[摘要] 2020年6月份，青岛胶东国际机场工程建设全面竣工，这意味着集高铁、地铁于一体的交通枢纽启用进入了倒计时状态。“零换乘、全通型”的出行体验，对于胶州楼市来说是一个重磅利好。
2020年6月份，青岛胶东国际机场工程建设全面竣工，这意味着集高铁、地铁于一体的交通枢纽启用进入了倒计时状态。“零换乘、全通型”的出行体验，对于胶州楼市来说是一个重磅利好。记者调查发现，万科、龙湖、碧桂园、华润等知名开发商楼盘目前都已进入销售期，别墅、洋房、高层住宅等各类产品也是供应充足。开发商在促销活动中，纷纷打出“机场团购”的招牌，借助利好促销自家产品。
【调查】高端住宅价比城阳
对于胶州主城板块来说，楼市的支撑主要来自于本地的改善刚需。因此，靠近胶州市政府的北京路、上海路一线，汇聚了胶州主城最为优质的教育、商业、医疗资源，也是胶州高端楼盘的聚集地。
位于北京路南、上海路北的上河城，是由胶州当地国企青岛恒源城建投资发展有限公司开发建设。小区规划小高层、高层和叠拼别墅产品，共682户。记者在探盘时发现，尽管价格不菲，但是该小区的叠拼别墅都已经挂上了“售罄”的条幅，现在在售的是110平方米至180平方米的小高层和高层住宅，价格在1．5万元／平方米左右。
与上河城一墙之隔，是龙湖天钜项目，该项目同样是由叠拼别墅、高层组成。在叠拼同样热销的情况下，该项目的高层住宅主要以建面138平方米套三、165平方米和188平方米套四户型为主，均价在14000元／平方米至16000元／平方米之间。
在胶州市政府的西侧，最引人瞩目的是万科首入胶州中心区的项目。去年9月30日，位于常州路东侧、上海路北侧地块被青岛万州联合置业有限公司（万科）底价摘得。该地块周边3公里内有市规范小学北京路小学、省规范中学胶州市初级实验中学等教育配套，最终定名为万科公园大道。6月28日项目开盘，首开2号、3号、4号、10号高层，在售户型建面为115平方米至187平方米。目前价格为14000元／平方米至22000元／平方米。
此外，区域内还有北京路与福州南路交汇处花样年碧云天项目，记者在探访时该项目也已经开盘在即，具体开盘价格未定，置业顾问表示毛坯售价将低于万科的精装房。
在调查中记者发现，虽然胶州主城的高端楼盘价格已经超越了高新区楼盘，与城阳白云山板块的楼盘相差无几。但是凭借配套优势，还是吸引了不少改善族的青睐，许多楼盘的人气超过了新区板块的一些低价楼盘。
小高层回归万元线
在楼市火爆的年份里，胶州主城区同样是一地难求，很多开发商都是在2018年高价拿地。2018年的8月16日，越秀拿下了海尔大道以西、扬州路以南地块，楼面价达到了6114元／平方米，成为胶州“新地王”。记者探访时发现，地王项目越秀铂悦府目前有别墅、小高层、高层在售。住宅户型面积为103平方米至136平方米，均价11000平方米至14000元／平方米。叠拼户型面积为141平方米至161平方米，均价17000元／平方米至20000元／平方米之间。
地王旁同样有竞品的存在。与越秀铂悦府相隔不远的项目，周末不但搞起了自助餐会，而且还推出了“机场团购”楼座，该楼座特价房已经跌破1．1万元／平方米的关口。而且，这个团购并不设立身份门槛，作为到访客户，置业顾问表示也可以享受团购优惠。因为除了越秀铂悦府之外，该开发商位于泉州北路新项目也进入了加推期，同样为小高层产品，但是价格已经回落到万元线附近。
探访时记者发现，在胶州主城，被称之为“洋房”的小高层产品有诸多选择，相比于高层产品，小高层公摊面积更低。许多品牌开发商可以将128平方米的户型进行四卧设计，这对于二孩改善族来说有不小的诱惑力。但是因为供应量巨大，再加上位置稍偏，所以各开发商的销售平平。
高层住宅打出低价牌
在小高层降价促销的情况下，高层住宅人气逐渐回落。在走访中记者发现，不论是胶州核心地段的老盘，还是位于新城的新盘，购房者置业热情都不高。“这30多层的房子看着就有些压抑，带消防连廊北侧房间光线还不好，公摊面积也大，我觉得不合适。”在某新楼盘的销售中心，一名男子摇头和妻子说出了自己的感觉，随后二人走出了营销中心。
记者调查中发现，胶州主城高层住宅价格一直在8000元／平方米至1万元／平方米之间，相比小高层产品，这些高层产品确实存在小区容积率高、得房率低等问题。在供大于求的市场中，冷静下来的购房者会十分在意楼盘的这些缺点，在买房时也会优中选优。所以，尽管搞了不少促销活动，但是高层住宅销售并无太大起色。
【数据】放量供地后遇“丰收季”
记者梳理近三年的土拍数据发现，胶州是青岛土地供应的大户。2017年的土地供应为各区市之首，2018年、2019年也都位于三甲之列。以2019年为例，胶州市有46幅住宅商业类地块成交，成交地块规划建面391万平方米，占全市总成交量的13％，仅次于即墨。今年上半年，胶州又有26宗土地上市，成交地块规划建面225万平方米，土地供应十分充足。
在过去一年中，万科、融创、碧桂园、龙湖、华润等开发商在胶州都有斩获。为了抢夺市场，许多开发商在拿地后加快了开发节奏。据记者不完全统计，目前胶州在售的楼盘有近200个，仅仅胶州主城板块就有四十多个楼盘在售。如此丰富的新房供应，使得胶州改善族置业需求得以充分满足。在成交方面，胶州市是上半年的新房成交季军，上半年新房共成交8296套，占比总成交量的13％，总成交面积964556平方米。在新房销售榜上，胶州有荣盛·锦绣外滩、胶州华润城两个楼盘入围前20名。
【展望】下半年竞争更加激烈
今年上半年，胶州也有26宗土地上市，成交地块规划建面225万平方米，土地供应十分充足，龙湖、世茂等开发商都在胶州补仓。今年胶州最为引人瞩目的是恒大落地胶州。
3月16日，该项目第一次拿地，青岛恒禄旅游开发有限公司 （恒大）竞得九龙街道办事处规划街坊路一南侧、规划支路十二东侧2宗纯住宅用地地，5月12日公布了规划方案：项目用地面积86234．47平方米，总建面223399．75平方米，其中地上建面155222．05平方米，住宅建面144967平方米。6月月份恒大再次出售，根据胶州规划服务中心公布的恒大文旅城北区6地块一期规划方案显示，该地块将建设9栋高层住宅，容积率2．55，建筑密度15．5％，绿地率43％，规划户数1010户。
在供应量充足，刚需日渐稀少的情况下，这样的大盘入市，胶州楼市营销战也势必更加激烈。
本版摄影报道青报全媒体 记者王寿林
