[摘要] 从拍卖结果不难看出，目前地产商除了对市场充满期待，更多的是持有理性拿地态度。
房企拿地愈加谨慎。观海新闻／青岛早报记者薛雅方摄
就在这两天，今年青岛首批次土拍进行了最后“角逐”，而结果让所有人出乎意料。一方面，多次流拍的捷能地块最终以“溢价”成交；另外一方面，此次参与土拍的张村河地块成交价格没有达到最高限价。当然，最让人意想不到的是闫家山地块触发熔断，要在今天转为竞品质环节。据业内人士分析，从拍卖结果不难看出，目前地产商除了对市场充满期待，更多的是持有理性拿地态度。
张村河地块
激战32轮海信胜出
由于政策调整，2023年土拍不再集中组织出让和成交，时隔一个多月，继上次046号地块熔断之后，5月30日张村河区域再次迎来新地块登场。据了解，地块位于崂山区张村河以南、规划合肥路以北、瑶海路以东，商住混合用地，商住比2：8，占地面积约3．25万平方米，容积率3．0，规划建筑面积约9．74万平方米。起拍楼面地价17600元／平方米，起拍总价17．14亿元，最高限价20240元／平方米，最高总价19．71亿元。鉴于上次激烈的争夺，这次拍卖的018地块与上次入市的046号地块位置相近，因此吸引了很多人的关注。
5月30日10时，“土拍大战”正式打响。华润率先出价，海信、保利、招商紧随其后，不到7分钟，价格由17600元／平方米，一路拍至17880元／平方米。此后，各房企更是不断加价。海信、华润、招商、保利4家房企经过32轮竞价，最终海信胜出，成交楼面地价18220元／平方米，溢价率3．52％，成交总价17．74亿元。
从楼面地价来看，越秀＆青铁当初竞得046地块的楼面地价是21018元／平方米，比这次张村河018地块18220元／平方米高出不少。不久前，记者探访时发现，目前该地块周边居住环境已经相对完善，地块南侧海逸公馆、静山悦园已建成小区。西侧的瑶海路已经打通，东南侧为张村河小学，是附近为数不多的教育资源。另外，在地块西南向1000米左右是崂山社区卫生服务中心，不远处还有山东中医药大学附属医院青岛医院，目前已处于在建状态。而最近的商业资源是几公里之外的崂山万象汇。
◆价格预测：
一批次中首发的张村河046地块，在9家房企经过136轮报价后，触发熔断价格转为线下竞品质，最终由越秀＆青铁斩获，成交楼面地价21045元／平方米，总价20．55亿元，是崂山区土地拍卖成交价格新高。而这一价格在全市涉宅用地中属于第二高价，仅次于莱阳路8号。
张村河片区成为高端住宅区的定位已经敲定，至于018地块未来房价，大家可以参考周边在售项目。其中2022年四批次，张村河两宗地块出让均触发熔断价格，于线下竞品质环节成交，LS0602－004（1）地块由海信以楼面地价18975元／平方米竞得，命名为海信君玺，建设10栋小高层住宅＋1栋人才公寓；LS0602－009地块由华润以楼面地价18975元／平方米竞得，命名为崂山悦府，建设9栋住宅（7栋17F＋1栋16F＋1栋18F）＋2栋商业及配套。目前，崂山悦府已开盘，120平方米户型单价为3．8万元起，140平方米户型单价在4．2万元—4．5万元。
闫家山地块
虽在市北照样熔断
张村河018号地块并未触发熔断，多少让人有些意外，但更意外的是闫家山地块。之前并没有引起业界过多关注，然而却在昨天的拍卖中触发最高限价，并将于今日上午转为线下竞品质环节。
和只有四家房企参与的张村河018号地块不同，闫家山地块参与竞拍的房企有华润、青特＆中青建安、青城、中海、环海湾、保利、招商、海信等共计8家。环海湾率先出价10120元／平方米，青特＆中青建安、青城、海信、招商等紧随其后，“火药味”渐浓。不到2分钟，价格一路飙升至10300元／平方米。此后，青城、保利、招商紧追不舍，轮番报价。8家房企火拼76轮，触发最高限价11638元／平方米，转为线下竞品质。
记者了解到，闫家山SF1203－41地块位于市北区商丘路以东、成才路以南、规划一支路以西、规划三支路以北围合区域。占地面积1．64万平方米，容积率2．9，规划总建面4．77万平方米。地块起拍楼面地价10120元／平方米，起始总价4．83亿元，最高限价11638元／平方米，最高总价5．55亿元。
