[摘要] 为应对环境变化，房企在地产主业之外，正加速多元化业务转型，企图在规模增长遭遇瓶颈、盈利大幅下滑的背景下，找到新的利润增长点。
刚刚过去的2020年，是房企多元转型加速的一年。
一方面，在疫情影响下，房地产行业2020年经历了政策调控从松到紧的过程，而随着“三道红线”等政策出台，整个行业下半年以来继续承压；另一方面，根据12月31日各大机构发布的房企销售数据来看，2020年房企销售增速放缓已是不争的事实，整个市场正从增量向存量转变。为应对环境变化，房企在地产主业之外，正加速多元化业务转型，企图在规模增长遭遇瓶颈、盈利大幅下滑的背景下，找到新的利润增长点。
根据克而瑞统计数据显示，截至2020年末，五十强房企的多元化布局全部都已开始落地。
以龙湖集团为例，其从2018年开始提出“开发引擎+服务引擎”的双引擎模式。其中“开发引擎”指房地产开发主业，而“服务引擎”则包含了商业运营、租赁住房和智慧服务三种多元业务板块，希望以此构成公司增长的新引擎。
龙湖集团只是一个缩影。近两年，不少房企进行多元化转型，从名称的改变中也可看出房企转型的决心。
例如，2020年以来，就有世茂集团、禹洲集团、龙光集团进行了更名，将名称中的“地产”或“房地产”更改为“集团”，显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。
显然，房企对于多元化转型，从未像2020年这样迫切。
TOP50房企超九成布局商业地产
在房企多元化业务中，“地产+”模式是大多数房企的首选。克而瑞研究表明，在五十强房企多元化布局的方向上，排名前十的业务均是与住宅开发关联度和协同度较高的行业。其中，商业地产及运营、物业管理和建筑工程及装修是TOP50房企多元布局最多的三个赛道。
尤其是商业地产及运营，超九成房企布局了该业务板块。对房企而言，布局商业地产，一方面可以带来长期稳定的现金流，另一方面物业的升值也将推动资产的提升。
作为“住宅+商业”双轮驱动的房企，新城控股董事长王晓松就曾直言，公司未来的收益将主要来自商业。
由此可见，商业板块在不少房企的业务线中已经占据了举足轻重的地位。
事实上，在2020年，房企们推动商业板块发展的道路亦并非平坦。疫情打乱了房地产行业的正常节奏，更为商业地产带来极大的冲击，在此情况下，不少房企展现了更多责任感和使命感，减旗下商业租金，与商户共克时艰。
其中较为典型的如龙湖集团，疫情期间，对旗下商场所有商户，2020年1月25日至3月31日租金费用减半，政策覆盖重庆、成都、西安、北京、上海、杭州、苏州、常州、南京、合肥10座城市，在营的所有商场（包括天街、星悦荟、家悦荟），支持到超过4500家合作品牌。
在减免租金之外，龙湖集团牵线搭桥，引入建行、招行等金融机构资源，面向龙湖商业全国范围内的商户提供低成本的贷款支持。
在后疫情阶段，为全面满足日渐复苏的消费需求，龙湖商业发起多项全国联动活动，通过派发优惠福利、线上线下融合体验、场景营销等多种创新方式刺激消费。根据官方数据显示，至2020年7月，龙湖商业的月总客流已恢复至2019年同期水平。
2020年虽然有疫情影响，但龙湖集团依然坚定战略，全年新开业10个商场，持续网格化布局，据最新数据显示，龙湖商业版图已拓展至全国27个城市，在手项目达到102个。
与龙湖集团同样在疫情影响下依然保持原有年度商场开业目标不变的还有商业龙头企业万达商管。在万达商管2020年5月的工作会议上，其管理层就强调2020年开店目标保持不变。新城控股也表示2020年开业30座广场的计划如期进行。
在这种背景下，2020年四季度各地迎来了商业项目开业潮。例如万达在11月开业了9座万达广场，龙湖也在12月相继开业了龙湖西安香醍天街、龙湖成都武侯星悦荟、龙湖重庆礼嘉天街、龙湖重庆金沙天街等新项目。
在各大商业地产商积极抢收之下，不少房企商业运营也在特殊的一年取得较为可观的运营收入。在克而瑞一份研究报告中，万达商管、红星美凯龙、华润置地、龙湖集团、保利发展、万科地产、富力地产、中海地产、新城控股和大悦城集团成为2020年度内地房企运营收入前十企业。其中，万达商管、红星美凯龙和华润置地是仅有的全年运营收入超过百亿元的企业，龙湖集团紧随其后，全年有望实现租金60亿元。
物业管理迎来风口
在房企多元布局中，除了商业地产及运营，物业管理业务也是众多房企布局的重点板块。
目前，TOP50房企中已有超过八成企业拆分物业管理板块。
疫情期间，物管企业的价值被充分发掘。大型物管企业如龙湖智慧服务，在疫情面前，成立抗击疫情领导小组，统筹安排工作：建立疫情通报机制，并成立抗疫物资采购专项小组及业主基本生活保障小组，确保防疫物资及时供应，全方位支援业主生活物资供应。中小型物管企业实力虽不如大型物管企业实力强劲，但在疫情面前，抗疫防疫，努力解决业主需求几乎成为了物管公司的标配。
