[摘要] 从1月19日疫情引起国民广泛关注开始,到目前已持续40多天。这期间新房及二手房成交量都不容乐观,许多房企也纷纷推出优惠折扣活动。但大家可能忽略了一类一直以来都有“折扣”的房产—— 法拍房 。
从1月19日疫情引起国民广泛关注开始,到目前已持续40多天。这期间新房及二手房成交量都不容乐观,许多房企也纷纷推出优惠折扣活动。但大家可能忽略了一类一直以来都有“折扣”的房产—— 法拍房 。
刚好近期也有购房者私聊问我关于法拍房的一些问题:
今天就主要跟你们聊一聊法拍房。
1、疫情之下的法拍房,“折扣”最高竟达56折
成都的法拍房虽然也受到春节、疫情等影响,但由于是网上操作,影响程度不及新房及二手房。
自2020年1月1日开始到今天,在淘宝阿里拍卖单个平台上共有574套房源进行拍卖。
2019年共有5233套房源在淘宝司法拍卖中拍卖,分布到每月的数据如下:
注:本文只统计淘宝阿里拍卖一个平台的数据,仅作参考分析
再看从疫情开始引起广泛关注的1月19号之后,这期间大成都范围内(含三圈层)共有约355个住宅用房在阿里拍卖上通过司法拍卖出让,其中196个房源低于评估价成交。
也就是说,在最近一个半月内, 仅在淘宝拍卖的法拍房,就有约55%的房源“打折”成交,最高折扣竟然达到56折。
下面这些都是新鲜的栗子:
2月7日,武侯区金履三路55号(中海锦城2期)拍卖成交一套住宅, 该房屋评估价174.34万元,最终成交价约97.63万元 ,最终以评估价的56折成交。
该房屋实际照片图源阿里拍卖
阿里拍卖的竞买公告显示,该房产的产权证登记面积为95.58平方米:
拍卖财产信息图源阿里拍卖
按97.6304万元的成交总价计算,该房产最终的成交单价约10214.5元/㎡。
该小区为2012年建成,据链家官网显示, 小区二手房挂牌均价约18682元/㎡,该套法拍房成交单价比同小区二手房挂牌价低约8468元/㎡。
再对比该片区二手房均价。
该房源所处的武侯区簇桥片区二手房均价约15293元/㎡,因此该套房产成交单价与同片区二手房均价相比一平米也 足足低了5000多元 。
新盘就更不用说了。
像这样“打折”成交的法拍房还有很多。
此类大折扣成交的法拍房还有很多,那么这类房产到底能不能买呢?
我们要先理解法拍房到底是什么。
2、法拍房是什么,购买需要哪些条件?
法拍房是“法院拍卖房产”的简称,指 被法院强制执行拍卖的房屋。
为什么会被拍卖?
最主要的一个原因是当房主无力偿还银行按揭贷款时,银行可向法院提出民事诉讼,请求法院将贷款人名下抵押的房产进行拍卖,拍卖所得用以抵债。
简单来说就是,老王通过商业贷款首付买了套房产,每个月需按时偿还月供,但由于失业、破产等多种原因,老王无法支付剩余的房贷,其名下房产也就只能被强制执行拍卖。
除此之外, 民间借贷抵押房产、刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产、无主认领的房产 等都会造成该房产被法院强制执行拍卖。
法拍房的拍卖有固定的流程:
1、法院查封房产后,由法院委托专门的评估机构,出具房屋的评估价 (一般低于市场行情价) ;
2、法院在竞拍平台 ( 比如说人民法院诉讼资产网,淘宝司法拍卖网,京东司法拍卖网等 ) 上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等;
淘宝司法拍卖页面
3、意向竞拍人缴纳保证金,参与竞拍。房产按规定可以拍卖三次,若第一次流拍,则第二次起拍价会降到第一次的80%~90%,若第二次流拍,则又会在第二次的基础上下调80%~90%。因此,一般法拍房的成交价格会比市场价低。
4、拍卖成交后,竞得人就可以进行拿成交确认书、交尾款、出司法裁定书、解封、审税、过户、拿产证等后续流程。
法拍房不需要购房资格:
相比于新房及二手房,法拍房具有自身的优势,比如说 不限购 ,不需要拥有成都的购房资格,对于没有资格又想在成都买房的人群来说算是一个快速上车的方式。
从价格方面来看,为了成功拍卖,法拍房的起拍价一般会设置得比评估价低,如果竞争人数不多,很可能会低于评估价买到,因此 法拍房大多数会比市场价要低 。
例如武侯区置信路57号一套约155㎡的4室3厅1厨2卫房产于2月24日拍卖成交,该套房产评估市场价为264万,起拍价为188万 (比市场价低76万) ,最终经过90轮竞拍,成交价为235万 (比市场价低29万) :
所以如果竞争不大,法拍房也可以捡漏。
同时,有少部分法拍房装修完善,能即买即住,不需要像期房一样等待两三年才交房,对于自住需求的购房者来说也能节省装修成本及时间成本。
但,不推荐你们购买法拍房。
3、有资格、低预算刚需等不建议购买法拍房
法拍房虽便宜,但对于刚需、有购房资格、风险承担能力小、资金预算不足等购房者来说,不建议购买法拍房。
首先,价格方面:
一般来说,虽然法拍房比新房及二手房便宜。
但 法拍房要求全款 ,成交后一般需要在15日左右付清尾款。
因此虽然总价看起来较低,但相对于新房二手房等的首付按揭,购买法拍房对刚需购房者来说压力更大。
不仅如此,法拍房很可能还会有 许多成交款之外的费用 。
比如说法拍房税费很高:购房者在购买法拍房时,除了正常支付买房的钱,还需要交付契税、增值税等其他费用,加起来也是一笔不小的数目。
曾经就有人花230万拍下一套房产之后,被告知需缴纳46万个税!
图源大河报
再比如说,法拍房可能会有各种欠费,比如水电、物业费等,如果欠费较多,也需要购房者承担。
图源某法拍房的竞买公告
因此若是没有足够的预算,不建议刚需及资金预算不多的购房者去碰法拍房。
其次,风险承受能力不高的也不要去碰。
购买法拍房很难遇到一套完美的房产,因为购买法拍房不包“售后”,房子一经法院卖出,买房后若是房屋出现问题,或者出现纠纷,法院是不需要负责的。
这些纠纷也是各式各样,首先就是 腾退问题 ,许多法拍房的房主无力偿还贷款后若是成为老赖,你拍到房子后若是原房主一直赖着不走,虽然法院会协助腾退,但是腾退的时间是不明确的,尤其是有老人占用,更是腾退困难。
如果房屋内 原有租约 ,根据相关法律规定,买卖不破租约,若是租户不搬走,你也没有办法强制撵人。
图源某法拍房的竞买公告
房屋质量也得不到保障,如果房屋存在暗病,拍卖前一般也不会察觉到,等买到后法院也不会负责解决房屋的质量问题。
图源某法拍房的竞买公告
因此,购买法拍房的风险相对较大,如果你有成都购房资格,是预算较少的刚需,或者风险承受力较低的普通购房人群,不建议你买法拍房。
