[摘要] 前三季度,全国百强房企中有近3成企业目标完成率不足65%,占比达近三年同期最高。仅有8家目标完成率达到75%以上,显著低于2019年同期。

前三季度,全国百强房企中有近3成企业目标完成率不足65%,占比达近三年同期最高。仅有8家目标完成率达到75%以上,显著低于2019年同期。日前,研究机构发布的一系列数字,引发业内高度关注。与此同时,从三季度青岛市场的表现来看,继表现平平的“金九”之后,“银十”又有60盘将紧急入市。采访中,业内人士纷纷表示,如果“银十”未能如愿冲量,在“三道红线”重压之下,年底或有较多房企面临生死未卜的考验。

三成房企业绩 亮红灯”三成房企业绩“亮红灯”

日前,克而瑞地产研究中心发布的报告显示,今年前三季度有近3成房企目标完成率不足65%,占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化,但截至9月末,仅有8家目标完成率达到75%以上,处于行业较高位,但整体占比也显著低于2019年同期。

数据显示,今年前9个月销售排名前五的开发商分别为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国和保利地产,全口径金额分别为6153亿元、5319亿元、4927亿元、3808亿元和3673亿元。报告称,从整体来看,虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。

记者看到,百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%,较一二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势,供应明显放量但成交表现平平。报告显示,9月份30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%,累计成交面积环比下降4%,同比涨幅收窄至8%。具体而言,一线城市成交持续高位运行,同、环比分别增长61%和18%;26个二三线城市成交整体表现平平,环比下降7%,同比增长3%。

市场成交乏力跟近期多地持续出台新政不无关系。据了解,自7月以来,已有深圳、东莞、杭州、成都、绍兴、徐州等超过25个城市发布30余次调控政策。在政策收紧叠加供应量井喷等多因素影响下,多个主要城市房地产行业在“金九银十”传统销售旺季,面临着比以往同期更加严峻的营销形势,冲刺销售业绩情况不容乐观。

最近一周,房企三季度销售简报陆续出炉。记者查阅多个房企简报显示,远洋集团前9月合约销售金额760.3亿元,同比下降14%;碧桂园前9月权益销售金额4467.9亿元;融创中国前9月累计实现合同销售金额约3806.9亿元;中海地产前9月合约销售金额2571.86亿元;中梁控股2020年前9月合约销售金额1147亿元;绿城中国前9月合同销售金额约人民币1139亿元......记者注意到,多数房企只发布了前9月的销售数据,同期数据尚未提及,不过,通过已经公布的前三季度销售数据和企业半年报来看,也可对今年的房地产行业形势管中窥豹。

综合2020年上半年各大房企半年报来看,房企业绩分化明显。相关统计数据显示,28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%,较去年同期下降7.7个百分点。

头部房企“找补”求冲量

虽然百强房企操盘销售规模较一二季度有明显恢复,但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势,四季度房企去化压力仍然较高。进入十月份,各大房企抓紧销售窗口期开始积极营销去化,四季度作为市场供货高峰期,房企希望通过供货加速带动成交量的上升。迫于业绩压力,房地产企业,尤其是头部房企,新品频出、折扣力度空前。

自恒大以“全线7折”打响“金九银十”抢收战后,便获得市场关注。10月9日,恒大发布的最新公告显示,9月1日至10月8日的38天里,恒大共实现销售额1416亿元,创同期历史新高。据记者了解,历史上从未有房企实现过单月销售千亿。去年“金九银十”,恒大曾经通过大力促销,9月与10月累计实现销售额1734亿元,连续两个月刷新房企单月销售最高纪录。

与此同时,据恒大集团方面消息,10月8日,恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市,一口气推出9个新项目,截至下午一点半,半天录得销售额超80亿元。截至10月8日,今年以来恒大累计实现销售5922.5亿元,完成全年6500亿元销售目标的91%,10月底提前完成全年目标已无悬念,并大概率完成全年8000亿元内控销售目标。

8月份“三道红线”融资新规的出台,恒大“三道红线”全部触及。面临空前压力,高负债是恒大必须卸下的包袱。

知名地产分析师严跃进指出,恒大大幅度促销确实有加快项目去库存方面的考虑,但更为关键的一点,是当前在“三道红线、四档管理”的大框架下,恒大此类销售内容,客观上也有助于缓解资金压力,对于降低负债压力和改善流动性等都有积极的作用。

事实上,恒大此轮降价营销、以价换量取得的成绩不止于高额销售业绩与现金流转上。财务数据显示,与3月底恒大启动新战略相比,至9月底恒大有息负债已大幅下降534亿元,融资成本下降2.24个百分点,降负债成效显著。

