[摘要] 日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，近期，全国多地陆续出台、修订物业管理条例或征求意见。《青岛市物业管理条例》也进入公开征求意见阶段。
日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，近期，全国多地陆续出台、修订物业管理条例或征求意见。《青岛市物业管理条例》也进入公开征求意见阶段。
同目前正在实施的《青岛市物业管理条例》相比，正在征求意见的新条例有哪些变化？
变化1：业主委员会有了身份
长期以来，因为没有合法身份，业主委员会运作起来一直很尴尬。严格说来，由于业主委员会在法律上的主体资格并不明确，所以都不具备跟物业公司签合同的资格。正在征求意见的新条例明确赋予了他们合法“身份”。
征求意见稿第十九条规定：首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后，业主委员会可以向物业所在地区（市）物业主管部门申请统一社会信用代码证书。区（市）物业主管部门接到申请后，应当在十个工作日内编配统一社会信用代码，发放统一社会信用代码证书。
相信有了统一社会信用代码证书的“业委会”，不仅可以有效解决共有资金管理、主体责任承担等物业管理矛盾焦点问题，还可以更好地发挥业主同物业公司之间桥梁的作用。
变化2：首次业主大会召开条件更宽松
对于小区业主而言，何种情况下才可以召开首次业主大会？
现行《物业管理条例》仅有业主入住率这一个条件，即入住率达到百分之五十以上的，或者入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。征求意见稿则对可以召开首次业主大会的条件进行了详细规定，不仅要求有一定比例的入住率，还增加了入住面积的比例这一条件。
征求意见稿第十二条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满二年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
由此可见，同现行条例相比，征求意讲稿不仅增加了业主入住面积比例一项，而且还降低了入住时间满两年业主的户数比例，由原来的百分之三十降低了5个点。
不仅如此，对于建设单位未及时书面申请要召开业主大会的，此次征求意见稿还规定经物业管理区域内百分之二十以上的业主提议可以向所在地街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求，并规定街道办事处（镇人民政府）应当在接到申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，成立业主大会筹备组。这一条规定在现行的条例中只是简单的提到“建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求”。对于业主的数量以及相关部门街道申请后的办理时间也没有并明确规定。
变化3：增加物业企业和员工行为规定
对原来的物业公司不满意，业主大会同意聘用新的物业公司，但是，原来的物业公司却以业主欠交物业费为由不走，从而导致新聘请的物业公司无法开展小区物业服务，这是很多小区在聘请新物业公司中会遇到的问题。
此次征求意见稿对这一问题进行了明确规定：原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关材料及财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处（镇人民政府）、区（市）物业主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。
不仅如此，征求意见稿还规范了物业企业和员工的行为，规定物业服务企业及其工作人员不得挪用、侵占业主共有资金、擅自改变物业服务用房等共有物业用途、违规泄露业主信息以及其他违反相关规定，损害业主利益的行为。
变化4：物业公示内容更丰富
近年来，物业公司的公示问题一直备受关注。此次征求意见稿明确要求物业公司要建立信息公示制度，同现行的相关政策相比，征求意见稿要求公示的内容更加丰富、具体。
征求意见稿要求物业服务企业除了物业企业自身的信息以及服务内容、标准和收费标准方式需要公示外，还增加以下内容：电梯消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案；物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；房屋专项维修资金使用情况和业主共有部位、共用设施经营与收益情况；业主进行房屋装饰装修活动的情况；物业管理区域内车位、车库的出售和经营情况；其他应当公示的信息。
要求物业企业应在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新这些公示内容，并告知全体业主。
现行的物业相关政策中也有要求公示的规定，但主要是针对物业公司对公共部位收益的公示，即物业企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。要求公示时间不得少于一个月，公示记录留存备查。
变化5：明确物业企业和主管部门的法律责任
对于此次规定的物业企业或员工需要遵守的行为，如果违反，征求意见稿还明确了他们需要承担的法律责任。
其中，拒不交接的物业企业，由物业主管部门责令限期三个月内退出；逾期仍不退出的，处一万元以上十万元以下罚款，并可以依法申请人民法院强制执行；侵占、挪用业主共有资金的，要依法追回，由物业主管部门给予警告，并处被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；泄露业主信息造成严重后果的，由物业主管部门对物业服务企业处一万元以上三万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
除了明确物业企业违法需要承担的法律责任外，此次征求意见稿还对物业行业行政管理部门也进行了法律责任界定，要求物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业服务企业的报告后，应当予以制止和处罚，不予制止、处罚的，由其上级行政机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
鞠培霞