也正因如此，物管企业2020年在资本市场大放异彩。据中国房地产报记者粗略统计，2020年共有17家物管企业成功上市，远超2019年的12家，新上市企业数量创新高。
与房地产企业赴港上市需要多次递交招股书以及上市当日多破发的状况不同，物管企业从交表到通过聆讯往往耗时较短，且多数物管企业上市即涨，估值相较于传统地产股而言要高。
石榴物业服务集团董事长金永宏做了一次统计，2020年12月，42家物业公司的总市值达到7649.7亿元，创历史新高。
在物业行业迎来风口之际，上市的物管公司正在享受资本市场的红利，而未上市的物管企业也迎来“质变之年”。
头部房企中，还未拆分物业上市的企业已寥寥可数，龙湖智慧服务是其中之一。
2020年，龙湖智慧服务已进驻30个省、自治区、直辖市，超过100个城市，连续12年客户满意度超过90%。在布局扩大的同时，龙湖智慧服务也加大业态探索，已覆盖住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市13大业态的服务。
此外，其与湖南城陵矶、重庆广阳岛、成都农博岛、北大荒、苏州相城高新等政府企业完成签约，城市服务整体规模大跨步前进；与黑龙江万瑞物业等签订战略合作协议，在管面积快速提升。
得益于不同业态的探索，2020年，龙湖智慧服务新进入到税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景，提供特色服务。
随着越来越多的物管企业登陆资本市场，物管企业也逐渐呈现分化态势，头部企业高歌猛进，而尾部企业则相对惨淡。
金永宏认为，上市的物业公司越来越多，资本市场用钱投票，“撒胡椒面”式的普惠时代一去难返，物业上市红利期宣告结束。未来只有那些能够不断满足客户日益增长的对美好生活需求的物业公司，才有可能基业常青。
长租公寓“大浪淘沙”
在商业运营、物业管理之外，还有一个值得重点关注的多元化业务板块，就是长租公寓。
在2020年12月刚刚结束的中央经济工作会议中，保障性租赁住房建设受到高度重视。其中，在租赁住房建设方面，特别提及国有和民营企业都要发挥功能作用。
然而，2020年全年，长租公寓暴雷事件屡屡发生，青客、岚越，甚至是头部品牌蛋壳公寓都均涉猎其中，一时间，业界对于长租公寓的未来也较为悲观。
在这种情况下，头部企业在长租公寓领域的长足布局则意义深远。
目前，TOP50房企中有三分之一已布局长租公寓相关业务，万科、龙湖、旭辉、阳光城等企业均在列。
截至2020年，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，并助力城市人才安居工程，在全国十余个重点城市，与政府及相关事业单位、房管局、公租房管理机构、国家科技园区等，合作落地40多个人才公寓项目，提供超过2万套人才保障住房。
在发展模式的探索上，龙湖冠寓也走在行业前列。2020年12月24日，福州首次招标出让集体租赁住房用地的结果揭晓，北京首寓商业管理有限公司（隶属龙湖冠寓）中标。这是中央经济工作会议提及探索利用集体建设用地建设租赁住房后，福建省首例成交的集体租赁住房用地，也是龙湖集团首个集体租赁用地建设的纯租赁住房重资产项目。该项目将推出约700套长期租赁住房。
此外，在疫情期间，冠寓尽全力做好防疫工作，保障门店租客和工作人员健康和安全，创造了“零感染”“零确诊”纪录。为了丰富租客生活，冠寓积极整合跨界资源品牌，打造37.4℃的标准服务和GOYOO星球社区，开展系列社群活动。
这些暖心之举让冠寓受到年轻租客群体的欢迎。根据龙湖集团2020年中期数据显示，冠寓超过六个月的房源出租率均稳定在88.6%，客户满意度达到95%。
在国家租购并举的政策方向下，集中式公寓市场需求大，是解决居住问题的重要渠道，因此，即使在长租公寓屡次暴雷的情况下，不少头部房企仍然看好长租公寓的长期发展。
在2020年中期业绩说明会上，龙湖集团首席执行官邵明晓就表达了对租赁住房业务的信心，其表示，其有非常庞大的用户群，21-35岁用户群的数量非常大。加上整体资金成本比较低，预计全年开业数量和收入较为可观。同时，其透露，龙湖冠寓从2020年开始实现盈利，虽然是微利，但是一个好的开端，未来，龙湖还会将重资产和轻资产比例深度优化。
2021年1月3日，万科也在其互动平台上称，看好长租公寓的长期未来。万科表示，未来会坚定不移的推进长租公寓业务。
总体来看，多元化布局是2020年的房企必答题。房企多元化业务加速发展之后，其效果也将在未来数年内得到检验。