“整个四季度来看,黄金周开局并不是特别理想,多数开发商的业绩完成进度基本上在60%左右,按这个趋势,预计很多开发商无法完成全年任务,理想情况能完成70%到80%就不错了。”仲派集团副总经理张斌表示,目前青岛的开发商虽然没有像恒大那样铺天盖地的降价宣传,但实际上变相的折扣力度正逐渐加大。张斌补充道,“特别是渠道营销方面,现在很多开发商不断提高带客中介的分销佣金,比如顾客到场就送少则百元的加油卡,购房就送2000元购物卡。一旦成交,开发商给中介的单套佣金已经从三万涨成了五万,个别楼盘的中介佣金甚至高达七、八万/套。”

“在房地产市场恢复和需求回补的背景下,积极推盘、抢收回款、保持现金流稳定、降低负债压力,已经成为四季度行业的共识。”青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江表示,进入10月份,建议开发商快速“跑盘”,想尽一切办法降低存量。龙江表示,在金融政策持续收紧的环境下,行业洗牌将愈发厉害,大型房企在面临“三道红线”考核的同时,中小开发企业则面临生死存亡的考验。

青岛60盘入市迎“冲刺考”冲刺考”

将目光拉回到青岛。从三季度青岛新房市场的表现来看,青岛楼市一直处于比较维稳的状态中,被认为是传统淡季的7、8月份市场表现的“淡季不淡”,而被誉为楼市“金九”的9月,新房成交虽有小幅度回升,但也未出现“报复性增长”。

从9月青岛楼市成交情况来看,房企想要通过“金九银十”这个传统置业旺季实现销售冲量面临不小难度。在“金九”前夕,据有关数据统计,9月青岛各市区将有77盘入市,然而不少项目在9月接连“爽约”,特别个别主城区的楼盘,目前仍未有开盘消息,甚至关于新盘的宣传广告也是凤毛麟角。记者走访了解到,不少楼盘因为蓄客不足而暂缓加推,爽约开盘的举动实属无奈。西海岸新区一楼盘销售负责人坦言,“客观来说,今年金九的销售情况大不如往年,我们的直观感受是客户的购买意向和买房积极性反而有所回落,还不如七八月份,原本我们项目筹划在9月来一波加推新房源,但目前剩余房源销售速度远低于我们的预判,因此加推计划只能暂时搁浅,希望10月的旺季氛围能浓一些。”

市场的平淡不仅在楼盘销售上,9月份以来土地拍卖市场也远不及7、8月份来得热闹。记者查阅资料了解到,从9月初至今,青岛土地市场一改7、8月份的高歌猛进,9月份拍出的为数不多的地块中,均为底价成交,昔日多家房企轮番加价抢地的景象早已一去不返。

进入“银十”,房企们都铆足了劲,做好了抢收的准备,价格大战也由此拉开序幕。据了解,10月青岛有60余个楼盘项目上市或加推,为完成全年业绩全力冲刺。对于开发商们来说,10月已经是下半年最后一个“冲刺季”,一些楼盘为了完成年度销售任务,以价换量将成为大概率事件。

事实上,新一轮的降价促销战已经在路上。青岛资深房产评论员张百忍表示,“尤其是已深陷泥潭的部分郊区板块,价格战已在所难免。郊区项目纷纷开始暗中降价,不少楼盘单价已打破万元线,胶州个别楼盘已经降到了8000元/平方米。”

“10月份,几乎已成房企本年度最后一轮抢收的窗口期。”张斌分析表示,“借助‘金九银十’以价换量冲高后,11、12月份会出现明显的降温过程。因此当下的10月份,将成为房企四季度的冲量的最好抓手,一旦错失这个时机,不仅会让今年的业绩数字很难看,而且接下来的日子会更难过。”张斌如是说。

中原地产首席分析师张大伟指出,单独看徐州和绍兴的调控政策内容,与本轮收紧楼市的大部分城市接近,力度并不太强,主要是针对备案价格的收紧。但这种调整背后反映出调控风向的整体转变。

随着楼市逐渐走出疫情阴影,7月份以来,中国房地产调控政策已从上半年的全面趋于宽松,开始出现局部针对性的收紧趋势。目前,潘浩指出,参加7月24日房地产工作座谈会(10个城市)、8月26日住房和城乡建设部部分城市房地产工作会商会(6个城市)的所有城市已全部出台了房地产调控新政。

在政策连续升级之下,传统楼市旺季“金九银十”走势平稳。58同城、安居客发布的一份报告显示,9月份全国新房找房热度环比下跌1.7%。“十一”黄金周期间,据诸葛找房数据研究中心统计,重点10城日均销售面积为9.11万平方米,创下2015年以来国庆周的最低值,同比下降11.1%,国庆楼市交易“黄金周”已三年未现。 综合

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