[摘要] 两部门调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率
8月31日，中国人民银行网站发布《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。而此前一天，广州和深圳双双官宣“认房不认贷”。业界人士兴奋地感叹：“今年‘金九银十’有戏了！”
7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》指出：为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。现就有关事项通知如下：
一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20％，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30％。
二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》有六项内容：
一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。
四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。
六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。
本通知自2023年9月25日起实施。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
据了解，广州在四个一线城市中打响“认房不认贷”第一枪，规定居民家庭不管是否曾有过房贷，只要在当地没有房产，就可享受购买首套房的信贷政策。深圳紧接着在同天晚上作出同样宣布。
据统计，目前还有北京、上海、重庆和厦门等12个一二线城市依然“认房又认贷”。过高的二套房购房成本，对需要置换房屋的刚需购房者带来极大限制。广深此举释放出明确政策信号，也令市场更加期待其他热点城市能紧随其后，全面放宽购房限制。
据了解，除了“认房不认贷”，中央部委过去一个月还通过各种措施释放利好信号，如延续实施换房退税优惠政策，表明上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制等。地方政府则加速楼市松绑步伐，浙江嘉兴全面取消限购措施，四川成都放宽购房资格，福建厦门也调降二套房公积金贷款首付比率……
在中秋和国庆日双节长假加持下，每年9月和10月是结婚旺季，看房购房者随之增多，房地产开发商也加大促销力度，因而成为传统销售旺季。但过去两年，“金九银十”不仅没能带动楼市回暖，反而愈发寒意刺骨。在一系列宽松政策护航下，今年的“金九银十”是否能重现昔日盛况，自然成为市场关注的焦点。 （本报记者）
