[摘要] 2021年楼市降价似乎是讨论的主旋律，然而从全年的实际情况来看，除了降价，2021年楼市还有更多热点可圈可点，从集中土拍到地铁新线路开通，再到城市更新与品质提高。
2021年楼市降价似乎是讨论的主旋律，然而从全年的实际情况来看，除了降价，2021年楼市还有更多热点可圈可点，从集中土拍到地铁新线路开通，再到城市更新与品质提高。看似相互独立的事件，却在共同改变着我们城市的居住环境。即使作为降价的主旋律，也在敦促着岛城房地产市场向着更加良性的方向发展，让生活变得越来越美好。
■热点：交通
主干道＋地铁串起“大青岛”
首先即将全线贯通的1号线，让西海岸真正融入主城区。而在9月6日，青岛地铁轨道交通又传来新消息，国家发展改革委正式批复了青岛市城市轨道交通第三期建设规划（2021－2026年）包括2号线二期 （东段）、5号线、6号线二期 （南段）、7号线二期、8号线支线、9号线一期、14号线和15号线一期等多条线路。作为影响楼市的关键因素之一，地铁不仅会改变城市的交通状况，还会带动地铁沿线的土地开发、新生商业带和经济带形成，成为城市经济发展新的增长点。多条地铁线上新，新的热门板块呼之欲出。其中地铁2号线延长段将带火东李片区及后海老城区。而地铁5号线为浮山后及后海滨海欢乐城带来更多便利，地铁6号线将打通西海岸及老胶南片区。地铁8号线支线将胶州主城区纳入城市轨道网络，还有地铁15号线更是串起了院士港、黑龙江路居住区、流亭区域及即墨通济新区、动车小镇，让即墨也享受地铁红利。
不仅仅是地铁，6月19日上午，备受瞩目的高新区华中路贯通工程建成试通车。至此，困扰了高新区近十年之久的交通“堵点”终于“天堑变通途”。华中路的贯通把高新区进入市区的行车时间缩短至少15分钟，正是这15分钟，让高新区正式进入了青岛“半小时生活圈”，逐渐成为青岛居住热门区域的胶州湾北岸中心区，迎来了发展新时代。同样是在今年，第二条海底隧道正式开工，而在建成之后，将不仅有效缓解第一条海底隧道的通行压力，更重要的是将缩短黄岛腹地与青岛通行距离，而这对于关注青岛房价的购房者来说，无疑又是一条好消息。
■热点：土地
三次集中拍地抑制地价过热
今年2月24日，青岛市自然资源和规划局就做出部署，明确青岛将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。三次拍地分别在今年的5月、9月和12月开始。从最开始的“楼王”诞生，到第三次有热门地块流拍，反映地产市场区域平稳的同时，也显示了集中拍地的作用显现。
按照自然资源部的说法，“两集中”可以提高市场信息透明度，将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。换言之，短时间内组织大量土地集中挂牌出让，对开发商的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的开发商数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。从这个方面来说，“双集中”政策对抑制房价过快上涨，有着积极的作用。而业内专家也指出在过去，土地供应随机、没有规则，热点城市供地计划往往完不成。而对于开发商来说，不知道未来的地供计划，很多开发商会盲目抢地，这就造成了高地价，后面的高房价也难以控制。有了这个规则，开发商明确地知道，未来的供地计划，对控地价也是好事情。开发商根据自己深耕和发展的需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，这是土地市场健康的表现。
而在具体的操作中，我们也发现集中拿地的背后可能是较为集中的楼市“上新”，更激烈的竞争对拉低房价会有帮助。而且集中供地，开发商要想一次多拍地，就需要更多的资金。在基于回笼资金的前提下，他们也会推出更多的优惠来促销，对房价也是一个利好。
■热点：配套
未来之城创造美好生活
在2021年1月—10月累计销量榜中，中欧国际城摘得冠军。在多个榜单中，我们都能看到诸如海岸万科城、佳源双子星城、绿地国科健康科技小镇等一个个以“城”、“镇”命名的楼盘项目。近几年，随着青岛市政规划、城市轨道交通的发展，北岸城区、西海岸新区等近郊区域高速崛起，成为地产大鳄们争相入驻的香饽饽区域。位置偏远、缺少必要的生活配套往往是这些区域的共同特点，要想吸引置业者的关注，自建商业、教育等设施就在所难免。城市综合体、商业综合体、产城融合等大项目拔地而起，轰轰烈烈的“造城”运动也成为2021年地产商们更喜爱的建设模式。
集教育、商业、公园、地铁于一体打造的海岸万科城，也是今年的热点板块，有热门学校，更有大型商业综合体，在小区就能享受全部的生活配套。而拥有国科大（青岛）附属学校的白云山片区，根据相关规划，这里也将建设一所规划建筑面积约13万平方米的三级甲等标准的综合医院，由门诊医疗部、国际医疗部、体检部和不少于1000张床位的住院部组成。而在崂山区，位于融创壹号院北，这里也将建设山东中医药大学附属青岛医院。
当然，最引人关注的还有机场搬迁之后的流亭片区。 7月30日青岛市城阳区储备国有建设用地使用权网上拍卖出让公告发布，其中涉及中川路西16号和17号两地块，将开启流亭周边建设的序幕。其实早在2017年，有关城阳区流亭“后机场”时代的相关规划就已经出现在了城阳政务网：“依托机场搬迁，长期束缚的空域得到解放，城区可以向天空‘生长’，通过机场搬迁，周边30平方公里的土地得以充分利用。在这弥足珍贵的30平方公里之上，将会诞生一个‘未来之城’”。”2020年3月25日，青岛市自然资源和规划局发布城阳区流亭街道北部片区控制性详细规划，此片区也正是流亭机场所处区域，规划指出了流亭街道北部片区的功能定位：依托区位交通优势，打造白沙河以北以居住生活、都市产业功能为主的综合性城市片区。
记者看市
房价更理性居住更美好
根据统计局发布的数据显示，11月新房价格同比涨幅仅为2．4％，相较于2020年涨幅回落近70％，由此可见房价的确已经在逐渐回落至理性水平，目前房价已经回落至2019年的水平。根据房产专家严跃进、经济学家汪涛等专家的预测来看，2022年楼市或将继续保持下行趋势。
“在房屋质量上，回归房住不炒之后，应回归到一砖一瓦，要非常注重细节。”万科合伙人卢冰曾这样表示，在他看来与过去炒作区域、景观等外在因素相比，在“房住不炒”的理念下，房子需要回归居住的本质。而在这方面，一套房子住得舒不舒服也就显得至关重要。尤其是眼下90后成了房产消费的主力军，对于房子新需求成为品质住宅的新追求。与此同时，随着品牌开发商的进入，购房者对住房的需求也越来越清晰：不仅仅局限在住宅的地段、户型、楼层和绿化面积，交通、学校、医院、小区配套设施等也成为其辨识高端住宅建筑品质的标配。
而且随着群众生活水平的提高，住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要，这也倒逼房地产企业重新定位。其中，发展住房租赁市场、全装修住宅、装配式建筑，成为楼市供应端的新概念，这些新的亮点为房地产绿色发展、提升住宅品质，确定了新的发展方向。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
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