,其中xh130D-03地块和xh130D-06地块,将打造210米、280米高楼,建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平,成为城市生活新地标,总投资初步估计700亿元以上。
这也是上海三例总价超过200亿的地王中,规划设置最多元化的出让案例,可以称之为上海“地王”的进化。徐汇滨江地王的指标分配中商办的比例更加合理,持有部分的侧重点也更加明晰,同时增加了自持住宅以及文化输出,项目的整体性更加饱满。
城市发展的新高地
徐汇滨江地王最大的特征在于,“土地整体出让、方案整体报批”。
从出让条件可以看出,此次供地紧紧围绕城市功能定位,以实现地区产业发展导向。从地块性质来看,这绝非一个单纯的房地产开发项目,而是一个围绕上海国际金融中心定位的战略性项目。
目的当然是为了打造引领区域发展的“航母”级项目,形成新的城市地标,进一步提升上海的全球影响力和竞争力,助推上海建设“全球城市的卓越水岸”,落实国际金融中心和科创中心建设的战略目标。
该地块得天独厚的地理位置和巨无霸的开发体量,称得上是不可复制的绝版,因此被称为上海发展“不可多得的大衣料”。比肩陆家嘴金融城以及外滩风貌区,形成黄浦江沿岸核心黄金三角,无疑,将成为展示上海城市形象、提升国际竞争力的重要载体。
随着新地王的成功拍卖和入市,结合早期西岸传媒港以及黄浦江对岸世博文化公园的规划,未来此地将形成集传媒港、智慧谷、金融城三位一体的国际创意产业集群,将上海的产业风向带入新的世界级领域。
顶级的商务写字楼集群+开放式融合创意商业集群+顶级人文居住集群+核心文化集群将区域能级推上新的高峰,比肩陆家嘴金融城以及外滩风貌区,形成黄浦江沿岸核心黄金三角。
初步预计,西岸金融城将吸引金融从业人员10万人,提供就业岗位16万个,预计经济规模达到每年700亿元以上。
确实很值得期待。
为确保功能落地,徐汇区政府在承诺书环节精准覆盖了引入企业总部的注册资金、自持办公面积及优质且有较大规模的金融机构数,以精细化的供地模式,推动项目规划的切实落地。
可以预见,这将是后世博时代城市腾飞增长极,黄浦江西岸建设的“最后一块拼图”。
全球竞争力凸显
进入2020年,受到包括疫情在内的多重不利因素影响,中国经济有所放缓,但最近的土地竞拍市场仍然活跃,说明房企在上海、北京等一线城市持续加码投资,这不仅有赖于中国经济长期向好的发展趋势,也说明企业对上海未来发展充满信心。
此次的竞得方香港置地是拥有130多年历史的香港老牌英资地产企业,拥有上百年的金融商业核心区的开发和运营经验。
其控股股东怡和集团是一家以亚洲为中心的多元化跨国企业集团,多年来一直被评为世界500强之一。
香港置地在全球的持有型物业每年为其带来数十亿美元的租金收入,也让其累积了雄厚的资产。
从城市综合实力来看,在疫情期间,徐汇滨江地块出让工作没有延迟、依然如期完成出让,更何况是刷新历史的巨无霸项目,再次见证了上海的全球竞争力。
作为国家发展战略之一,以上海为核心的长三角一体化建设正在落地,将长三角打造为具有全球竞争力的世界级城市群、全球资源配置的亚太门户,在此背景下,上海的全球战略高度不断提升。
