[摘要] 今天就不讲楼盘和区域板块了，好久没有给大家写干货了，只要干货不涉及某一区域还是没问题。其实对于买房，我写过很多，讲过很多，但是都是穿插在文章里面的，今天就总结一下。
今天就不讲楼盘和区域板块了，好久没有给大家写干货了，只要干货不涉及某一区域还是没问题。其实对于买房，我写过很多，讲过很多，但是都是穿插在文章里面的，今天就总结一下。
2020年注定是载入历史不寻常的一年，今年发生了太多太多没有历史可以借鉴的事，就连股神巴菲特，今年一年遇到的美股惊吓，比他过去一辈子都多。
同样对于楼市而言，今年也是不平凡的一年，密集的楼市调控真的是为了降房价吗？首先你要看清楚，是稳房价，坚持房住不炒，不是降房价，但是今年年底买房还是具有很大的风险，我必须写出来供你参考，不是吓唬你，今年你买错房，最好的结局就是亏钱，最差的结局是多奋斗十年都补不回来的。
一、郊区，新兴板块买房需要谨慎
其实现在中国大部分核心城市已经进入城市化末期，核心板块的各种配套建设，包括商业中心，教育，医疗等资源的配置已经基本固化成型，为什么还要发展新区呢？主要是承接更多的人口，和产业的外延，其实对于城市化而言，新区是补充而不会是未来楼市的主旋律。
很多人纠结买房，是买新区还是买核心区，其实非常简单：
你有足够的钱就买核心区；
如果新区和核心区的价格差不多，肯定买核心区；
如果你在新区上班，那就买新区；
最忌讳的就是，明明新区和核心区价格差不多，你又在核心区上班生活，非要听所谓的未来规划，去新区郊区买，每天花费长时间在上班和回家路上，更可怕的是你投资到这些所谓的价值洼地，但是价格一点不便宜的地方，最后会陷入租不出去，卖不掉的局面。
为什么媒体，开发商会喜欢炒作郊区，新兴板块了？因为拿地价便宜，利润高，房子多啊，核心区地价贵，房子少，利润低，就这么简单。
二、楼市崩溃论吓唬刚需
国内和国外，有无数的专家，天天唱中国楼市崩溃论，说句实话，从我买第一套房到现在十几年过去了，这个论点一直没有结束过。
还有人记得曾经深圳的不买房运动吗？“不买房运动”是在2006年4月27日由深圳市民邹涛通过网络发起的，活动主要目的是抵制房价的快速上涨！
活动还有一句超级霸气的口号：“楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房。”并给出了一个大众期待的愿景：“只要大家3年不买房，房价就一定会降！”
因为04年到09年，深圳的房价一路上涨，很多市民都买不起房。这个运动借着“不买房”的名义，联合市民抵抗开发商。运动得到了来自全国32个大中城市的几百万网友的支持，当时在全国被炒得沸沸扬扬，街谈巷议。
不过最终，房价并没有下跌，反而是一路暴涨，浩浩荡荡的“不买房运动”也就无疾而终，销声匿迹！
而“侠客”邹涛也在经历了重重打击后在微博上公开道歉（《邹涛：公开向2006年全国响应我呼吁的人民悲伤道歉》），并被迫变卖在深圳的家产，最终返乡归隐。
我写这一部分的原因是，不是说房价未来一定会涨，实际上，我个人认为房价高速增长的周期已经过了，而是告诉大家，这只是我个人的预判，稍微还靠谱点，但是现在是网络信息爆炸的时代，随便一个中介都可以当专家给你分析楼市头头是道。
这时候买房，就要区分投资还是刚需了，投资的买房，如果房价涨了，赚钱，跌了亏钱，很正常，哪有投资稳赚不赔的。
但是刚需了？你输不起啊！！！！！，你没买房，房价跌了，你心里肯定还要等它继续跌，你不可能买到最低点，如果房价涨了，你就傻眼了。
