[摘要] 全国工商联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2021／2022年度发展报告》。
全国工商联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2021／2022年度发展报告》，盘点了2021年行业十大热点，商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平对十大热点问题进行了点评，并展望了2022年中国商业地产行业发展趋势。
2021年中国商业地产行业十大热点
一、培育国际消费中心城市
2021年7月，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆等市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5－10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。该项政策举措要求高、力度大、影响深，引起业内高度关注，各地提出了培育建设国际消费中心城市的不同特色定位与打造路径，必将改变过去全国城市商业过于同质化的局面。
二、各地力推首店经济
2021年4月，北京市商务局举办“北京首发节”；上海市商务委举办“2021上海全球新品首发季”，并授予虹口区“全球新品首发地建设示范区”。发展首店经济是政府推动商业高质量发展的创新举措，北京、上海、成都等地纷纷出台了促进首店经济发展的政策措施，首店经济的勃兴有利于激发消费潜力，有利于提升消费能级。
三、奢侈品消费继续高速增长
2021年4月，宁波阪急百货试营业；5月，SKP官宣落户武汉；12月，杭州SKP开工。在国民消费升级与境外高端消费回流的背景下，国内奢侈品销售异常火爆，近十家商场跻身百亿俱乐部，还首次出现了年销售破200亿的商场。
四、新国潮促商业创新与复兴
2021年7月，新中式烘焙品牌虎头局完成A轮5000万美元融资；9月，墨茉点心局完成新一轮过亿融资；11月，李宁高端国潮品牌“LI－NING 1990”全球首店落地北京侨福芳草地。新国潮备受国人特别是年轻消费者青睐，由此促进了国货的创新与复兴。
五、存量更新趋向非标化
2021年3月，北京美克洞学馆开业，将电脑市场变身为新零售艺术空间；5月，北京西单更新场开业，华润首次试水地下商业空间改造；7月，成都REGULAR源野开业，将闲置多年的市政公园地下商业打造成为文化生活新地标。2021年城市开发建设进入下半场，存量更新正赋能城市新的活力。
六、轻资产商管公司上市成风口
2021年7月，中骏商管智慧服务控股有限公司在港交所上市；10月，万达商管上市计划获中国证监会批准，进入赴港IPO实质阶段。轻资产上市已然成为商管领域的新风口。从已上市商管公司的业务结构来看，大多以“商管＋物管”的综合业务模式为主，并且以服务母公司的商业资产为主要收入来源，如何通过提升商管收入在总收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管总收入中的占比，优化上市轻资产公司增长模式成为未来发展的高阶竞争力。
七、商业资产变现压力加大
2021年4月，领展收购上海七宝万科广场50％股权；6月，平安人寿斥资330亿收购凯德旗下六座来福士广场部分股权；9月，武商集团发布公告33亿收购南昌苏宁广场。商业地产商资产变现的压力和意愿明显加大。但是囿于资产价格、运营管理水平以及项目区位等客观因素，商业资产的退出依然呈现两极分化的状态。优质资产的退出通道依然通畅，而多数待售的商业资产则呈现有价无市、去化困难的局面。
八、消费呈现升级与分层特征
2021年6月，盒马X会员店宣布全国扩张战略；10月，家乐福中国首家会员店向公众开放；12月，国内第二家COSTCO在苏州开业。仓储会员店正成为行业的新风口，盒马、家乐福、麦德龙、fudi等众多零售企业集中进入这一赛道，仓储会员店热背后更深层次原因是中国消费市场升级与分层。
九、头部品牌闭店事件频发
2021年11月，海底捞发布公告称，决定在2021年底前关停300家门店；11月，网红茶饮品牌茶颜悦色宣布临时关闭87家门店；11月，大型连锁服装品牌拉夏贝尔宣告破产；12月，知名轻餐品牌新元素宣布破产清算。多领域的头部品牌大规模并且集中闭店是近些年行业未曾发生过的情形。事实上，过去一年里注销的中小餐饮企业数量更高达上百万家。品牌闭店现象从餐饮蔓延到了服装、书店、教培和生鲜超市等多个业态。品牌闭店必将影响购物中心的后期招商，同时也会波及新消费投资信心，其传导效应值得业界警惕。
十、国家大力整治电商直播
2021年底，薇娅、雪梨、林珊珊等当红主播因偷税漏税相继被税务部门稽查处罚。继国家对各大互联网平台实施反垄断之后，今年又首次向电商主播开出巨额罚单，力度之大前所未见。国家对于电商行业的系统性整治不仅有利于电商平台的规范化发展，也为实体商业发展营造了更加公平的竞争环境，由此也促使更多线上品牌开始布局线下，线上线下“双轮驱动”的市场新格局逐渐确立。
2022年中国商业地产行业发展趋势：
一、新消费发展步入回调周期
受宏观经济下行与疫情影响，新消费市场后期表现与期待存在较大落差。一批曾经备受追捧的网红新消费品牌相继陷入困境，新消费投资由此也进入了理性回调周期，但长期来看新消费赛道基本面依然向好。
二、住宅＋商业协同模式价值突显
继恒大暴雷事件之后，又一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。而与此形成对照的是，以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅＋商业双轮驱动地产商，则在金融收缩背景下总体经营良好、表现稳健，旗下优质的商业不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在项目取得过程中商业的品牌效应更具竞争优势。随着REITs等国家金融、税收政策的不断完善，商业地产将更趋专业化发展。
三、虚拟科技创造商业新机遇
Facebook更名为Meta，寓意将公司业务专注为元宇宙，腾讯、华为、阿里等头部科技企业也纷纷入局元宇宙，由此拉开了第三代互联网的序幕。在政策引领与新一代互联网原住民的助推之下，虚拟科技必将延展商业发展新空间，创造商业新机遇。同时，也对线下商业的数字化运营管理提出了新的能力要求。