当前，市北区以城市更新和城市建设三年攻坚行动为契机，已摸排的“老四方”工业区闲置土地资源约5000余亩，划分为中车四方智汇港片区、大健康产业园片区、欢乐滨海城片区、捷能中泰片区及郑州路片区五大片区。此次出让的闫家山地块位于郑州路片区内。郑州路片区位于李村河以南，郑州路两侧，地铁5／7／8号线通过该区域，主要为闫家山、香里的村庄改造用地。占地面积约67公顷，规划运用TOD开发模式，建设集科研总部、军民融合、贸易金融于一体的高端新材料产业集聚区。
◆价格预测：
闫家山地块的入市出让，标志着郑州路片区正式由土地整理阶段进入开发建设阶段。据了解，下一步市北区还将开展该片区沿河景观提升工程，郑州路片区有望崛起沿李村河岸的高品质新城区。因此，该地块引来多家争抢也就不足为奇。根据此前发布的信息，闫家山TOD核心区围绕青岛科技大学，集聚产业研发孵化功能，完善高品质居住及配套服务，打造为生态友好、交通便利、服务多元、学产研居融合的新材料科创城。未来将以TOD为核心，营造功能复合、多元场景的城市核心，打造地标级高品质商业商务综合体。
由于周边有着成熟的商业医疗和教育资源，目前房价在2．6万元／平方米左右。随着周边环境的日益改善，价格上存在进一步上涨的可能。
捷能地块
两家争抢溢价成交
闫家山地块出现熔断有些出人意料，而捷能中泰北地块因曾有过两次流拍的经历，所以不少人士对该地块成交结果略感担忧。然而，中海和华润两家房企在拍卖环节争相举牌，经过9轮竞争，最终被中海斩获，成交楼面地价9660元／平方米，溢价率1．9％，成交总价16．53亿元。
据了解，捷能中泰地块位于水清沟河以东、李村河以南、四流南路以西、唐河路以北的围合区域，紧邻地铁1号线胜利桥站。地块占地面积11．59万平方米，规划建筑面积约40．56万平方米，其中住宅规划建面约28．39万平方米。
回顾2022年集中批次供地中，该捷能中泰地块因无人出价遭遇流拍。5月31日是该地块第三次上市，之前两次的楼面价格分别为13990元／平方米、10500元／平方米，此次出让楼面地价再度调整，降至9480元／平方米，最高限价10902元／平方米，最高总价18．65亿元。由于地价再度下调后，给房企留出了一定的利润空间，所以各大房企拿地积极性明显提高，最终引来中海与华润的争夺。
◆价格预测：
根据规划，捷能中泰地块拟建设以大健康智慧型产业为核心，医药美妆、高端酒店、高品质居住于一体的综合项目。需要注意的是其中的SF1103－127－1地块占地面积为56960．3平方米，容积率3．53，出让部分规划地上总建筑面积为17．11万平方米；另外，该地块划拨建面3万平方米，用于配建公共租赁住房。SF1103－127－2地块9月11日进行了控规调整批前公示，由商住用地调整为二类居住用地，占地面积58925．40平方米，容积率降至3．2，规划户数从855户，调整为1692户。该区域不远处即是中海的另一个楼盘中海寰宇时代，目前售价在2．8万元左右。未来捷能地块的新建住房价格，可以通过这一价格作参考。
记者评论
从土拍看市场
今年首批次土拍圆满收官，拍卖过程中的多个“想不到”，让很多购房者表示已经看不清楚岛城楼市的未来走向。曾被很多人看好的张村河片区，而此次018号地块成交价格却未超过以往的底价。而不被大家看好的老四方片区，却引来了开发商的争抢，甚至多次流拍的地块最终还以溢价成交。对此，不少业内人士告诉记者，这正反映了眼下楼市“危中有机、机中有危”的现状。
先来说说张村河区域，高端楼盘扎堆，密度太高，未来去化压力肯定不小。而眼下，多个新开盘小区并未出现大家预测中的热销，无疑让开发商有了更多的顾虑。拿地过程中，开发商理性态度开始占据上风。而老四方片区，在城市更新中即将有大动作，开发商无疑对未来有了更好的预期。再加上闫家山地块体量不大，去化压力自然小得多，开发商也更愿意投入。
最后再来说说捷能地块，从商住用地调整为居住用地，导致规划户数增加，降低了开发成本。再加上地价下调，以及周边设施相对完善，相信，只要未来价格合理，同样可以满足打算留在市区居住的刚需族需求。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
