[摘要] 在整个上半年保持旺销的局面下，7月数据陡转向下，不能不让购房者心生疑虑：楼市是不是要“变天”？在买涨不买跌的心理作用影响下，很多购房者似乎又开始犹豫——“买房能不能再等等”。
几天前，楼市7月份数据刚刚出炉，作为下半年的开启月，数据并不理想。来自贝壳研究院的数据显示，7月份全月新房和二手房的销量分别环比下跌17．2％和37．6％。跌幅可谓非常明显，尤其是在整个上半年保持旺销的局面下，7月数据陡转向下，不能不让购房者心生疑虑：楼市是不是要“变天”？在买涨不买跌的心理作用影响下，很多购房者似乎又开始犹豫——“买房能不能再等等”。在业内专家看来，眼下市场下跌，可能只是短暂的季节性调整。也有专家认为，上半年楼市火爆的原因是周期性调整，而下半年楼市则逐步回归理性。对于购房者来说，无论是哪种情况，都不会出现太明显的价格波动。
【数据】7月新房销量下滑
2021年楼市从春节之后便开始升温，来自卓易数据显示，2021上半年青岛市共网签新建商品房74592套，同比涨幅达40．04％；销售面积8589129平方米，同比上涨38．78％；销售总金额12960014万元，同比上涨幅度高达44．9％。相比之下，下半年开局似乎有些不理想，青岛贝壳研究院的数据显示，2021年7月，青岛市全市新房成交量13158套，环比下降17．2％。
另外，整个7月青岛市全市新房住宅成交均价15703元／平方米，环比上涨0．6％。其中7月份新房成交热度最高的城阳区成交2566套。周边三市新房热度较高的胶州市新房成交1596套。在二手房方面，7月份青岛市全市二手房成交量4262套，环比更是出现了37．6％的下跌；其中二手热度最高的是城阳，二手成交量为702套。二手房成交套均面积89．4平方米，环比上升0．3％。而且不仅仅是7月，青岛贝壳研究院的数据，进入8月之后，依然没有止住下跌的势头．8月第1周的数据显示，青岛市全市新房成交量2255套，环比下降依然高达30％。住宅成交热度最高的西海岸成交485套，周边三市新房热度较高的胶州市新房住宅成交276套。同时，二手房交易量在8月第1周全市共成交量598套，环比下降8．7％。
【解读】量跌背后有“玄机”
销售数量在下跌，但在业内人士看来，销量跌并不代表市场走势的改变。有业内专家告诉记者，每年1月和7月这样的节点月份都会出现销量下跌的局面，背后的原因主要是处在半年或者整年节点，前一个月开发商往往会透支下一个月的销量，来保证自己整年或半年数据的“成色”，往往采取降价优惠等措施来吸引顾客，不少购房者会提前入手。等到了7月或者1月，优惠回调，销量自然也就降了下来。“大家可以关注一个数据，就是7月的成交均价还有0．6％的上涨，很多都是因为优惠回调造成的。”业内专家分析，如果楼市下跌，往往会出现量价齐跌的状况。另外8月第二周数据，也证实了这种观点，同样是来自青岛贝壳研究院的数据，8月第2周，青岛市全市新房成交量2371套，环比上涨5．1％，成交均价15505元／平方米，环比上涨0．1％。
当然，也有业内专家从长远来分析，下半年楼市成交量和价格可能会进一步稳定下来。“上半年楼市快速上涨其实背后有着诸多原因，其中最主要的还是2018年来楼市下行周期逐渐结束，积累的改善型住房需求开始释放。另一方面2020年疫情对楼市的抑制，也开始集中释放。”在专家看来，随着“需求压力”的释放，下半年楼市逐步回归。但整体受市场周期性的影响，保持平稳上涨还会是主基调。
【建议】刚需多观察学区别犹豫
目前房价走势对于购房者来说，是要“等等看”还是“快上车”？业内人士提出的建议是需要区别对待。如果你是刚需或者是改善型刚需，那你要沉住气，多比比、多看看。最重要的原因不是将来价格会有多少惊喜，而是一大波好房正在赶来的路上。就在昨天，第二批修改后的国有建设用地使用权拍卖出让公告集中发布，虽然数量比修改前有所减少，但从地块的品质上还是值得期待。特别是李沧区和市北区这些主城区地块，从地域配置上多是面向刚需改善型。而且这么多的土地集中供应，未来也会出现多盘大战的局面，对于开发商来说难免会出现以价换量的情况，购房者也没有必要担心抢不到好房。
