[摘要] “三条红线”、房贷“两条红线”以及土地“两集中”，这三大政策构成行业三大重磅，行业格局迎来重塑。
“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地“两集中”，这三大政策构成行业三大重磅，行业格局迎来重塑。
对于房地产开发商来说，土地成本上升、政策调控持续收紧，利润空间和盈利指标持续下行犹如悬在头顶的达摩克利斯之剑。上市房企2020年销售业绩报告很能说明问题，66家已经披露业绩报告的重点上市房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。
在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力将成为长期命题，企业控负债、降杠杆压力增加，投资和规模扩张动能相应降低。
基于市场压力，典型房企2021年目标增长率仅为15%，审慎仍然为现阶段关键词之一，并将成为房地产行业下半场主旋律。目前，规模房企一方面销售目标增长率降低，另一方面货值目标去化率有所提升。当前市场背景下，房企业绩上升空间还有多大？
01、规模房企目标增长率趋于平稳
房地产行业利润增速拐点早在2019年便已明显，典型上市房企毛利润及归母净利润增速的中位值在2017年时达到峰值，其中毛利润增速中位数达到44.2%，2018年下滑1.8个百分点，至2019年下滑20.6个百分点至23.6%，毛利润增速近乎腰斩。
2020年，形势更加严峻，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%严重下滑。其中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。
2021年，企业对业绩规模增长的总体预期不变，延续谨慎的态度。数据显示，百强房企2021年平均目标增长率仅为15%。较2018年41%的高位有明显回落。
目标增速放缓很大程度上是受市场下行压力、行业整体规模增速放缓影响所致。此外，“三道红线”下企业投资和规模扩张动能相应降低，业绩增长承压。不过基于一季度市场的回暖，规模房企目标增长率的中位数较去年略有提升至15%。
图：2018-2021年行业典型房企目标增长率及全年实际业绩增速变动（中位数）
注：目标增长率及全年实际业绩增速，均为当年提出业绩目标的样本房企的中位数数值
数据来源：CRIC、企业公告
截至目前，已有50家行业典型房企提出2021年业绩目标，其中主流的目标增长率在10%-20%之间，数量达到23家；尽管房企投资、销售目标趋向于审慎，但仍有12家房企的目标增长率高于20%，这些房企多以千亿以下规模的中小型房企为主。有15家家企业目标增长率低于10%，较行业平均水平相对谨慎。
图：2021年50家行业典型房企目标增长率分布
注：2021年目标增长率为2021年目标销售规模较2020年实际销售规模的业绩增速
数据来源：CRIC、企业公告
02、规模房企增长预期保守
具体企业而言，龙头房企为代表的部分企业目标设定更趋谨慎。
其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。碧桂园提出“三年增长”计划，目标未来三年每年录得10%的权益销售增长。融创、中海2021年均提出双位数的业绩增长，世茂、华润的目标增长率也在10%左右。此外，绿城、金茂、中梁、融信、正荣、新力、禹洲等企业2021年的业绩目标增长率均较去年降低，且目标增长率在10%以下，低于行业平均水平。
一方面，龙头房企以及行业TOP30房企规模基数较高，业绩增速提升空间有限。另一方面，在目前企业投资和扩张动能承压的背景下，这部分规模房企对业绩增长预期更趋保守。
表：2021年部分业绩预期谨慎的房企业绩目标及目标增长率（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
03、近半数房企规模诉求不减
值得注意的是，在2021年提出全年销售目标的规模房企中，也有近半数的企业业绩预期相对积极。
其中，如招商蛇口2021年销售目标3300亿元，目标增长率较高达18.9%，较去年13.4%的目标增长率有所提升。龙湖2021年销售目标为3100亿元，目标增长率较去年的7.2%提升至14.6%，未来预计年增长率达到15%-20%之间。
美的置业、龙光、佳兆业、合景泰富、中骏、宝龙、大悦城等企业2021年的业绩目标增长率也较高，均在18%以上。其中，宝龙2020年超额完成750亿元的目标，2021年总可售资源充裕、可售货值1703亿元，其中长三角占比71.4%、一二线占比84%。2021年销售目标破千亿，28.8%的目标增长率在规模房企中也处于较高水平。
此外，在2021年业绩预期相对积极的房企中，千亿以下的中小规模房企也占到了较大比例。这类房企仍具有一定的规模诉求，在保证年内货值相对充裕的前提下，设定了较高的目标增长率。如合生创展近年来调整经营策略，加快了开发和供货节奏，业绩复合增长率逾40%，2021年可售货值900亿元、销售目标500亿元，目标增长率达39.5%。
表：2021年部分业绩预期积极的房企业绩目标及目标增长率（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
04、货值目标去化率提升至65%
一方面，房企销售目标增长率放缓，但其货值去化率却呈现上升趋势，这意味着房企面临着不小的去化压力。
从全年的货值安排及目标去化率水平来看，2021年行业规模房企货值目标去化率的中位数为65%左右，较2019、2020年60%左右的水平有明显提升（货值目标去化率=年度目标销售规模/年内预期总可售货值）。
据统计，在披露全年预期货值和业绩目标的房企中，融创、绿城、建业等6家企业目标去化率超70%，碧桂园、龙湖、旭辉、金茂、阳光城等12家企业的货值目标去化率在65%-70%之间。
综合来看，在与往年相比较高的目标去化预期下，2021年企业整体的项目去化压力提升。在既定的全年货量供应下，企业需要依赖销售端更强的营销力度，实现较高的去化率水平以达成年度业绩目标。
图：2021年部分行业典型房企货值目标去化率分布
数据来源：CRIC、企业公告
2021年，规模房企整体的目标增长率延续2018年以来回落的趋势，50家典型房企目标增长率均值仅为15%，其中，近半数房企目标增长率在10%-20%之间。规模房企对业绩规模增长的总体预期倾向于保守，并延续谨慎的态度。
但2021年规模房企的货值目标去化率较2019、2020年60%左右的水平有明显提升，达到近65%。年内企业需要依赖较高的去化率水平以达成年度业绩目标，行业整体的项目去化压力提升。
长期来看，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。在这样的背景下，企业规模增速放缓将成为常态，未来规模房企整体的业绩目标制定会更趋谨慎，目标增长率也将趋于平稳。
