[摘要] 日前市住房和城乡建设局下发了《青岛市城镇老旧小区改造技术导则(试行)》,包含了老旧小区改造界限的划分,明确了基础类、完善类、提升类改造的基本内容和建设标准,对老旧小区改造的实施和后续运维管理提出了具体要求。
道路出现坑洼、沉陷、破损等病害的应予以整修或翻建；完善老旧小区体育健身设施，新建儿童活动场地；旧小区闲置用房可改造为图书室等，丰富社区居民日常生活……
对于居住在设施不完善、年久失修破损的老旧小区的居民来说，总是期待着小区早日改造实现“华丽转身”。日前市住房和城乡建设局下发了《青岛市城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，包含了老旧小区改造界限的划分，明确了基础类、完善类、提升类改造的基本内容和建设标准，对老旧小区改造的实施和后续运维管理提出了具体要求。
小区存安全隐患“优先”考虑
《导则》中所称城镇老旧小区是指2005年12月31日前在城市国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造应将年久失修、破损老化严重、无法满足使用要求的各种基础类设施优先纳入改造范围，改造内容包含老旧小区内拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、管线整治、建筑物修缮、垃圾分类等。
老旧小区改造分为基础类改造、完善类改造和提升类改造三种类型。
基础类改造涉及其中六项以上改造的老旧小区列为优先级、四项至六项的为次优级、三项及以下的为一般级。老旧小区内存在安全性隐患的应按优先级考虑。同等条件下，优先将居民改造意愿强、参与积极性高、出资占比高的且包含电梯安装、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场（库）建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等相关内容的小区列入改造计划。
据悉，按照要求，各区市对辖区内存在改造需求且符合政策要求的老旧小区进行调查摸底，建立本辖区老旧小区数据库。在此基础上按《导则》筛选出优先、次优和一般级，形成五年改造总体计划和分年度计划。对列入下一年度计划改造和居民意愿改造强烈的老旧小区开展设计师、设计团队进社区与市民面对面活动，充分征求居民意见。
城阳东果园小区改造中。（资料图）
基础类
小区违法建设一律拆除清理
在基础类改造中，《导则》中提出，对老旧小区内违法、违章建设，包含地上、地下及楼宇附着物（如窗改门、屋顶违建、违法广告牌等）进行拆除清理，恢复小区空间；对破坏或占用绿化、道路等公共用地的设施进行清理。旧小区原有监控系统应能正常使用，不能正常使用的应统一进行检修更换。
单元楼道入口宜设置门禁系统，可结合改造增设门卫值班室。
老旧小区内现状脏乱差的垃圾桶堆放点、转运点应统一进行修缮、整改，现状垃圾桶不满足垃圾分类使用要求的应统一进行更换。道路出现坑洼、沉陷、破损等病害的应予以整修或翻建。完善老旧小区内步行系统，步行系统宜采用透水性材料铺装，铺装应稳固、平整、无积水。对铺装破损、松动、缺失及积水路段进行整治，人行道宽度不宜小于1．5米，人行道与机动车道之间宜增设隔离设施。
楼宇屋面渗漏、墙面破损修缮宜结合统一组织实施的建筑屋顶整治和节能改造工程一并实施。老旧小区排水系统应实现雨污分流。通过老旧小区雨污分流改造，并结合海绵城市建设，从源头治理城市黑臭水体问题。老旧小区内餐厅、饭店等餐饮商铺现有隔油池存在冒溢堵塞现象的应结合老旧小区排水管网改造一并实施，小区不进行排水管网改造但隔油池存在冒溢堵塞现象的也应进行翻建。
老旧小区可利用楼宇间、边角余地、行道树空等空余位置合理增设停车位，使车辆有序停放，新设停车位不得占用消防通道及影响小区交通微循环。改造完成后新增设停车位宜配建充电桩设施或预留安装条件。
金岭新村小区安装的太阳能健身器材。（资料图）
改善类
适当增设运动场和儿童活动场
记者注意到，老旧小区完善类改造的侧重点则与基础类不同，《导则》明确老旧小区改造过程中应大力推进电梯加装工作，加装电梯一般以单元为单位进行申请。加装电梯竣工验收后，应在通过特种设备使用登记手续后，方可交付用户使用。
停车难是很多老旧小区的“通病”，《导则》提出，老旧小区应合理利用小区空置公共用地建设停车场（库），鼓励社会资本参与或社区居民集资新建地下或立体式机械停车场（库），充分利用老旧小区空间。新建停车场（库）应结合电动车辆发展需求，预留充电设施安装条件，并同步改造或新建供电设施，充电桩停车位数量不宜少于车位总数的20％。
完善老旧小区体育健身设施，满足小区居民健身锻炼需求。现有健身器材不能正常使用的应进行维修或更换，现有健身器具单一的，可结合场地情况进行适当增补。可适当增设运动场地，场地应选址合理、布局科学。宜新建儿童活动场地，应与居住区的主要交通道路相隔离，保障儿童的安全。完善老旧小区无障碍设施，现状无障碍坡道、扶手等设施破损、缺失的应进行整修。
社区医疗卫生服务中心宜按照每3～5万人设置一处，服务半径不宜大于1000米，社区医疗卫生服务中心可与社区养老设施合建。积极发展社区“互联网＋医疗健康”，助推智慧社区发展。
提升类
结合改造推进智慧社区的建设
而在提升类改造上，老旧小区则会呈现主要对养老设施、抚育抚幼设施、文化设施等提出具体要求和标准。
在养老设施方面，《导则》明确老年人照料设施应选择在交通方便、基础设施完善、公共服务设施使用方便，远离污染源、噪声源的地段。老旧小区照料设施可与社区活动中心等设施合建，有条件的老旧小区按每百户15平方米增设养老服务设施，建设居家社区养老服务中心、嵌入式养老机构等社区养老服务设施，集约用地。
而在文化设施上，旧小区闲置用房可改造为图书室、历史文化展览室、座谈室等学习、娱乐活动中心，丰富社区居民日常生活。活动中心应满足采光、通风、防灾及管理等要求。
关于社区食堂建设，按照五分钟生活圈居住区的服务半径设置，可与小区其他服务设施合建。老旧小区改造过程中可合理利用现有空闲建筑适当增设商业便民设施，包括便民市场、便利店、自助售货机。
旧小区改造可结合本地著名智能化管理系统开发企业，推进智慧社区的建设。采集社区人员、房屋、车辆等信息，推行社区基础信息网络电子化管理；建设物管平台，实现物业管理、在线生活缴费、报事报修、邻里热聊等各项服务；通过公共服务信息平台实时发布政府、街道、物业等各类公告及信息。
（早报记者吴帅）
