[摘要] 进入4月，很多还没买房的刚需就彻底失眠了。原因大家应该也都猜到了，进入4月楼市“涨价”呼声很高。 突如其来的“黑天鹅”风波对楼市造成空前绝后的剧烈冲击，2020年前三个月开发商、炒房投资客、房产中介们损失惨重。
进入4月，很多还没买房的刚需就彻底失眠了。原因大家应该也都猜到了，进入4月楼市“涨价”呼声很高。
突如其来的“黑天鹅”风波对楼市造成空前绝后的剧烈冲击，2020年前三个月开发商、炒房投资客、房产中介们损失惨重。基于此，很多经济学专家、地产专家、机构、学者甚至是开发商高管都咬定“今年的房价要跌”、“开发商会降价卖房”，因此很多原本有购房打算的人也都暂停了购房计划。
但熟料低迷的3月刚一过完，4月楼市就走出了完全不同的风格——各地开发商纷纷“亮出底牌”表示从4.1起要“收回优惠，全面提价”；媒体也大肆报道北京、杭州、苏州、深圳、合肥等地楼市瞬间“由冷转热”，万人抢房、秒光等震撼场面再次降临楼市，多地房价更是跟着节节拔高；房产中介、地产商置业顾问等更是一刻不停歇地极力渲染“4月不买房，一年又白忙”的气氛……
4月8日在北京某地产商举办的一场活动上，知名网红经济学家马光远更是一改之前“悲观”态度，又开始坚定“看多”楼市了——“一线及热点二线城市房价会缓慢回升。”在马光远看来，房地产对中国经济而言实在是太重要了，作为国民经济的重要构成，房地产必然起着相当相当重要的作用。而且这场“风波”本身不会改变中国房地产的大趋势，因为购房需求依然存在。
楼市成交火爆、开发商全面提价、1分钟销售额高达12亿、800套房20分钟内销售一空、房价即将缓慢回升……这些新闻热词的频频出现，毫无疑问给了原本就兢兢战战的无房刚需们当头一棒。
楼市回暖真的如此迅速吗？要知道不久前易居研究院才发布报告显示，3月份其监测的30个城市二手房成交量环比虽然增长了381.2%，但同比还是下降28.6%。通过数据不难看出，虽然进入3月份重点城市成交量有所回暖，但是和过去5年相比依然处于较低水平，房地产市场难言火热，更谈不上“火爆”。
4月的楼市“涨价”呼声很高，甚至一度让人产生一种“涨价潮”即将来袭的错觉，这到底是怎么回事？
首先，楼市“涨价”呼声确实很高，但这并不是当前楼市的真实状态。4月之后，很多人之所以出现了“涨价潮”即将来袭的错觉，在我看来完全是媒体扎堆报道、各地出台纾困“救市”政策以及开发商的极力助推导致的。
媒体报道我们就不多说了，这是很多行业的共性问题。2-3月份全国也的确有超过60个城市出台了“纾困”企业的政策，而且驻马店、广州等地更越过了“房住不炒”的红线，动用了“刺激性”手段。但后来发生的事情大家也都有目共睹，国家及时纠偏，涉及“出格”政策的城市纷纷撤回了新政，而且多个权威部门更再次重申了“房住不炒”、“调控不松”、“不拿房地产刺激经济”的主旋律。开发商过了异常艰难的一段时间后，自然对“楼市回暖”有迫切希望，所以他们肯定会动用一切手段营造楼市回暖、成交火爆的氛围。
但我想说的是，无论开发商、媒体等如何包装、粉饰，都掩盖不了当下楼市依然“寒意阵阵”的现实。机构统计的成交数据、房价走势不会说谎。
而了解完开发商的真实情况后，大家肯定会对开发商“提价卖房”套路有更深刻的认知：1、今年前3个月，有近200家中小房企破产倒闭；2、近一段时间，龙头房企恒大、万科、碧桂园、北大资源等都在裁员或者变相裁员；3、2020年开发商仅海外、境内、信托三项债务合计就高达1.5万亿，其中“抢跑”降价卖房的恒大欠的债最多，总到期债务高达约600亿，恒大为什么率先搞“降价促销”，至此相信大家都懂了吧。
其次，对最近一段时间热传的楼市火爆、“涨价潮”来袭，国家也正式回应了——4月8日，经济日报发布题为《秒光盘再现，戴口罩抢房，“报复性”买房来了吗？》评论文章，文章直接用“没有的事”4个字彻底否定了“涨价潮”来袭的说法。
