[摘要] 2022年，全市计划改造城镇老旧小区318个，涉及居民约9．3万户。老旧小区改造，在惠及居民的同时，也给二手房市场带来影响。
从“住有所居”到“房住不炒”，住宅居住的本质正在慢慢回归。少了投资属性，如何更好地满足居住？这一问题也摆在了很多建成年代久远的老旧小区面前，2019年起，青岛就成为老旧小区改造试点城市，新年伊始，市住房城乡建设局会同市发展改革委、市财政局公布《青岛市2022年城镇老旧小区改造项目清单》。 2022年，全市计划改造城镇老旧小区318个，涉及居民约9．3万户。老旧小区改造，在惠及居民的同时，也给二手房市场带来影响。设施更完善的老旧小区，让低价位的二手房有了更多的选择，成了品质新房之外更好的补充。
涉及318个小区老旧小区改造提速
住得舒不舒服，直接影响幸福指数，2016年青岛市启动老旧小区改造以来，到2020年共计改造老旧小区2300万平方米、惠及居民32万户。按照计划，“十四五”期间，我市将改造城镇老旧小区1300个，涉及居民约37万户。新年伊始，《青岛市2022年城镇老旧小区改造项目清单》发布。 2022年，全市计划改造城镇老旧小区318个，涉及居民约9．3万户，户数位居全省第一。从清单中可以看到，2022年全市改造老旧小区数量最多的是平度市，计划改造城镇老旧小区60个；其次是市北区，共改造53个，莱西市和胶州市改造数量相近，分别为43个和42个；崂山区和西海岸新区改造数量相同，为28个；此外，即墨区改造26个，市南区改造18个，城阳区改造14个，李沧区改造6个。
今年将要改造318个老旧小区，这一数字远远高于2021年的212个。其实在2021年，为了保证老旧小区改造的顺利进行，市住建部门已经进行了大量工作，例如为进一步加快推进我市城镇老旧小区改造规范化、高质量发展，我市先后出台了 《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》等意见方案，老旧小区改造有了更科学、更实用的施工方案。在资金筹措方面，2021年在区、市财政资金的基础上，先后通过多种渠道筹措资金近13亿元。其中市级财政资金1．5亿元、争取中央资金共4．8794亿元，企业出资2．2亿元、发行专项债券4．3亿元、专营单位出资1200万元、融资贷款4亿元。
里外全面改造居民住进“新小区”
“现在我们就像搬了新家，感觉是住进了‘新’小区。”市民丁兆菊居住的锦绣花园，经历了全面改造，这个1996年建成的老旧小区，因为没有物业管理，一直是脏乱差的局面。2021年，小区被纳入到老旧小区改造范围，一切都开始变得不一样了。“屋顶先是做了防水，夏天那么大的雨，顶楼都不漏雨。还有小区的路面全部翻新硬化，晚上出门遛弯儿很方便。”居民王建森也向记者表达了同样的感受。更新的项目不止这些，从人脸识别的单元门到儿童游乐设施，再到种满绿植和设施完备的休闲长廊……当然，还有很多看不到的，比如原来空中像蜘蛛网一样的各种电线，如今全部埋入地下，燃气和自来水管道也全部更新。
老旧小区改造的内容有哪些？据市房地产事业发展中心负责人介绍，目前我市老旧小区改造工作的推进会结合实际情况，因地制宜地开展，既有水电气暖、道路、照明、安防等基础设施的改造，也有建筑节能、停车场、加装电梯等完善类改造，同时还有养老、托幼、助餐、智慧社区等提升类内容的改造。早在去年1月，青岛市就发布了《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，其中对改造内容有着明确规定：改造内容方面，应按照基础、完善、提升三类，对城镇老旧小区和周边区域进行丰富和提升。基础类主要包括拆违拆临，改造安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤设施，进行建筑物修缮、管线规整（入地）、垃圾分类等。完善类主要包括完善社区和物业服务用房、公安警务用房、智能信包箱和文化、体育健身、无障碍、卫生健康、交通安全设施，实施建筑节能改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设等。提升类主要包括，提升养老、托育、托幼、家政、商业以及智慧社区等服务功能。
每平涨了几千元依然是最实惠选择
居住环境提升，那对房价是否产生了正面影响？丁兆菊告诉记者，从去年改造开始，他们小区的房价就在涨。“改造前我们拥有一流的海景，但却是崂山区最低的房价。”丁兆菊有些自嘲地告诉记者。伴随改造工程同时启动的还有房价，“房子前后涨了大约两三千块钱。”来自安居客网站的二手房报价趋势印证了丁兆菊的回答，数据显示，去年4月锦绣花园的房价还不到22000元／平方米，但在2022年1月，锦绣花园的报价已经突破了26000元，涨幅突破20％。而来自国家统计局的数据显示，去年全年青岛市二手房的涨幅只有1．2％。无独有偶，同样是去年完成改造的逍遥花园小区，有居民反映，房价也从改造前的29000元／平方米涨到了31000元／平方米，涨幅同样跑赢青岛平均数。
改造完成后，会导致二手房市场涨价吗？“与其说是涨价，倒不如说是价格的回归。”青岛链家远洋风景门店经理孙鹏告诉记者，很多老旧小区由于设施老旧，这么多年一直卖不上价。以锦绣花园小区为例，因为地处海边，周边新房价格已经突破4万元／平方米，就算完成改造这里的房价也远远低于周边新房。按照孙鹏的说法，没有学区、地铁等支撑的老旧房子，其房价要比同区位新小区的房价低许多，升值空间也有限。毕竟有些老房子，建房年代久远，管道、墙体等等基础设施会有老化的缺陷，再加上部分小区没有统一规划管理，没有物业，小区环境差等问题，常被购房者诟病。
但正因为这些问题，老旧小区却成为青岛楼市的入门保障。有二手房经纪人告诉记者，对于很多刚刚毕业的大学生或者来青打工的人群，想要在青岛安家落脚，总价较低的老旧小区成为首选。“在市区的核心地段掏几十万就能给自己安个家，你能想象那种幸福吧。”一位房产中介告诉记者，在目前讲究居住品质的背景下，有这样的二手房来“托底”，也是市场成熟的表现。老旧小区改造，让这些房子能有更好的居住环境，从根本上说还是让房子回归“居住本质”。
改造前能否抄底“老破小”
通过老旧小区改造，补一补楼体的外立面、打保温层、加电梯、增加社区配套服务、翻新公共空间等，老房子的价值会重新凸显。而且类似的老房子价格集中暴涨的可能性也不大。毕竟房屋的产权年限、房屋本质折损程度等问题不能根本性解决，而且老房子大多户型、朝向等有些缺陷，所以说改旧改的是舒适度而不是“大改价”，租金可能会上调，房价整体上涨很难。
另外，90后甚至00后成为地产刚需市场的主要买主，对他们来说居住品质比地段更为重要。有很多年轻购房者，宁可要李沧、城阳的封闭品质小区，也不会考虑老房子，没有买家支撑，老房子暴涨可能更不存在。另外，周边的新房房价和老旧小区房价还会互相影响。购房者如果看好了某个地段的配套，在同区域选择更多了，在资金有限的情况下，他们可能会选择价格较为便宜的房源，这样也在一定程度上平衡了该地区的房价。
