[摘要] 伴随着支持刚需客群的相关政策逐步落地，刚需购房这成为地产市场最主要的购买群体。
在地产行业对于买房群体的分类通常分为“刚需”和“改善”两大类，其中所谓的刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。2021年在“房住不炒”基调下，对房价持续看涨的预期已经发生转变。伴随着支持刚需客群的相关政策逐步落地，刚需购房这成为地产市场最主要的购买群体。而刚需市场中多大面积的住房更受欢迎？刚需客群倾向于什么样的社区？近日，贝壳研究院发布《2021城市刚需购房报告》（以下简称《报告》），全面解析刚需房的市场变化。
平均总价：148万元
价格是刚需房最为敏感的因素，根据《报告》显示，2021年一线城市套均总价约为298万元，2020年一线城市套均总价约为297万元，两者处于持平；2021年新一线城市套均总价约为149．5万元，与2020年相比出现略微上涨；对于二线城市而言，2021年套均总价约为123．4万元，2020年约为121．3万元，变化不显著。分城市看，北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前5，仍是“刚需上车”难度较高的城市。其中，300万元以上的城市达到3个；更多城市集中在100—300万元区间，达到25个。
而青岛以148万元的总价位居35个样本城市中第14位，仅次于珠海与武汉，略高于济南。另外，在35个样本城市中有7个城市套均总价并未达到100万元，以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市，总价相对于其他样本城市较低。
平均面积：85．88平方米
置业面积方面，2021年35个样本城市间刚需购房套均面积差异依然显著，城市能级间差距依旧明显。城市刚需购房面积出现差异性，很大程度上与购房负担、住房供给结构以及消费习惯等因素有关。深圳、上海、天津及北京等城市刚需平均面积较小，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，以深圳为例，在售房源中近64％集中在90平方米以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。一线城市刚需置业套均面积从小到大排名为“深上北广”，15个新一线城市中，居住面积较低的城市为天津、南京及重庆，居住面积较大的城市为佛山、长沙及郑州，15个新一线城市的居住面积均值约为83．86平方米，与2020年15个新一线城市85．66平方米相比，下降约1．8平方米。16个二线城市中，居住面积较小的城市为哈尔滨、大连及厦门，居住面积较大的城市为南昌、石家庄，16个二线城市的居住面积82．56平方米，与2020年11个二线城市84．83平方米相比，下降约2．27平方米。再来看看青岛，以85．88平方米的平均面积位居35个样本城市中的第十名。
平均年龄：32岁
刚需群体购房年龄又是多少呢？分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33．9岁，分城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33．5岁，高出新一线城市1．1岁，高出二线城市0．7岁。受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。
另外，刚需客群倾向于什么样的社区？调研数据显示，63．8％刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区，22．5％表示倾向于选择大型社区，11．5％表示倾向于小型社区，只有2．2％表示会选择超大规模社区。46．1％的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区，即在居住体验方面安全舒心，监控、防护措施到位，安全性较高；42．2％的刚需样本户家庭表示更倾向于选择健康乐活社区，即社区功能丰富，家庭成员都有各自喜欢的活动空间，乐活无忧；32．8％的刚需样本户家庭表示更倾向于选择优质物业社区，即社区可提供多项物业增值服务等。
关于居住痛点，60．4％的刚需样本户家庭表示居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需，56．3％表示户型布局不够合理，53．7％表示小区内部环境较差。《报告》认为，解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。
来源丨青岛早报