不仅如此，文章还提醒广大刚需购房者要理性判断当前楼市发展趋势，“不要因为看到楼盘火爆，就觉得‘报复性’买房来了，房地产又要‘疯涨’了。部分楼盘热销，也只能证明部分城市的楼市正逐步恢复常态，但也仅仅是恢复。购房者不要自己吓唬自己，更不要被居心不良者利用，恐慌性跟着抢房，成为楼市再一次火爆的‘帮凶’。”
再者，2020年的楼市到底还能不能再次“火起来”，其实地产大佬孙宏斌也释放了一些重要信号。在不久前的融创业绩发布会上，孙宏斌就直言不讳提到，本轮调控不能轻视，短期楼市松绑不可能出现。从孙宏斌对融创今年的重点工作布局我们也能看出房地产“难启火热”的端倪——融创今年主要做三件事，降融资成本、卖劣质资产、对的时间对的城市拿地。
降融资成本，其实归根结底是做稳企业的现金流，大有“过冬”，“持久作战”的意味；卖劣质资产就更不用多说了，优化资产结构，去其糟粕留其精华，一句话总结就是，未来不好城市的不好的资产，不仅不能带来利润，还有可能面临巨大亏损，早处置早安心；对的时间对的城市拿地，其实就是在警告业内同仁和购房者们，千万不要再像过去那样盲目跟风投资买房了，房价普涨，房地产闭眼买房赚钱的时代结束了，开发商拿地都要精挑细选，买房投资更要如此。
2020年刚需到底该不该抓紧买房？
地产大佬冯仑说，跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。在他看来，未来投资买房充满不确定性，长效机制呼之欲出，房产税、空置税、房东税等眼看着就要出台了，未来持有多套房产未必是好事。投资买房，除非钱是捡来的，否则千万不要再往里冲了。对于刚需没房，他的建议也很明确，有需求就买，没有什么最佳时机，解决自己的居住需求，什么时候买房都不晚。
今年刚需到底该不该抓紧买房，国家智囊仇保兴仅用“8字”就彻底说透了：按需行动，房住不炒！对于本轮的楼市调控，他也给出了8字看法：这次与以往不一样！言外之意，本轮调控是动真格的，是贯彻始终的。从过去两年多，国家表态、党媒发声来看，大有“不把房地产的问题彻底解决，绝不退出调控”的意思。而且官方也多次重点强调过，房地产大局稳定尤为重要，房价3-5年都很难再大起大落。
所以从这个层面来看，刚需买房确实没有必要像前几年那样焦虑不安，因为不管是从调控态度，还是人口、金融、经济等基本面来看，我国绝大多数城市房价短期都不可能再出现巨大变化，尤其是像刚需谈之色变的2016年那种年涨幅翻番的情况，更是绝不可能出现。
对于今年的房价，我们依然持之前的观点：跌易涨难。这一点从近日党媒经济日报的发声表态，更可见一斑。
3月22日经济日报发表评论文章明确提到：“加强再贷款、再贴现资金流向监管，严防信贷资金通过各种渠道违规流入楼市非常必要。”传递的信号非常明确，2020年在金融端对楼市的调控绝不会有丝毫放松，尤其是在“严防死守资金违规流入楼市”方面，未来不排除加强监管。由此来看，今年楼市想“起飞”难度确实很大，毕竟支撑楼市的最根本因素金融政策已经宣布要“严打”了，这等于是彻底“掐灭”了很多人对楼市的种种幻想。
专家、大佬、国家智囊等虽然对于刚需买房给出了笼统建议，但是我们认为，2020年刚需买房还是要分开来讨论：大城市不管是中长期的升值潜力，还是供求关系，亦或是资源优势、产业优势等来看，刚需买房都宜早不宜晚；
三四五六线这样的人口外流型城市，则完全相反。房地产刚刚经历完一轮“补涨”，现在房价恰恰是绝对高点，刚需如果需求不强，完全可以再等等看：一则，需求基本消耗殆尽，无法再支撑新一波火热行情；二则受此次“风波”影响，很多城市新房供应严重积压，叠加此前就已经库存高居不下，很多城市其实已经进入新房“供大于求”的局面了，房价说白了也是“摇摇欲坠”状态；三则，上一轮拉动房价上涨的因素“棚改”等外力逐渐撤去，让房价悬而无支撑，倘若地方托市不力，房价随时有回调的可能。
