[摘要] 崂山张村河原大宇地块原定于9月8日也就是本周五拍卖，现中止。
据克而瑞数据统计，今年6月5日，青岛2023年青岛第二批次供地明细出炉，总共14宗，出让时间6月3日－9月3日之间，目前累计挂牌14宗，总建面约122万㎡。累计成交两宗，包括铁建广场旁1宗及城阳崇阳路一宗，总建面7．73万㎡。
截止目前，青岛一二批次累计供应商住用地超228万㎡，占2023年商住用地供地计划的50．14％。
8月17日，在青岛二批次供地计划，市北河西预制品厂地块及大水清沟地块挂牌入市，8月18日，张村河以北原大宇地块也发布出让公告。地块拍卖时间为2023年9月8日上午10：00。张村河南岸地块自去年供应以来成交4宗地，其中3宗熔断，海信5月30日获得018地块溢价率3．52％，此次是北岸首次供应。
9月4日10点41分时，崂山张村河原大宇地块宣布中止拍卖，地块原定于9月8日也就是本周五拍卖，现中止。
该地块在中止公告之前发布过补充公告，网上拍卖开始时间变更为2023年9月25日上午10：00，但中止公告在后，以中止公告为准。
中止的原因有很多，但创新高是该地块的痛点：一拿地总价高，体量大，开发周期长去化压力大；二起始楼板价高15100元／㎡，最高限价17365元／㎡，而北岸的海信璞悦当时拿地价格仅为10448元／㎡；三、商业比例高，27％的商业账难算；四、容积率高，达到3．27。
相比南岸的越秀＆青铁地王楼面地价21045元／㎡，海信君玺和崂山悦府成交楼面地价是18975元／㎡，海信以18220元／㎡斩获018地块，楼板价还是有点差距！
NO．1｜地块具体解析
崂山张村河原大宇地块位于张村河北岸，株洲路以南、新博路以西、规划长沙路以北、新茂路以东，占地面积约8．31万㎡，容积率3．27，商住混合用地，绿化率35％，建筑面积约27．17万㎡，其中住宅建面19．57万㎡，商服建面约7．32万㎡，据此前推介会介绍，地块住宅套数上限1450套。此外，划拨占地面积约4500㎡，建面2800㎡用于建设幼儿园，建成后与区教体局依据协议约定办理交接手续。
地块起拍楼面地价15100元／㎡，起拍总价40．6亿元，最高限价17365元／㎡，最高总价46．69亿元。
周边配套情况：
周边道路：北侧株洲路、西侧新茂路、东侧新博路正常通行，交通便捷；
教育方面：南向约500米为崂山区第四中学；
周边项目：东向约1000米为青岛国际创新园，北侧为正在建设中的青岛虚拟现实产业园、人工智能产业园。
整体而言，地块处在张村河水脉智城的重要位置，拥有得天独厚的生态河居资源，同时随着产业更新发展创造市场动能，带动周边交通、教育、商业等配套不断发展醇熟，该板块未来潜力可期。
NO．2｜地块开发价值
张村河片区对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区，依托张村河定位为“水脉智城”，生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城“五个城”为目标愿景，张村河未来将成为集高端产业、高端人群、高端配套为一体的城区。
1、土地市场
张村河片区对标上海杨浦滨江、深圳商务总部园区，依托张村河定位为“水脉智城”，生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城“五个城”为目标愿景，张村河未来将成为集高端产业、高端人群、高端配套为一体的城区。
据克而瑞不完全统计，南岸涉宅地主要集中豪宅聚集的松岭路西侧，这个区域按照2019年控规显示，仅剩下约5宗涉宅地，平均容积率2．82，总建面39．3万㎡，如果按照近三年热销户型170㎡，未来实际供应仅约有2311套，如果规划户型再大一些，供应只会更少。
据小编不完全统计，根据规划，北岸剩余可开发地块25宗，总占地89．3万㎡，总建面约在193万㎡左右。
自2018年以来，金家岭、海尔产业园及株洲路产业三个板块，共成交9宗商住用地。
而自去年至今，张村河板块总共供应4块地，海信、越秀＆青铁等竞拍，从土地成交现状来看，土地成交建面呈现抬头趋势，九子夺嫡、频频熔断，地王频现，这就是对张村河未来价值的最高认可，预示着未来的楼面价会越来越高。
随着土地供应逐步萎缩，张村河的土地价值不断攀升。
2、新房及二手房
由于6年来张村河南岸北岸仅供应成交了9宗地，区域项目一直比较少。从去年开始项目逐渐多了起来，但大多集中在张村河南岸。北岸项目较少，目前只有一。
地块所在的张村河北岸新房项目海信璞悦一个项目，在售面积段在118－154㎡，相对中端改善户型。价格在3．5万元／㎡左右。
中联依山伴城新房价格目前在2．5万／㎡左右，在售面积段86－126㎡，比较刚需。
二手房层面，项目较少，东北侧中联依山伴城价格在2．3万元／㎡左右。
大宇地块所在的北岸周边在售新房项目不多，待该地块开盘入市，按照正常去化流速，周边新房项目基本处于销售尾声，而周边二手房房龄较老，设计老旧，产品差异大，不会形成竞争，因此预判该地块入市之后，竞争压力不大。
NO．3｜出让条件
1．竞得人若非崂山区工商注册企业，须在签订《成交确认书》之日起30日内将公司注册至崂山区或在崂山区成立独立法人资格的全资子公司（子公司如有违反本拍卖出让文件、土地出让合同约定等违法违规行为，原竞得人和子公司股东应承担连带责任），并由其作为主体开发建设。
2．就海绵城市建设要求，执行《青岛市人民政府办公厅关于印发青岛市海绵城市规划建设管理办法的通知》（青政办发〔2020〕20号）及主管部门发布的技术导则等文件。
3．住宅小区智慧化配置执行《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》（鲁发改能源〔2020〕1254号）《关于进一步明确和落实住宅小区智慧化基础设施配置条件的通知》（青建发〔2021〕7号）等文件。
4．就小区养老服务设施规划、建设及移交管理执行崂山区民政局等部门《关于加强新建住宅小区养老服务设施用房规划、建设及移交管理的通知》（青崂民〔2021〕24号）等文件。其它配套按相关主管部门有关文件要求执行。
5．推进我市“交房即可办证”工作，具体按青岛市自然资源和规划局、青岛市住房和城乡建设局、国家税务总局青岛市税务局《关于加快推进“交房即可办证”便民服务常态化的通知》（青自然资规字〔2021〕65号）以及青岛市崂山区自然资源局、住房和城乡建设局、税务局、崂山规划分局《关于印发崂山区“交房即可办证”实施方案的通知》（崂自资字〔2022〕27号）等文件执行。
NO．4｜总结
张村河南岸海信君玺和华润的崂山悦府正在热销。现房青岛印象品及静山悦园持续销售，新盘越秀＆青铁和樾府即将开盘首发在即。海信018地块项目正在积极推进，张村河北岸的大宇地块也已经挂牌。
从南岸在售产品价格、面积段等来看，张村河无论南岸北岸，都已经步入改善时代。无论是从土地供应还是商品住宅成交都可以看出，低密产品已经成为当前楼市成交的主流。
所以，张村河已经正式进入卷品质阶段。