但如果你是有特殊需求的购房者，比如想买学区房，或者是热门板块，这时候专家的建议就是“抓紧时间上车”。从土地供应上来说，虽然第二次土地集中拍卖的数量依然不少，但热门区域却已经凸显出“地荒”的局面。还是以浮山后举例，这个新兴的学区板块，此次拍卖仅有一个面积刚刚超过1万平方米的小地块入市。而相比之下，在这一板块中开盘仅仅两个月的金茂府悦府，眼下几乎开始进入尾盘时间。另外，还有多个学区发布预警，入学可能要提前两年落户。从资源的角度来分析，特殊区域房源的稀缺性，决定了未来市场还将是卖方市场，在这些区域买房可能还是要靠“抢”。
最后，是针对周边区域置业者，7月份的数据显示，市北和李沧区楼盘推新数量今年首次反超即墨区和胶州。而且从今年两次集中土拍的数量上来看，胶州和即墨的数量都不大。看得出以胶州为代表的周边区域，在巨大的库存量压力下，供地速度放缓。随着机场等大项目运营之后，不排除周边区域市场触底反弹的可能性。从数据上看，从7月至今，胶州一直是周边成交量最大的区域。
30余盘8月入市
虽然销量出现下滑，但7月份市场供应依然旺盛，整个7月青岛共有78盘入市。进入8月，岛城还将有30多个楼盘上市，依旧保持了较高的房源入市量。对于购房者来说，大量新盘入市一方面意味着选择更多，另一方面也能起到平抑房价的作用。
首先我们来看看主城区，市北区新盘不多，纯新盘云岭世家即将入市。经了解，项目位于瑞昌路与人民路交汇处，对外出售7号楼高层，建面为100平方米、121平方米及124平方米，预计价格为25000—26000元／平方米。加推楼盘中市北保利天珺、保利时代以及青特星城都会有新房源。保利天珺和青特星城推新房源均为公寓产品，保利时代加推房源为高层，户型78、88、97平方米，均价21000元／平方米左右。李沧区有两个项目开盘，新盘楼山春晓项目8月中下旬首开9＃、10＃楼座，价格实在，刚需购房者可以考虑。崂山区佳源华府山海印预计8月开盘，建面约128—249平方米新品亮相，159平方米、178平方米、249平方米样板间已开放。位于浮山后的华新园东宸府项目8月将加推171平方米叠拼项目。
另外，城阳区进入8月也有多个热门楼盘入市，12盘推新含多个热门项目。首先是白沙河精品版块的顺城万科海潮云起，产品为12层小高层，建面92—118平方米不等，带精装修交付，并且支持共有产权购房。另外位于湘潭路的新盘双利悦府，项目规划为高层住宅，户型建面约97—134平方米套三、套四，也有可能在近期入市。除了纯新盘，高新区的中欧国际城、星雨华府和绿地观澜半岛，也会在8月有新房源加推，涵盖LOFT、高层、洋房等产品。
最后再来看一下西海岸和即墨，其中西海岸8月推盘量仅次于城阳，预计推出11盘，其中4盘为纯新盘，主要集中在胶南板块。产品业态包含洋房、小高、高层、叠拼、联排等，户型跨度较大，可供刚需、改善等不同需求的购房者选择。纯新盘包括位于薛家岛的庄子与海、古镇口的海语东方、辛安片区的华新园珠山玥府及华新园观筑共4个楼盘。其中，海语东方建面约89平方米、105平方米小高层，预计8月首开36、37号楼；华新园珠山玥府位于山科大北侧，规划叠拼及联排产品。而位于同一位置的华新园观筑项目共规划24栋住宅，这两盘包揽了刚需、改善产品类型，可满足购房者的多种需求。最后再来看看即墨，即墨区3盘加推时间主要集中在8月中上旬。其中，碧桂园蓝谷之光、青岛印象川均位于蓝谷板块，以106—125平方米改善户型为主。龙湖学樘府位于城西板块，预计8月中旬加推89平方米及103平方米中小户型，价格待定。
