[摘要] 大数据记录着城市的发展变化和居民生活的变迁，城市居住大数据不仅描绘出一座城市置业人群的特征，更是城市居住竞争力和宜居情况的体现。
当下，青岛置业人群在购房年龄、性别分布、资金来源、租买意愿上有何特点？对于居住空间、居室结构需求有何偏好？青岛人的居住负担重不重？你知道青岛人最大的“住房焦虑”是什么吗？
大数据记录着城市的发展变化和居民生活的变迁，城市居住大数据不仅描绘出一座城市置业人群的特征，更是城市居住竞争力和宜居情况的体现。
日前，贝壳研究院发布《2021新一线城市居住报告》（以下简称“报告”）。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述和分析。
继连续两年发布该类报告之后，今年研究报告将城市范围扩充到35城，包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。
此外，报告还采用科学计算方法，给出了“居住竞争力指数”“居住负担指数”“移民指数”，全面衡量城市居住的质量、难易和人口变化情况。
哪个城市更宜居？
来一起看看青岛位于什么位置吧！
1、青岛人买房平均年龄偏高
根据第七次全国人口普查结果显示，截至2020年11月，青岛市常住人口共1007．2万人，与2010年第六次全国人口普查数据相比，增长15．57％。人口趋势的变化，对于居住消费有着显著影响。具体而言，购房者因年龄、性别差异，在购房偏好方面，也表现出一些显著特征。
购房年龄方面，研究数据发现，无论新房还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37．2岁，高出新一线城市3．2岁，高出二线城市2．7岁。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36．6岁，高出新一线城市1．6岁，高出二线城市0．6岁。青岛在15个新一线城市中置业年龄偏高，新房、二手房的购房平均年龄分别为34．1岁、35．4岁，均高于新一线城市平均值。
专家指出，置业人群年龄对购房行为影响是显著的，比如80后的置换群体和90后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。
研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房置业平均年龄要低于二手房，比如青岛的新房置业平均年龄为34．1岁，早于二手房置业平均年龄1．3岁。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，而二手房多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高。同时在交易方面，部分区域有政策上的倾斜，比如2020年3月城阳区率先出台《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手房的置换人群年龄。
性别方面，青岛女性置业占比在2020年出现明显回落，在2021年则出现小幅增长，达到44．7％。当代女性想婚前拥有一套自己的房子，动机来自哪儿呢？女性受访者中，认为“房子比婚姻更让人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底气”“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36．07％、29．59％和24．32％。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。
2、两居室小户型是交易主力
“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。这份报告以35个城市为研究样本，按户型结构统计成交百分占比情况，研究发现，两居室成为主力交易户型。
据统计，青岛二居室成交占比达到56．96％，在15个新一线城市中仅次于沈阳市。从供给侧角度分析，两居室成为青岛的主要供给户型。公开数据显示，青岛在售的两居室挂牌房源量占比接近50％。另外，“七普”数据显示，2020年山东户均人数2．7人，家庭小型化使得在购房压力下，两居室既满足居住需求，又能保证总价相对较低。
与此同时，消费升级反映在居住消费领域，人们正在从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，对住房的认识正在逐渐深化。
对于空间居住偏好的调查显示，随着生活方式和消费理念的不断更新，人们对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。在被问及“改善性购房时，最关注哪类居住空间”时，有32．9％的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”，对于睡眠环境的要求排在首位。“能和朋友聚会的大客厅”“温馨有设计感的厨房”“能用于种植、休息的阳台”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了14．1％、11．8％和10．6％。
3、小区取名爱用“国际”“阳光”
报告中还有一些有趣的数据。比如小区的名字，其实藏着一些“小秘密”。
青岛小区命名热词图
楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的无尽想象，也成为开发商进行房地产营销的重要手段。从重点城市楼盘名称中出现频率最高的30个词来看，小区名称命名，集中呈现出花园家园范、国际范、奢华范、山水诗情范等特点，其中“花园”“家园”两个词享尽各城市开发商的恩宠，在小区名称榜单里占据绝对的领先地位，体现出浓浓的居住气息，符合人们对美好居住生活的向往。此外，各家开发商们也喜欢用自己的品牌名来定义楼盘名称，其中要数万科、中海、绿地、碧桂园最为典型。
青岛专家告诉记者，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。青岛楼盘取名，呈现出现代化与地方特色相结合的特点，既有“国际”“阳光”等体现这座现代化的海滨城市性格的因素，又有“家园”“一路”等体现出北方人的简单直白。
4、新一线城市中，青岛居住负担相对较小
基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，测算出了35个城市的居住竞争力指数。
分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市。如果对该指数划分出一、二、三、四梯队，从统计结果发现，一梯队包括深圳、广州、杭州等城市，以粤港澳大湾区和长三角城市居多；二梯队包括福州、厦门及重庆等城市，海峡西岸及粤港澳城市居多。
青岛在35城中居住竞争力排名22名，位于烟台之后。具体来看，青岛在居住品质方面排名13，楼盘品质排名较前，但居住便利性方面不及同在山东半岛的烟台。
另外，通过公开整理的数据，搭建了指标模型，并定义了居住负担指数，统计出全国 114个城市的居住负担情况。总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴，其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。从城市级别看，一线城市居住负担明显高于其他城市级别。城市级别越高，居住负担相应越高。
对于新青年群体而言，面对一线城市相对高企的上车门槛，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入，也带来了购房需求，在房住不炒的政策影响下，那些人才涌入较多的城市，房地产市场保持着较高活力。
新一线城市中，青岛的居住负担相对较小，在 15个新一线城市中排名第9位，主要体现在购房方面，自2018年青岛限购限售政策实施后，房价得到有效控制，近三年二手房价格较为平稳；其次在租房方面，受疫情等因素影响，近一年青岛租金价格保持稳定，居民的居住负担没有进一步增加。
5、有房一族最焦虑“购房后房价下跌”
报告显示，对于青岛的自有住房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑，占比达到 65％。
自2016年三季度以来，房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线，因城施策的调控影响下，房价保持着相对稳定的状态。根据“十四五”期间提出“坚持房住不炒定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的建议，可预见，“房住不炒”依然是主旋律，“平稳健康发展”就是目标。
对于青岛的独立整租赁群体而言，受访者感到最焦虑的是“买不起自己的房”，占比达到 52％。
对于首次置业的刚需群体而言，“上车难”成为他们最主要的焦虑之一。对于房价相对高企的一线及头部新一线城市而言，这个焦虑因素的占比相对更高。在房住不炒的政策影响下，稳房价、稳地价、稳预期已成为长效机制，客群的市场预期已经趋于稳定。在“稳”字当头的市场预期之下，“买不起自己的房”的焦虑预计会相对降低。
来源丨观海新闻／青岛晚报记者董真
