[摘要] 日前，内地31个省市的2019年常住人口指标数据新鲜出炉，其中有四个地方格外引人注目，即北京、黑龙江、吉林、辽宁，因为只有这四个地方的常住人口是净流出状态。
日前，内地31个省市的2019年常住人口指标数据新鲜出炉（如下图）。
其中有四个地方格外引人注目，即北京、黑龙江、吉林、辽宁，因为只有这四个地方的常住人口是净流出状态。
值得一提的是，这并不是偶发现象，通过对数据回溯发现，过去四年这四地的常住人口一直在失血。
（数据来源：各地统计局官网）
楼市里有条银律，“短期看金融，长期看人口”。若照此推算，这四地的楼市基本都是要被看衰的，但似乎又并不是那么回事。
首先，北京的人口下降是当地政府主动控制的结果，这和东北人用脚投票逃离东三省的市场行为，还是有着本质性区别。
事实上，北京常住人口到底有没减少，还有待一说。2018年末北京固定互联网宽带接入用户数同比增长17.1%；移动互联网接入流量同比增长1.3倍；2019年末固定互联网宽带接入用户数同比增长8.3%；移动互联网接入流量同比增长68.5%。强劲的数据增长与常住人口的下滑，明显出现背离。
另一方面，人口数据每十年会有一次普查，每五年会有一次抽查。平常年份的统计，基本就是统计局说了算了。
所以，基于常住人口下滑看衰北京楼市的逻辑显然是不成立的，而且作为中国首善之地，其要是想吸纳人，太so easy了。
当然，常住人口统计不透明的问题在东三省同样存在，但不同于北京的是，东三省并没有控制人口的压力，换言之，其没有刻意做低常住人口的动机，反倒有做多的动力。但即便在有做多动力下，东三省常住人口仍持续性的流失，只能说明一点，它们的常住人口确实是在减少。
因此从逻辑上来说，东三省的常住人口持续性下滑，比北京更为真实，或许也更为严重。
今天就从“长期看人口”的角度，探讨下东三省的楼市，当然东三省的范围太大了，本文就把焦点集中到东北的四大城市，哈尔滨、长春、沈阳、大连。之前文章，对沈阳、大连已有过一些讨论，指出它们在与郑州、西安、青岛、济南的竞争中已经out了。
首先还是看人口。
按说，东三省总常住人口在流失，但其内部也是应该存在着流动的，比如说往经济实力较强的哈尔滨、长春、沈阳、大连聚拢。不过，从数据上看，这一现象并不明显。
因四大城市的常住人口数据残缺的厉害，为方便对比，在此统一采用户籍人口。根据哈尔滨、沈阳公布的部分年份的常住人口数据看，当地常住人口比户籍人口多出80—100万左右。
一般大城市买房都会涉及到户籍问题，所以户籍人口的变动，某种程度上对当地楼市有着更为直观的意义。
（数据来源：各地统计局官网；备注：哈尔滨、长春、大连2019年数据尚未公布，且哈尔滨2015年数据暂缺）
由上图可见，这几年，除沈阳户籍人口有着明显的增长外，哈尔滨、长春、大连的户籍人口基本处在停滞或下滑的状态。这可不是什么好事。
除户籍外，由在校学生人口指标反映的东三省四大城的年轻劳动力，也是比较堪忧的，尤其是哈尔滨和长春。
笔者说过，每一个学生背后都站着一对年富力强的父母，当打之年的他们也是当地最主要的财富创造者和楼市接盘侠。
这几年沈阳和大连的幼、小、初在校生还有这明显的增长，但哈尔滨和长春却在持续地走低。
尤其是哈尔滨四年减少2万多学生，值得一提的是，这四年哈尔滨的幼儿园招生人数也减少了2万人。这可是少了两万多个年轻的家庭呀。
沈阳和大连表现虽然强些，但和郑州、西安比起来还是差太多。
（数据来源：各地统计局官网；备注：哈尔滨、长春、大连2019年数据尚未公布，且长春2015年数据暂缺）
令人意想不到的是，就是在这样一个人口背景下，过去两三年，哈尔滨、长春、沈阳、大连的房价却是气势如虹、逆风飞扬，远远跑赢东三省和全国的GDP增幅，在全国70个大中城市中，居于前列。
（数据来源：国家统计局官网）
不过，四城的住宅销售面积，却远没有其房价上涨表现的这么同步。
16/17年度，因调控刚开始，市场整体还比较热，所以四城的楼市也呈现出量、价齐升局面。到了18年后市场便出现分化：哈尔滨、大连量跌价涨，长春、沈阳依然量、价齐升，到了2019年，沈阳的住宅销售量再上一个台阶。
这从侧面也反映，沈阳的楼市比哈尔滨、大连、长春三城水大鱼大。或者说沈阳的楼市基本面比其他三个强些。
（数据来源：各地统计局官网；备注：哈尔滨、长春、大连数据2019年统计公报尚未公布）
那么，在人口表现并不惊艳的情况下，东三省四城的房价怎么逆势而上的呢？答案是杠杆。
因沈阳、大连公布的数据不详细，笔者就以哈尔滨、长春为例，予以说明。
如下图，近年来，哈尔滨、长春住户贷款余额增长迅猛，而主要贡献就是房贷。衡量杠杆的贷/存比，涨幅也十分明显。
（数据来源：各地统计局官网）
所以，某种程度上而言，哈尔滨、长春房价这几年的红火主要是大上杠杆的结果。沈阳、大连或许也是如此。
另外值得一提的是，沈阳的人口规模比哈尔滨少了200多万，但其每年的一手房成交量比哈尔滨多出足足400万方。你品，你细品！
正所谓“短期看金融，长期看人口”。若人口持续跟不上，已被杠杆翘起来的哈尔滨、长春、大连、沈阳房价，还能飞多久？
这是一个值得当地购房客深思的问题。
