[摘要] 目前已有部分城市的首套房贷利率降至全国下限水平，即4．25％。
5年期LPR下调15个基点部分城市首套房贷利率已降至4．25％
房贷利率降了算算能省多少钱？
上周五出炉的5年期贷款市场报价利率（LPR）为4．45％，较4月份的4．6％下调15个基点。昨日是LPR降息后的第一个工作日，北京青年报记者获悉，由于房贷利率普遍在LPR基础上加点定价，各地已执行最新的房贷利率，首套房贷利率和二套房贷利率均同步下调15个基点。此外，5月15日全国首套房贷利率下限还下调了20个基点，目前已有部分城市的首套房贷利率降至全国下限水平，即4．25％。
北京房贷利率同步下调 每月省80多元利息
北京地区房贷利率近年来一直保持稳定，目前的个人房贷定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋105个基点，分别比全国利率下限高出0．55和0．45个百分点。北京地区的房贷年限最长为25年。
昨日，北京地区多家银行人士表示，所在银行的房贷利率已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5．15％降至5％，二套房贷利率由5．65％降为5．5％。
15个基点的利率下调会给新购房的贷款客户节省多少利息呢？
对于首套房贷，100万元20年期贷款，等额本息方式还款，降息前月供为6682．70元，降息后为6599．56元，减少83．14元；如果贷款期限拉长至25年，降息前月供为5933．63元，降息后月供为5845．90元，减少87．73元。
以二套房贷利率测算，100万元20年期贷款，降息前为6963．87元，降息后6878．87元，减少85元；贷款期限增加至25年后，降息前月供为6230．78元，降息后为6140．87元，减少89．91元。
不难看出，15个基点的调降，不论房贷利率和期限具体如何，百万贷款月供都能节省80多元利息。当然，贷款金额越大，影响幅度会越大。如果贷款额度为500万，每月将减少400多元的利息支出，一年下来能省5000多元。
部分城市首套房贷利率 已降至4．25％
5月15日，央行、银保监会下发通知，就差别化住房信贷政策进行调整，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR降为LPR减20个基点，按当时的LPR计算，全国范围内的首套房贷利率下限从4．6％降至4．40％。5月20日LPR下调后，首套房贷利率下限进一步降为4．25％。
据不完全统计数据，在5月15日央行、银保监会发布差别化住房信贷政策后，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4．4％。
昨日，北青报记者了解到，天津、郑州、昆明、苏州等多个城市的部分银行已跟随LPR的下调将首套房贷利率下限进一步降至4．25％。一般来说，征信良好、收入稳定的客户更容易享受最低利率。
对于这些地区的首次购房者来说，LPR下调的15个基点和利率下限下调的20个基点叠加到一起，近期房贷利率共下降了35个基点。
以等额本息方式还款的100万元首套房贷为例，若贷款年限为30年，降息前利率为4．6％，月供为5126．44元；降息后利率变为4．25％，月供变为4919．40元，每月可减少207元左右，一年可省2484．48元，如果贷款300万元，每年共可节省7453．44元。
如果贷款年限是25年，降息前每月月供为5615．24元，降息后月供变为5417．38元，每月节省的利息为197．86元。
存量房贷客户 今年不一定能享受最新利率
需要提醒的是，广大存量房贷客户不一定能立刻享受到此次降息的红利。
根据央行提供的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28．3万亿元、6430万户，转换比例99％，其中94％转换为参考LPR定价。这意味着还有少量存量房贷选择了固定利率。这类客户的房贷利率将不受LPR的变动影响。
而浮动利率存量房贷会依据合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年，并在合同中约定重定价日，每年重定价日那天根据相应的LPR情况确定当年实际执行的房贷利率。
北青报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。
1月1日重定价的存量房贷客户今年之内都不能享受这个最新利率，需要等2023年1月1日根据2022年12月份的LPR来确定。
根据贷款放款日确定重定价日的客户，如果重定价日在5月20日及之前，今年已经重新定价，需要等到明年再调整；只有重定价日是在5月21日及之后的客户，才可以在今年享受本次调整后的最新利率，当然也要看离重定价日最近一期LPR的变动情况。
声音：房贷利率未来还有下调空间
不少业内人士认为，虽然房贷利率已较前期有较大跌幅，但未来仍有下降空间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前央行、银保监会已经明确了首套房贷利率下限为不低于“相应期限LPR－20个基点”的定价思路，此次5年期以上LPR下调，将进一步引导房贷利率下行。这也意味着，后续房贷利率还有进一步下调的可能。从当前全国重点城市5月上中旬的成交数据看，虽然比4月微弱复苏，但是同比跌幅依然很大，类似房贷的加点基点下调，进而引导房贷利率下调的动作还是需要坚持。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，历史规律显示，助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调，这意味着未来仍可能通过下调MLF利率直接带动5年期以上LPR报价进一步下行。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华预计，未来部分楼市供给相对较大、需求偏弱的区域房贷利率报价基点将出现明显下调。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。各地也将根据房地产市场及调控要求，灵活调整房贷利率报价基点。（文／本报记者 程婕）
