[摘要] 今年以来，岛城二手房的成交量稳中有升，尤其是进入“金九”以来，市民们的购房热情比较高涨，浮山后、新都心等热点片区，次新房及“老破小”分化更加明显。
今年，岛城主城区出现新楼盘扎堆上市的盛况，一时间吸引无数目光。相形之下，二手房似乎淡出人们的视野。其实，今年以来，岛城二手房的成交量稳中有升，尤其是进入“金九”以来，市民们的购房热情比较高涨，浮山后、新都心等热点片区，次新房及“老破小”分化更加明显。一起来看记者的调查。
数据：成交量高于去年同期 价格稳中有降
“今年一直在关注新小区，二手房都没看，几乎淡忘了。”最新正在看房的市民张先生如是说。其实，他代表了很大一部分市民目前的看房轨道。据记者不完全统计，今年9月，岛城有近80个新楼盘推新品，创一年以来单月推盘量新高，其中主城区最多，占到22个。这也成为人们把重点放在新盘上的主要原因。
其实，用业内人士的说法，今年以来岛城的二手房市场“很不错”。据贝壳找房统计，今年1～3月，受春节和疫情的影响，岛城二手房成交量总体不高，分别为3221套、786套和3357套。自4月起，成交量逐渐恢复正常，且逐月提升。数据显示，4～8月，岛城二手房分别成交5617套、5986套、6694套、7317套和6387套。“这个业绩已经很不错了，今年每个月的成交量都比去年多些。”岛城著名楼市分析专家张百忍表示。
再来看价格。今年1～8月，岛城二手房成交均价（不含平度、胶州、莱西）维持在17489．41元／平米～20482．86元／平米之间，较去年有所回落，但总体比较平稳。去年1～12月，岛城二手房成交均价除9月之外，全部维持在20000元／平米以上，但价格变动幅度比较大，最高价出现在去年4月份，为22506．09元／平米。
“今年我所在的区域，二手房价格相对平稳。感觉变化最大的是前几年，出现了大起大落的情况。”从事二手房销售工作多年的经纪人尹经理表示，其目前销售重点区域为李沧北及城阳南。“以李沧区百通馨苑普通套二房源为例，2017年8～9月份，成交均价基本在19000元～20000元／平方米左右；随后房价大涨，到2018年上半年，成交均价达到24000元／平米；从2018年下半年至2019年底，房价一直呈现回落态势，到去年年底，同等房源均价又跌回最低19000元／平米。简单来说，前两年二手房涨上来的，这两年又跌回去了，如今的价格已重新回到2017年下半年的水平。”尹经理说。
在采访过程中，记者也发现，在李沧北、城阳南一带刚需人群相对集中的地方，建面89平米的套三次新房十分“吃香”。买这种房源的大都是首套房置业者，比较注重小区的商业、教育等配套，同时十分看重物业服务品质。而在新都心、浮山后等改善类片区，建面120平米以上的套三、套四房源更受欢迎，这样的房源总价大都在350万元以上，除上述配套及物业水平外，购房者更看中的是地段价值。
“今年我还有一个明显的感受，就是‘老破小’的房子更难卖了，一些5年以内的次新房，越来越受欢迎。”浮山后一二手房门店经理陈经理表示，因为一般来说，交付5年左右的小区，就发展得比较成熟了，物业服务品质也好判断，同时房源又比较新，因此十分受青睐。而“老破小”没有统一的物业管理，加上停车比较麻烦，出手越来越难。“最典型的例子就是，老四方一些‘老破小’房源，均价都到17000元／平米了，还不如城阳南的次新小区均价。”
购房者房价没太大回落空间，该出手时就出手
采访中记者了解到，今年以来，二手房市场的购房者也变得更加积极。市南区大尧片区一中介门店经纪人宋士告诉记者，去年下半年，她只卖出3套二手房，平均每套房子带看不少于20次。“当时的感受就是，成交一套房子太难了，买房的好像都不着急，觉得房价还能再降。但今年三四月份以后，明显感觉市场好多了。出来看房的人态度都比较积极，只要真心想买的，有合适房源当场就签了。”宋女士说。
那购房者的心态真的如此积极吗？市民于先生告诉记者，自己最近用一个半月的时间，看了近180多套房源，终于在几天前交了定金。“其实我从2017年下半年刚到青岛时，就一直关注二手房市场，眼看着这两年房价上涨后又下跌，觉得现在的价格比较理性了，所以便出手了。”于先生告诉记者，自己的总预算是200万元，由于是首套房，所以十分关注教育、交通等大配套，在对比了浮山后、浮山前、崂山CBD、市南东部商圈等片区后，他最终选择了市北CBD片区。“我选的这个小区离地铁很近，是2005年的房子，价格不到200万元，装修都很到位，最重要的是，对点的小学和初中都不错，所以，谈好价格后我当场交了定金。”
采访中，半岛购房俱乐部中有几位网友也表示，最近正在看房。“现在只要房源合适，我们就会立刻出手。价格现在已经差不多了，没有太大的回落空间了，没必要再等了。”网友“小星星”说。
业内置业区域外溢，下半年将持续回暖
对此，岛城著名楼市分析专家、仲派集团副总张斌表示，今年以来，岛城二手房整体呈现出回暖态势，但这其中，也呈现出“两极分化”的形势。“一方面是区域的两极分化，东李、欢乐滨海城等次新房比较集中的片区，虽然房源品质都不错，但由于配套相对不足，销售和价格上涨都比较困难，而新都心、浮山后这些片区配套十分齐全，加上今年新房价格都比较高，因此二手房价格稳中有升；另一方面，次新小区和‘老破小’的房源也呈现出两极分化，前者十分受欢迎，有的价格甚至高于同片区新房的价格，但后者不仅销售困难，且价格一直上不去。”张斌说。
张斌同时表示，目前地铁、公路等的各种规划，交通立体化变得越来越明显，人们的置业观念也发生了较大的变化，更加趋向外围。随着西海岸、城阳各种大规划的落地，一些片区已变得比较成熟，因此二手房成交量也将逐步上升，会成为主城区二手房客户外溢的首要两大区域。
业内人士认为，今年剩下的时间里，岛城二手房成交量会持续稳中有升，价格也会相应有所上涨。但受调控大背景的影响，价格的上涨空间不会太大。“毕竟现在求稳还是主要的。”
