[摘要] 疫情对房地产行业的影响逐步减弱,房地产开发投资等指标经历了迅速探底之后,进一步走出低谷,逐渐复苏。
疫情对房地产行业的影响逐步减弱,房地产开发投资等指标经历了迅速探底之后,进一步走出低谷,逐渐复苏。
5月15日上午,国家统计局公布了2020年1-4月房地产业各项数据,商品房销售面积、商品房销售额、开发投资额累计同比降幅分别收窄至19.3%、18.6%和3.3%。其中,东部、西部区域复苏较快,前4月商品房销售面积累计同比降幅已分别收窄至20%以内。
4月,全国房屋新开工面积增至19565万平方米,环比增9.71%,已与2019年正常水平相当。土地市场交易规模大幅回升,新开工面积也回归正常水平,二者支撑开发投资额继续保持高位。
01、1-4月销售面积累计增速持续收窄
2020年 4月,全国新房销售复苏延续,累计增速持续收窄。
1-4月,商品房销售面积 33973万平方米,同比下降 19.3%,降幅比 1-3月份收窄 7.0个百分点。商品房销售额 31863亿元,下降 18.6%,降幅比 1-3月份收窄 6.1个百分点。
与整体市场变化相呼应的是,局部地区复苏情况分化明显,东部、西部显著好于中部和东北地区。
具体来看,东部、西部区域复苏较快,前 4月商品房销售面积累计同比降幅已分别收窄至 17.5%和 16.2%;但中部及东北地区相对缓慢,累计同比降幅均仍超过 20%。分城市来看,深圳、南京、杭州等核心城市 4月新房销售规模已超过 2019年同期,而部分内陆三四线城市新开盘项目销售普遍依旧去化困难。
02、前4月开发投资额同比降幅继续收窄
4月单月开发投资额较 3月稍有回落,但仍处于历史高位。 4月全国房地产开发投资额完成 11140万元,同比增 6.97%并于 2019年四季度月均水平相当。在此推动下,前 4月开发投资额累计同比降幅收窄至 3.3%。
我们认为,本月开发投资额主要受各地积极开工后新开工投资增长推动。随着各地疫情管控逐渐放开,各地待建项目纷纷着手开工下,房屋新开工面积已恢复正常水平,加上施工方普遍加大施工强度,新开工投资集中发力成为开发投资额维持高量并继续持续回升的主要支撑。
随着年中销售节点的到来,预计 5月新开工投资规模将继续增加,有望进一步推动开发投资额累计同比增速收窄,回正近在眼前。
03、房屋新开工面积回归正常水平
从新开工面积来看, 4月房屋新开工面积已恢复正常水平。各地疫情管控逐渐放松下, 4月全国房屋新开工面积增至 19565万平方米,环比增 9.71%且已与 2019年正常水平相当。
二季度房屋新开工面积将继续增长并在中短期内成为开发投资额的主要支撑。考虑到即将到来的年中销售节点,房企处于销售业绩考虑将加快加大重点城市项目新开工进度,以在疫后核心城市窗口期内达到预售门槛以推盘入市。因此预计中短期内全国房屋新开工面积将持续增长至阶段性高点。
从土地购置面积来看, 4月地市成交规模大增拉动累计同比降幅收窄至 12%。前 4月全国房地产企业土地购置面积达 3151万平方米,累计同比降幅收窄 10.6pts至 12%。各地供地规模快速加大、重点城市新房销售回升的背景下,土地市场交易规模大幅回升。
房地产行业疫后恢复水平较为乐观,开发投资额规模始终保持较高水平,新开工及土地购置规模均已恢复正常水平。但商品房销售规模恢复较为缓慢,各区域间存在复苏快慢差距。
从商品房销售来看, 4月整体销售规模出现一定回落,需要警惕后续市场动力不足的情况,中部、东北地区销售规模增长相对缓慢,后续在需求难继下恢复存在一定压力;目前新开工规模已恢复正常水平,二季度及下半年新开工面积有望继续增长至高点,伴随各地土地“宽供应”下地市成交规模高位维持,预计房地产开发投资额将继续保持较高水平,累计增速回正近在眼前。
总体来看,如果二季度行业数据逐渐回稳,那么接下来房地产行业将会进入新的一轮“量平价平”的发展周期,“小幅波动”可能是下一轮房地产发展周期的重要特征。