其实这一部分的关键就是，对于刚需，买房后，涨价或跌价和自己没有半毛钱关系。大家都说当年日本那场房地产泡沫，我告诉你真相是，大部分普通东京的家庭高位接盘后，结果房价跌破了首付，相当于负资产，但是真正选择破产的只是失业的人口，大部分人还是坚持还贷款，最后到现在，基本上刚需楼盘都涨回了最初下跌前的房价。
三、楼市分化会是一个巨大的危机
我一直提出分化论，我认为中国楼市未来从高增长的黄金周期跌入白银周期不可避免，这时候楼市普涨已经不可能，每个城市内部板块分化，新房和二手房分化，核心一二线城市和边缘化的城市分化已经不可避免。
中国进入城市群时代，已经成为定局，很多人理解的高铁啊这些，其实不会带动偏远城市和地区的发展，相反，会产生虹吸效应，吸引人口流入距离最近的城市群里面，这是世界城市发展的必然，到今天，没有例外过。
四、学区房还是最吃香的
很多刚需就问了，我买什么房子最好，其实我反复提及了，学区房排第一，别看现在各大城市都在搞学区房改革，摇号这些，但前提还是把房子和学校挂钩了，哪怕是摇号，你也要有摇号的资格啊。
学区房是中国特色？其实非也，人们对学区房购入的浓厚兴趣，在世界各地都存在。
在英国索利哈尔的TudorGrange school，该校的catchmentarea房子价格比同地段高出94%，同样是一房难求……其变态程度简直与中国有的一拼！
对于学区房的态度，就是大家天天都说学区房不好，这样那样，最后买房的时候，还是能接受学区房的高溢价，
其实中国很多城市都经历过短周期的大跌，但是唯有学区房是最抗跌的，甚至能够逆势上涨。
教育改革，北京，上海都搞了，结果还是没有消除学区房的高溢价。
五、商业地产套路太深不要碰
如果我说核心城市住宅市场还有十年的白银周期，但商业地产，早就是迟暮的老人了，这里很多人会谩骂我的无知，其实我知道，商业地产也有能赚钱的，也有非常精通的，但是它不具有普遍性，就是我也吃不准商业，真的太难了。
很多人问我门面怎么买，我从来不敢推荐综合类商场，我真不确定他能不能做起来，最后我就只能给他们说买社区底商，但是社区底商又要买出入口的，其实真正买的人知道，这种好位置的社区底商，外面的人根本买不到。
办公楼就更专业了，我曾经有个朋友是渝北拆迁户，那时候是农村户口，他那赔偿款在十几年前就买了商业写字楼出租，收租金，可能现在的人都不敢相信，当初商业写字楼的价格比纯住宅贵很多，当初他的年回报率高达8%相当吓人了，但是2年前，一家公司退租后，他的写字楼就再也租不出去了。不要以为这是个别现象，其实很多前几年买商业的人，都是高价买入，但是商业地产，一旦租不出去，就陷入了没有租金收入，卖不掉的尴尬境地。
商业地产半年报出炉，疫情带来的客流枯竭以及真金白银的减免租金措施，各大商业地产运营商的收入出现不同程度下滑。
7月3日，中国指数研究院发布调研报告显示，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。
其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街商铺平均租金为每天25.1元/平方米，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心商铺平均租金为每天26.8元/平方米，环比下跌1.09%。
租金下滑的背后，在于实体商业客流受疫情影响严重，空铺率进一步恶化。
来自赢商网的统计数据显示，2―4月，全国典型购物中心的客流仅为去年客流均值的36%，全国典型购物中心平均空置率(空铺面积/总铺位面积)为21.10%，超过行业公认的空铺率警戒线20%。
