[摘要] “解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多措并举,促进房地产市场平稳健康发展。”
“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多措并举,促进房地产市场平稳健康发展。”
2020年12月18日的中央经济工作会议，再次为房地产市场发展方向定下基调。
回顾2020年房地产调控政策，在坚持“房住不炒”的大方向下，各地采取了很多新的具体措施。
记者梳理发现，2020年全国各地出台的与房地产相关的文件达到208个，其中直接涉及收紧购房条件的有16个，且多集中在下半年。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，2020年的房地产调控体现了保持定力、因城施策、精准调控的特点。即使面临疫情的冲击，中央也强调不把房地产作为短期刺激经济的工具，没有出台刺激或放松政策，“房住不炒”的政策基调长期坚持。
进一步诠释“房住不炒”
深圳楼市一直是多方关注的焦点，其房价涨幅连续多年排名靠前。2020年深圳迎来“7·15”楼市新政，对购房条件进行了严格限制。其中要求购房者在当地落户且社保均满3年才能购房。同时，针对有购买商业房源记录的购房者，首套住宅首付比例也提高至50%。
记者梳理发现，仅在2020年的8月30日～12月11日3个半月时间里，就有6个城市提高了购买第二套房屋首付比例。其中长春、西安提高到40%，沈阳、唐山提高到50%，无锡、宁波将有房有贷购房者购买二套房首付提高到60%。内蒙古则直接规定，购买第三套房屋不能申请公积金贷款。
伴随二套房首付比例调整的，还有二手房屋税费。深圳、成都、沈阳、无锡接连将二手房转让增值税免征年限从2年调整到了5年。
针对“炒房”的政策漏洞，多地进行了相应的政策调整。2020年7月23日，南京出台政策对“离婚买房”现象作出规定：“夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”此前，通过“假离婚”来换取购房资格，成为炒房客钻政策空子购房的一种操作手法，引起业界关注。
在2020年上半年，曾有试图推动房地产销售的文件零星出现。2020年2月21日，驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提到在提高公积金贷款额度的同时降低公积金贷款首付比例；3月3日，广州提出商服类项目不限定销售对象；3月12日，宝鸡发文要求银行降低首套住房贷款首付比例，公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元；3月15日，济南提出在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。
值得注意的是，以上政策无一例外，在发布之后不久均被撤回，被外界戏称为“一日游”政策。
在同策研究院宋红卫看来，这些政策在短时间内被撤回，是房地产市场稳定的需求，过去几轮调控监管层积累了丰富的经验，一旦在居民端放松，势必会造成房价上涨的压力，对于稳定市场不利。
“从上述政策发布不久后即被撤回可以看出，中央对坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济工具的决心非常强。”许小乐表示，尽管地方政府的债务压力很大，但要摆脱对房地产和土地的依赖，倒逼地方政府转变经济增长方式，实现动能转换。
刚需优先级提升
在遏制炒房的同时，政策对无房家庭的扶持力度也在不断加大。
提到对刚需购房者的倾斜，宋红卫认为，重视刚需和无房家庭是贯彻“房住不炒”的最核心体现。无房家庭是急需解决住房需求的最核心群体，改善家庭基本已经具备一定的居住条件，只是再升级的需求，因此，无房家庭的优先等级要大于改善需求。
2020年9月14日，成都发布“房产新政15条”，其中明确提出将提高公证摇号中无房居民家庭优先的比例，优先保障无房居民家庭的购房需求。在随后11月24日发布的《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》中，进一步细化了无房家庭的购房政策。通过设置“预审码”，将购房者按多重条件分为四个刚需顺位以及“普通”顺位。只有满足名下无房，且户口、社保均在所购房屋区域的购房者，才能排在购房复核的第一优先顺位。
此前，购房摇号过程中，成都所有满足资格的购房者都拥有同样的摇号中签几率，调整摇号规则之后，无房家庭有更多的机会进入“摇号池”，并选中心仪的房屋。如此一来，在高性价比的“网红盘”面前，非刚需购房者几乎没有进入购房摇号程序的机会，棚改和刚需群体在这样高“剪刀差”的项目中会占到近100%的比例。
关注刚需购房群体，是多个中大型城市的共识。南京在2020年7月27日发布的《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》中，针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜，发布了摇号、选房的具体细则。
不过，各地优先无房家庭的比例不尽相同，其中，南京、南通优先向无房家庭的房源比例为30%，杭州、宁波的优先比例为50%，成都达到60%。
在供需矛盾另一端，住房的供给力度也在政策的支持下持续加大。合肥、常州、长春、银川等多个城市明确提出了将增加新房供给，并打击囤地行为，满足购房需求。
关于对无房家庭的优先政策，许小乐认为，过去十多年，我国房地产市场发展过度重视市场的作用，房地产金融属性明显，这导致了人群之间的住房差距扩大，有房群体获得了资产升值的机遇，而无房群体，尤其是城市流动人口面临住房困难。“前一阶段我国解决了住房数量短缺问题，城镇户籍家庭的住房问题基本解决，下一阶段，在供给体系上要更加重视新市民、无房家庭的住房问题。”
推进租购同权
进入2020年底，华东一城市的一条户籍政策引起了人们的关注。
2020年12月22日，苏州印发《进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，提出租房者“经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户”。业内认为，此举能够吸引人才以及各类劳动力，同时可以解决外来务工人员随迁子女入学的问题。
其实，这样“租房即可落户”的政策在2020年并非首次出现。2020年8月25日，吉林省发布《全面深化户籍制度改革的意见》，全面放开放宽城镇落户条件，特别说明非户籍人口只要在居住地城区或建制镇有合法稳定住所（含租房居住）即可申请落户。
2020年9月25日，西安市住建局提出，为解决中低收入居民和新市民的住房问题，构建以需定供、保障充分、结构合理的公共租赁住房保障体系，新建商品住房项目必须配建一定比例的公租房。
宋红卫指出，增加租赁住房供应是必然的趋势。目前中国住房问题中，房价高是最核心的问题，但是这是长期以来众多因素造成的，如果政策打压房价，势必造成金融、房地产等市场剧烈震荡，风险上升。因此稳房价的情况下，面临购房压力，提供租赁住房是必然的趋势。
值得关注的是，近期的中央经济工作会议针对租赁市场有大段的表述：“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。”
其中特别提到租赁住房的供给：“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。”
“下一阶段，我国住房领域最大的问题是大城市新市民的住房问题。在住房供应不足、房价高企的大城市，要重点发展租赁市场。”许小乐表示，我国过去重购轻租的模式忽略了租赁市场的发展建设，导致大城市供给不足、市场交易秩序不够规范。因此，未来大城市发展租赁市场主要解决增加租赁有效供给、规范市场交易秩序、强化租赁权利保障等三个问题。
展望接下来的房地产市场，许小乐认为，2021年，对房地产金融的监管是调控重点，在流动性相对宽裕的环境中，要收紧货币闸门，防止资金借助各种通道违规流入房地产市场，控制和稳定金融杠杆。“在‘十四五’时期，房住不炒和因城施策将会常态化，房地产长效机制将会更加精准。”
