[摘要] 对于近期想要买房的年轻人，房贷利率降了肯定是好事，但相比此次降息的5个基点，首套房贷的机会更重要。
5年期以上LPR下调5个基点首套房贷利率降至5．15％
房贷利率下调年轻人要珍惜“首贷”
对于近期想要买房的年轻人，房贷利率降了肯定是好事，但相比此次降息的5个基点，首套房贷的机会更重要。
房贷利率下调
25年百万商贷每月可省近1200元利息
日前，央行公布了本月的贷款市场报价利率（LPR）：1年期3．7％，5年期以上4．6％，较上期分别下调10个基点（1个基点等于0．01％）和5个基点。由于房贷利率大都与5年期LPR挂钩，各家银行已于上周开始执行最新利率。
目前，北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋105个基点。
此前，北京首套房贷利率下限为5．20％，二套房贷利率下限为5．70％；从1月21日开始，二者均跟随LPR下调5个基点，分别降至5．15％和5．65％。
不要小瞧这5个基点，对贷款月供的影响非常大。
以25年期100万商业房贷为例，首套房贷月供为5933．63元，二套房贷月供为6230．78元，比首套房贷高出297．15元。
如果贷款额度为400万的话，首套房贷月供为23724．52元，二套房贷月供24923．12元，每月相差1188．6元，25年累计下来，首套房贷比二套房贷要少付利息35．66万元。
珍惜首次购房机会
买500万房产首套首付较二套少125万
年轻人首次买房时手里积蓄都不会太多，相较应付每月的月供，一次性凑齐数百万的房贷首付对大部分人来说更不容易。
目前，北京地区首套房首付款比例不低于35％，如果买的是非普通自住房，首付款比例不低于40％；二套房贷首付款比例不低于60％，购买非普通自住房的首付款比例不低于80％，分别比首套房贷高出25％和40％。
以北京一套500万的普通住宅来算，申请首套房贷首付需要175万元；如果是二套房贷就需要首付300万元，二者相差125万元，首套房贷的首付压力要小很多。
当然，二套房贷的贷款金额也比首套房贷少了125万元，每月月供也会相应减少。不过对于处于上升期的年轻人来说，收入一般都会逐年增加，月供的压力只会越来越小；而首付款可是要在签合同后不久一次付清的，凑不齐的话别说贷款办不了，可能房子也“飞”了。
首套房如何认定呢？北京执行的是“认房又认贷”的政策，即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录，才能享受首套房贷待遇。如果名下无房，但是有过贷款记录，也只能按二套房计算。
等额本息等额本金怎么选？
例如首次购房买一套售价500万元的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5．15％，等额本息与等额本金还款方式有何差别？
等额本息
●首月还款额19284．29元
●第2个月开始每月均还19284．29元
●本息合计5785285．64元
●支付利息款2535285．64元
等额本金
●首月还款额24781．25元
●第2个月开始逐月递减46．49元
●本息合计 5349161．46元
●支付利息款2099161．46元
关注：年轻人更适合哪种还款方式？
很多购房人在准备买房时，不清楚等额本息与等额本金的区别，虽然两者只有一字之差，其实却大有不同。
购房人每月的月供其实都包含本金与利息两部分。等额本息最重要的一个特点是每月的还款额相同，但其中本金和利息所占的比例却每月都不同，本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；这种还款法最大缺点是支付的利息较多，所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。
等额本金法最大的特点是每月所还的本金都一样，但利息不同，月供呈逐月递减的状态，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。这种还款法的优点是利息支出相对较少，缺点是前期还贷压力较大，适合目前收入较高，但是未来收入可能降低、准备提前还款或者几年后有置换打算的人群。
举例来说，如果一个年轻人首次购房要买一套售价500万元的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5．15％，按等额本息还款，每月还款19284．29元，25年总利息为2535285．64元；如果是按等额本金还款法，第一个月要还款24781．25元，比等额本息法的月供高了近5500元，以后每月递减46．49元，25年总利息支出为2099161．46元，比等额本息法少支出利息43．6万元。不过大部分购房者都会选择提前还款，一般还款年限不会超过10年，所以两种方法的实际利息相差不多。但月供增加5000元，会大大影响当前的生活质量。所以，等额本息还款法更适合年轻人。
本组文／本报记者 程婕
