[摘要] 在“三道红线”的主基调下，各房企越来越注重资金回笼，市场上以价换量的项目逐渐多起来，有的每平米直线降价数千元，而多数则以抵账房、特价房、精装改毛坯、分期首付等形式博眼球。
一场秋雨一场寒。青岛的近郊部分区域的楼市，也如这天气一样，行情曲线下调，凉意习习。在“三道红线”的主基调下，各房企越来越注重资金回笼，市场上以价换量的项目逐渐多起来，有的每平米直线降价数千元，而多数则以抵账房、特价房、精装改毛坯、分期首付等形式博眼球。下面，请跟随记者的采访一起来看看市场。
反映：购房者发现，近郊不少楼盘在降价
最近朋友圈中介都在发，又有楼盘出工抵房了，又有项目降价了，不抢就没了。也不知道消息真假？”市民徐女士眼看就要退休了，最近一直想在近郊买套房子养老，前前后后看过老胶南片区、蓝谷片区、上合示范区等多个区域，但迟迟未做决定。最重要的原因就是，她发现不少区域的房子“一天一个价”。
这一点，市民王女士也感受到了。她告诉记者，不久前自己跟随贝壳找房的经纪人去即墨看了几个楼盘，回来以后做对比的几天时间里，有楼盘就推出特价房，比自己之前看的每平米便宜2000多元。“所以就还想再等等，看清市场到底是怎么样再说。”王女士说。
当然，还有市民对目前不少项目的降价行为表示不满。市民陈先生说，自己2019年在上合示范区一楼盘买了一套高层住宅，当时价格为11500元／平米左右，但最近有朋友去看的，同一期的房源，均价竟然变成7500元／平米。“这每平米足足降了4000元！一套房子总体比我当初买的便宜了四五十万元，我实在接受不了！”陈先生说。而近期打算购买这家楼盘的市民冯女士，却并未因楼盘降价而感到欣喜：“同期楼盘一下降价这么多，项目会不会有问题？能买吗？”
现象一：多数楼盘“隐晦”降价，多用特价房等方式
针对购房者近期反映的这些情况，记者也进行了一系列的调查和采访。近期，记者连续走访和致电了解到，胶州、老胶南片区和即墨部分区域的楼盘，确实出现了价格松动的情况。其中，大部分楼盘打出工抵房、特价房、首付分期、精装改毛坯等比较隐晦的优惠措施，吸引购房者的注意。
近期上合示范区最引人注目的楼盘当属荣盛锦绣外滩。该楼盘体量较大，计划开发五期，早在2018年和2019年楼市行情较好时，销售均价约为精装11500元／平米，高点房源的价格甚至高达14000元／平米。自今年7月份起，该楼盘打出一期剩余部分准现房，带精装修均价9000元／平米的低价，一时间销售火爆。自8月中旬起，该楼盘又释放出部分二期楼座，毛坯房源7300元／平米起，同时赠送6万元的车位抵用券，与高点时的14000元／平米相比，几近“腰斩”，因此销量也不断爬升。
位于即墨古城北侧的金日君基新天地，近期则推出首付分期政策。记者近日以购房者身份咨询售楼处一名置业顾问，其表示，目前项目正在推一部分单价“9字头”的房源，面积段在100～120平米之间，购房即赠送4万元的车位券，同时还送家电。“同时我们还推出首付分期的政策，您可以根据需要，分多期将首付交齐，这并不影响您的贷款资质。”据该置业顾问称，这种方式近期确实带来不少成交。
位于西海岸的中南环球春风南岸，则用精装修房改毛坯房的方式，变相降低购房门槛。购房者丛女士告诉记者，此前她从该楼盘购买的精装修高层产品，价格在11000元／平米左右，近期有朋友去看房后，回来告诉她，即将加推的高层产品改成了毛坯房，起价仅为8500元／平米，均价为9400元／平米。“这意味着项目去掉了装修2600元／平米，但我们都知道，开发商的装修，达不到实际的2600元／平米，这也相当于变相降价了。”丛女士说。
现象二：一些楼盘直接降价，前后均价每平方米差数千元
不得不说，从购房者的心理上来说，上述比较隐晦的降价形式，能让已经在这些楼盘买过房的业主心理上“好受些”。诚如市民张先生所说的，他最受不了的，是有楼盘很直白地直接降价。
灵山湾片区作为西海岸目前的核心地带，一直被誉为青岛的“下一个崂山”，目前这里的项目多为改善和高端产品，均价大多在20000元／平米以上。但近期，片区内开始有项目想快速走量，采用了直接降价的方式。如鑫苑龙玺项目，此前房源的均价基本在18000元～20000元／平米之间，近期推出的部分非瞰海楼层，打出的价格仅有14000元／平米，有的毛坯房源甚至低至12500元／平米。“虽说现在都是一户一价，同个楼盘不同楼层价格有差距，但瞰海和不瞰海的楼盘一下子差五六千元，实在是有点离谱了。”市民于女士说。
同时，位于西海岸古镇口片区的碧桂园珠山郡项目，近期也推出部分低价房源：99平米中间户的套三房源，总价100万元左右。据了解，该项目此前洋房销售均价在13500元／平米左右，小高层均价约为12500元／平米左右，近期出的部分精装房源均价仅有9500元／平米，直线降价3000元／平米。
另外，位于胶州少海片区的中洲半岛城邦，近期也推出了部分“7字头”的房源，而此前，该项目的销售均价基本在8500元～9500元／平米。
利好之后是利空四季度楼市分化会更明显
记者调查发现，目前大部分降价房源出现在近郊区域。对此，岛城楼市分析专家张斌表示，主要是因为这些区域的新房供应量相对较大，而同质化的产品又比较多，在目前这种行情下，“低价走量”不失为一种明智之选。“比如胶州上合示范区、老胶南片区的古镇口板块等，前几年比较依赖外地人口的购买需求，地缘客户相对较少，今年以来受行情影响，需求急剧减少，为了吸引购房者的关注，用工抵房、特价房等方式，吸引购房者的关注，以尽快回笼资金，是可以理解的。”张斌同时表示，这些区域此前受政策和规划的影响很大，利好较明显时，区域会比较热，楼盘价格也高；利好之后便是利空，进入利空时代后，价格松动是很正常的。
岛城另一位楼市分析专家张则涛认为，楼盘的价格主要受供需关系的影响。目前主城区和近郊部分区域的楼市，呈现出比较明显的分化情形。“主城区大部分楼盘价格十分坚挺，如浮山后、新都心这种热点片区，楼盘又不多的情况下，涨价者居多。这与近郊不断降价的情形刚好相反。“预计到第四季度，这种分化会更加明显。因为第四季度是房企冲刺全年任务的关键时刻，以价换量将会在上述近郊区域更多上演。”张则涛说。
