[摘要] 日前，青岛楼市8月数据出炉，无论同比还是环比，销量都呈现微跌趋势，但价格依然坚挺。如今，“金九”已经来临，市场将开启一波开盘小高潮。
日前，青岛楼市8月数据出炉，无论同比还是环比，销量都呈现微跌趋势，但价格依然坚挺。如今，“金九”已经来临，市场将开启一波开盘小高潮。据有关数据统计，9月青岛各市区将有77盘入市，推盘量再创今年新高。其中，主城区作为下半年推盘主力，预计将有21个项目入市领跑。
如此集中的推新行动，是否会造成供求过剩？从目前的销售数据来看，市区内已经开盘的很多项目开盘当天去化率都可以维持在60%上，新盘数量虽多，却呈现出“淡季不淡”的势头。不过供应量充足的即墨、胶州等周边区域，受库存压力影响，不排除开发商利用旺季加大促销力度的可能性。
动态：
主城区放量 崂山区新盘最集中
据统计，主城区中市北、李沧和崂山三区共计21盘将入市，其中11盘为纯新盘首开。其中新盘最多的是崂山区，预计8盘入市，其中5盘为纯新盘。黄金午山国际预计9月开盘，项目规划商住楼，23栋楼全开，建筑面积150—330平方米；紫樾尚府预计将于9月初开盘，首开122—145平方米高层产品；华新园东宸府预计9月上旬开盘，建面约109—143平方米高层；大云谷金茂府、崂山壹号院首开在即。
市北区9个楼盘中，有4个为新盘首开。新盘中海观澜庭计划9月开盘，项目规划为高层住宅，户型面积约67—97平方米；SCC青岛科技创新园预计9月份开盘；云上书院计划9月开盘，首开楼栋1#、2#、8#、9#，户型建面130—147平方米；招商依云四季预计9月开盘。其余5盘为老盘推新，保利大国璟预计9月中旬加推新房源，户型建面118—140平方米；远洋时代中心预计9月加推C座公寓；远洋万和城40—60平方米公寓正在认筹，预计9月初加推。
另外，李沧区4个楼盘中，新盘老盘各占半数。其中2个纯新盘，佳源双子星城建面89—126平方米，预计9月份开盘，最低首付38万元起；青岛印象滟建面约95平方米、105平方米套三以及127平方米套四，预计9月份首开。还有2个老盘，信联天地预计9月加推高层产品；首创禧悦天海5#LOFT正在认筹，建面40—45平方米，预计9月初开盘。
周边增量 西海岸楼市继续领跑
和市区新盘数量多的状况相比，周边区域9月新推楼盘中，多以老盘加推为主，但也不乏西海岸新区这样新盘集中爆发的区域。据统计，西海岸9月预计将有17盘入市，其中多为纯新盘首开。具体来看，佳诺华国际医养健康小镇预计9月首开山景洋房，户型建面约89—125平方米，毛坯交付；佳源海玥府规划洋房及叠拼产品，预计9月开盘；文定江山预计9月中旬开盘，规划高层住宅，户型建面约61.96—125.57平方米；佳源未来云谷预计9月首开，建面约35—50平方米DOUBLE创想空间；铂悦灵犀湾168平方米洋房预计9月初加推……从地域来看，新房源更多的集中在老胶南片区，西海岸楼市也展示出了整体西进的步伐。
再来看看城阳区，9月将有15个项目推新，其中仅有3个纯新盘。和达虹湾预计9月开盘，建面约89—118平方米住宅产品；青铁·畅意城首开1、2号楼高层产品，户型面积约99、107平方米套三产品；正阳里澜庭预计首开高层产品。剩余12个为老盘推新。即墨区新入市的14各楼盘，也多为老盘推新，仅有3个纯新盘首开，青岛印象川规划16—18层小高层，建面88—120平方米三居，预计9月下旬开盘；中梁拾光漫城预计9月份开盘，首开17、13、16、12号楼，建面约103—155平方米；和达·熙园预计9月底开盘，首开2栋，户型建面95—135平方米。胶州9月预计将有8盘入市，也仅仅由2个纯新盘。具体来看，龙湖紫都城预计9月初首开6#、9#，建面89—110平方米高层，均价8500元/平方米；青岛恒大文化旅游城预计9月开盘。
分析：
市区供需两旺 稳健依然是主旋律
77个新盘集中上市，供给量可谓非常丰富。由此不由得让人产生联想，众多房源的背后是不是意味着库存量上升，价格下滑。对此，可以从8月的三组数据分析入手。一组为某机构重点检测青岛多个重点楼盘开盘去化率，都维持在65%以上。另一组数据来自于8月份青岛商品住宅销售数据，签约套数、销售面积、销售总金额及销售均价同比上涨，其中李沧、胶南、莱西新建商品住宅成交同比均呈上涨态势。第三组数据为8月青岛新建商品房成交均价为15408元/平方米，环比上涨4.84%，创下近年新高；新建商品住宅成交均价为15442元/平方米，环比上涨4.29%。
不难看出，即使相对冷清的8月份都维持在相对较高的水平。无论是数据还是记者探访，都显示出市区房源供销两旺的市场特征。业内专家告诉记者，市内土地资源已是稀缺资源，多年来也未出现集中大量土地供应，由此带来改善型住房群体大量积累。如今大量房源上市，供需两旺也就不难理解。不过，在目前调控政策依然收紧的状态下，市场价格不会出现快速上涨的局面，稳健依然是市场主旋律。
竞争日趋激烈 抓住置业“窗口期”
市区多新盘，但周边区域楼市中，更多的是老盘加推。对于这种情况，业内人士解释，早在2018年，即墨、胶州等周边区域，就迎来了一波新盘建设的小高潮。进入2019年，这些新项目逐步释放，这也造成了老盘加推成为目前新房源的主要来源。
新房市场供应量充足，业内人士分析，8月监管部门开始对房企融资加强监督，这意味着房企融资将受到非常大的限制。对于开发商来说，为了回笼资金，郊区部分房企或将利用“金九银十”销售旺季加快出货，推出各项优惠促销活动。当然不仅仅是郊区，市区内特别是崂山区众多新盘推出，大量新项目集中入市，同类产品互相挤压市场，后续竞争将日趋激烈，部分新盘密集区域或将引发“价格战”。
不过从优惠力度上来说，市区应该远远不如远郊市场，购房者将有更多的选择机会和更具“性价比”的价格。因此业内大胆预测，即将到来的“金九银十”将是一个十分适宜购房的“窗口期”，有购房意愿的购房者不妨擦亮眼睛，理性置业。