来自克而瑞研究报告显示，2020年上半年，TOP20内房企总租金收入同比下滑了20%。
最后这些开发商准备怎么办？就是商业地产金融化，这个我就不深入写了，反正最后又坑韭菜，直播的时候，我可以给大家说。
六、去杠杆，降低负债
这对于投资和刚需都非常重要，这十几年来，我见过了太多炒房客在房子上完蛋，无一例外，他们都不是因为买错了房子，哪怕是买了海客瀛洲这种CEO盘，最后只要不加高杠杆，现金流不断，都不会亏钱，只是赚的少或者多的问题。
在重庆完蛋的炒房团，我见过温州炒房团，台州炒房团，金朝阳炒房团，到现在的水库，其实赚钱和亏钱就两个原因：
选房源，刚需盘，基本都赚钱，选豪宅的基本没赚钱或者亏钱；
杠杆，很多人倒在了黎明前，就是资金链断了，就这么简单。
七、买房就是看地段
什么是地段，就代表你这套房子的附加值，周边学校，医院，商业，交通等配套都是房子的附加值，这些东西加起来的价值远远超过你买房的钢筋水泥。
而地段有两种可能性，一种是买现在成熟地段，但是价格贵，另外一种就是买未来规划好的地段，但是具有非常大的不确定性，我个人建议非常简单，看你钱多，还是钱少，钱多买现在，钱少赌未来。
八、别墅大平层要特别慎重
别墅，大平层，不是拿来投资的，是用来住的，如果说要体现房住不炒是哪种类型的房子，毫无疑问就是别墅，大平层。
其实道理非常简单，别墅，大平层的客户群体都是有钱人，他们对价格敏感度是非常低的，反而更看重品质。他们考虑的是自己住的舒服，结果就是这类新房好卖，但是变成二手房，这些有钱人就不一定买账了，这类房产的受众人群是相对人数非常少的那一批，他们会继续追捧下一个富人区和N代概念的新盘，而很少去当二手房接盘侠。
九、选着央企，头部房企，避免暴雷
房屋质量差维权，很正常，开发商整改就好了，如果是开发商倒闭，房子烂尾，你就不是简单的质量维权，虚假宣传维权了，恐怕到时候，只要房子能修好，哪怕是还建房的质量，你就谢天谢地了。
这个我写了太多了，今年特别要注意，小开发商日子难过，稍不留意，就暴雷了，你也别指望问我能避雷，这个暴雷与否，真的不是我能决定了，特别小开发商很多都不是上市公司，财务状况属于，你不知，我不知，只有天知道，地知道。
十、追楼市热点，九死一生
买房和炒股都一样，因为是有巨大的利益相关博弈，必然就有庄家的存在，不要以为只有股市有庄家。什么是庄家？
庄家，指能影响金融证券市场行情的大户投资者。庄家坐庄某股票，可以影响甚至控制它在二级场的股价。
同样的道理，楼市一样有庄家，一个开发商或者几个开发商联合在一起，借助媒体和中介分销的力量，同样炒概念，炒预期，炒未来，给你画大饼，哄抬某个热门板块房价。
这种热点，不外乎两个结果，第一个是，房价启动前先进去的购房者吃肉，第二个就是最后接棒的购房者挨打被套。
你认为自己属于前者还是后者了，不只是新房，二手房一样的，因为一个学区的改变，名校的进入或者一个大型商业规划中当地中介也会炒作，这样的结果就是局部短期房价暴涨，等你买了后，接着被套。
总结
我只能告诉大家，时代变了，想要房价短期暴涨的时代已经过了，看看现在，只要你的城市房价短期暴涨，马上媒体一报道，中央监管下，约谈后就是调控，一买就被套。至少今年到明年短周期一年内，中央坚持房住不炒是核心，但是你也别指望核心城市房价大跌，也不现实，现在房价跌的都是局部现象，从中国大楼市布局看，跌的都是鹤岗这类小城市，本来就资源枯竭，人口流出。
从一个核心城市看，最多降价的都是局部开发商特价房或者是天津这类新区降价，核心区和学区房还是稳如磐石。
其实最后总结就是刚需早买，有钱人可以投资核心区收租金，没钱和钱少的，千万别去加杠杆做炒房的发财梦。
