[摘要] 日剧 《卖房子的女人》中的女主角一直坚持一个观点——没有不好的房子,只是没有找到适合它的主人而已。台东是市区经久不衰的商业区,但作为住宅区,这里就没那么美好,曾经住在这里的郭女士形容这里是“宜商不宜居”,停车难、环境嘈杂、小区老旧,实在不适合居住。
日剧 《卖房子的女人》中的女主角一直坚持一个观点——没有不好的房子,只是没有找到适合它的主人而已。台东是市区经久不衰的商业区,但作为住宅区,这里就没那么美好,曾经住在这里的郭女士形容这里是“宜商不宜居”,停车难、环境嘈杂、小区老旧,实在不适合居住。
而就在一周前,商务部公布全国第二批12条步行街改造提升试点名单,作为山东唯一入围的步行街试点,青岛台东步行街位列其中。紧接着,威海路开始封闭施工,打响了台东商圈改造的 “第一枪”。改造完成后,会提高台东宜居舒适度吗?本周记者走访了台东片区楼市发现,改造利好目前并不明显,但较低的二手房房价,对于很多首次置业的年轻人来说,倒是不错的落脚点。
调查
新房:一高一低 总价高而可售数量偏低
虽然在台东周边的泰山路、辽宁路能看到不少在建小区,面向普通购房者的在建新房并不多。在这一片区记者仅找到了泰山华府、金地锦宸两个在建项目,目前泰山华府在售的是三期带精装修高层项目,主力户型面积为91平方米至139平方米,价格在28000元/平方米,因为开盘不足两个月,目前还有房源在售。相比之下,去年开盘的金地锦宸项目,在记者探访时,只剩下两套房源在售,而且单价均已超过30000元。置业顾问告诉记者,因为楼盘有配套人才公寓,本身房源就不多,眼下就只剩下两套房源了。
单价30000元左右的在售价格,与浮山后等成熟住宅片区几乎一致。就价格来说,台东片区新房似乎没有太大的竞争力。当然,除了住宅项目,作为商业聚集区,台东还有部分商住项目在建,辽宁路附近大悦城JOYPARK就是其中之一,主力户型为60平方米左右的loft公寓,相比其他商住loft公寓项目来说,这里的户型更大,而且利用率更高。单价20000元左右的售价,可以算作相对较高。
业内人士告诉记者,台东是开发较早的成熟片区,如今已没有太多的土地资源用来开发,新建楼盘数量自然稀少,但周边有不少居民有改善性住房的需求。随着地铁2号线开通,台东片区也纳入了轨道交通生活圈,也有了相应的价格支撑。那么,台东步行街改造后会不会拉动该片区新房价格的上涨?在泰山华府,置业顾问告诉记者,因为距离台东步行街还有一定距离,新房价格受影响可能并不明显。但大悦城JOYPARK的置业顾问告诉记者,台东商圈的繁荣肯定会对商业和旅游业带来影响,而且明年大悦城项目也将开建,对他们的项目来说肯定会有不错的前景。
二手房:一大一小 房源充足但房龄大面积小
郭女士曾在台东附近居住了近十年,对于台东的居住感受她用一句“宜商不宜居”的评价来概括。“小区没有固定的停车位,经常还要跟逛街的市民抢车位,而且周边环境嘈杂,住起来并没有很好的体验感。”21世纪不动产长春路店店长曹水斌坦言,郭女士提出的这些问题的确存在,而且台东片区主要以老旧小区为主,这些因素直接导致台东虽地处青岛主城的核心位置,却属于价格洼地。“目前台东的二手房主要分成了三个档次,一种1990年之前建成的老旧小区,第二种是1990年至2000年建成的房子,还有2000年之后的新小区。 ”曹水斌告诉记者,通常2000年之前建成的老旧小区的成交价最低在15000元/平方米左右。 2000年以后建成的封闭小区,价格也只有23000元/平方米。
放眼整个台东板块,目前在售二手房源比较多且分布集中,多为低于80平方米的小户型房源,且普遍房龄较大,多为1990年前后所建。户型小、低总价是该片区二手房市场最主要的特色。根据记者走访了解,台东附近的在售二手房源多为50至60平方米的套一与80至90平方米左右的套二户型。“总价150万元就能买到一套不错的房子。 ”曹水斌介绍。至于台东未来的改造,在他看来,会给周边住宅带来最大的利好是停车难问题会得到的缓解。
按照规划,未来台东多条道路的地下一层至三层为商业和停车场,地下四层为长度约1.3公里的南北双向四车道城市地下道路。改造完成之后,交通和停车问题都会有一定的缓解,同时也将给居住环境带来改善。不过曹水斌也坦言,目前这一利好在房价上还没有任何体现,“受市场大环境的影响,目前房价和成交量都在上涨,和年初相比,涨幅大约有10%。但是台东片区内低楼层、年代新的优质房源不多,直接造成市场紧缺的紧张情绪。目前台东的改造才刚刚开始,究竟会不会改善居住环境,给二手房市场带来利好,大家应该还在观望。 ”
观点:性价比突出适合“后浪”安家
“当初选择在台东买房,一方面是喜欢这里热闹的气氛,最重要的还是当时手头的资金有限,能选择的房源不多。 ”郭女士说自己当时是标准的“后浪”,所以才会选择台东,而十年后自己需要更加舒适的居住环境,选择了二次置业,搬到崂山的成熟片区。曹水斌也有同样的观点,虽然台东的房子有很多的不足,但在年轻人眼里,这些不足可能就会变成优势。例如环境嘈杂,这背后是海量的美食和商品,适合年轻人的“胃口”;还有缺少优质的教学资源,这对首次置业的年轻人来说,也不是必要条件。最重要的是这里的价格便宜。 “一些六七层的房源价格甚至低于15000元/平方米,总价150万元左右就能买套房子。这样的价格如果要选择其他片区,距离最近也只能在城阳区。 ”而在业内人士看来,台东还有一个无可比拟的优势,如果你打开地图,你就会发现台东是市区地理位置上的中心区域,去哪儿距离都不远。特别是地铁2号线西段开通后,片区内交通更加便捷。
记者进行了相应计算,台东或科技街到五四广场站分别是3站、5站,按照已开通的地铁每站耗时计算,地铁车程会在8分钟以内以及10分钟左右。例如住在台东,工作在香港中路,通勤时间完全可以在半个小时之内。有着比城阳还低的房价,却拥有市中心的通勤优势。至于未来的升值空间,也有业内人士介绍,这的确是台东楼市的一个主要短板,不过目前正在推动老旧小区改造,台东片区也会直接受益。再加上台东商圈的改造项目,势必会给未来的楼市带来利好。
延伸:租赁市场利好并不明显
台东楼市性价比更高,目前受到周边改造的影响似乎不太明显。那么,对周边环境更敏感的租房市场会有哪些变化呢?曹水斌告诉记者,从年初开始,受到疫情影响,住房租赁市场价格一直萎靡,以周边小套一房源为例,价格大约在1400元/月,比去年下跌了10%。而改造直接影响的商业房源,台东作为旅游景点,已经晋升为网红打卡地,以日租、酒店为主要业态的商住公寓项目,可能会迎来更多客源。
不过关于商铺等变化,业内人士坦言,受线上零售火爆影响,线下实体店,并不被市场看好。在威海路经营一家服饰店的张先生告诉记者,台东实体店最红火的时期是十几年前,当时租金高,商家都排队抢,但现在实体店销量被网店抢走不少,这几年台东商铺的租金几乎是停滞不前,一直没怎么涨过。本版撰稿 青岛早报记者 刘鹏 本版摄影 青岛早报记者 杨博文
