[摘要] 房企融资的“三条红线”，正在微妙地重塑整个行业。房企的战略因政策而变，楼市和土地市场同步火热的惯例被打破，8月下旬起出现了“冰火两重天”的罕见局面。
【财新网】（记者王婧）房企融资的“三条红线”，正在微妙地重塑整个行业。房企的战略因政策而变，楼市和土地市场同步火热的惯例被打破，8月下旬起出现了“冰火两重天”的罕见局面。
5月以来，楼市销售回暖并持续超预期。8月31日，房地产研究机构克而瑞发布数据称，百强房企8月单月操盘口径销售额为9761.7亿元，同比大涨逾三成。截至8月末，已有近七成房企在2020年的累计业绩实现同比正增长。
土地市场却开始降温。中国指数研究院发布于9月1日的研报显示，在50家代表房企中，31家8月拿地金额较前七个月均值出现下滑。乐居买房统计数据亦显示，在8月24日至28日这一周，60个样本城市的土地成交总金额为616.35亿元，环比回落29.8%。
“房企销售和拿地出现了背离。”中信证券发布于9月11日的研报称，8月，30个大中城市的商品房成交量维持在相对高位，且明显高于2019年同期水平；但从100个大中城市的土地成交数据看，土地成交明显遇冷，截至8月末已明显低于2019年同期水平。
以往，若是楼市销售端持续回暖，一般对应着房企资金加速回笼、拿地意愿提升，楼市和地市往往呈现出一定的正相关关系。“房地产行业的运行逻辑，在政策压力下发生了一些变化。”一名在房企从事财务工作的高管对财新记者说。
在过去若干年里，房企崇尚“规模为王”。“当你是个大企业，银行把你当作最重要的客户，给你最低的融资成本；当你是个世界500强企业，进入一个小城市，房子就能比其他企业卖得贵。”阳光城（000671.SZ）执行副总裁吴建斌曾对财新记者说，“规模一上来，企业在各方面的议价能力迅速增强。”
房企土地储备越多，获得的金融资源就越多，进而撬动更多土地储备，房企规模就像滚雪球般越来越大。
变化发生在8月20日。住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。
房地产业内将其称为“三条红线”。会上传出的消息显示，监管层根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其融资时有息负债的上限。其中，未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%；一个指标越线和两个指标越线的企业，分别归为黄色档和橙色档，有息负债年增速上限为10%和5%；三个指标均越线的房企归为红色档，不能新增有息债务。
这意味着，金融机构流向房地产的资金分配机制或将发生变化。“从政策上看，资金以后会更多地流向更稳健的房企，而不是规模大的房企。”前述高管认为，未来大多数房企都应“以收定支”，根据经营性现金流的收入来决定买地的支出。“房企应该更重视经营性现金流，在加强销售的同时安排好买地的节奏。”该高管称，房企的核心竞争力将回归到经营管理上。
中信证券研报认为，为符合监管要求，房企对开发贷的申请将越发谨慎，这将导致房企放缓买地节奏；同时，销售回款对房企现金流更加重要，因此房企在拿地后的工程建设和销售将加速。
中信证券预计，下半年商品房销售有望延续改善，后续土地市场会有一定的回温空间，但房企拿地不会过于激进。■
