[摘要] 房地产行业一系列调控“组合拳”打出，其背后的原因是什么？对“金九银十”及四季度青岛楼市将产生怎样的影响？
楼市新政
连日来，房地产利好新政不断涌现，如青岛的公积金首付降低比例、全国多地陆续执行“认房不认贷”、存量房房贷利率将下调等。房地产行业一系列调控“组合拳”打出，其背后的原因是什么？对“金九银十”及四季度青岛楼市将产生怎样的影响？
助推新房市场交易热度
连日来，房地产利好新政不断涌现。
8月28日，青岛“下调公积金首付比例”政策正式发布。新政明确了在青岛市非限购区域内，降低住房公积金贷款首付比例。对于购买家庭首套自住住房的，首付比例由30％降至20％，购买家庭二套自住住房的，首付比例由40％降至30％。
8月30日，广州发布通知，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。随后几日，深圳、北京、上海等城市也发布“认房不认贷”新政。
8月31日，央行发布消息，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施限购城市和不实施限购城市。这意味着，在实施限购的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30％和40％降至20％和30％，可以更好满足居民家庭住房需求。
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
9月4日，中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发通知，要求各商业银行迅速抓好落实关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，加快制定具体操作细则，做好组织实施。通知明确，青岛市各阶段首套商业性个人住房贷款利率政策下限均和国家政策下限保持一致。
记者了解到，8月，我国楼市总体仍处于下行阶段，百城新房价格环比现“四连跌”。据中指研究院9月1日发布的数据显示，今年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16176元，环比下跌0．01％，跌幅与7月持平。自今年5月份开始，百城新房价格环比已连续4个月下跌。
根据锐理数据统计，今年1－8月青岛共计签约商品房金额1442亿元、983．75万平方米、83233套。较去年同期销售金额下滑9．3％、面积下滑10．8％、套数下滑10％。其中，8月青岛商品房市场累计签约金额约127．06亿元，比去年同期下滑20．6％；签约面积约90．37万平方米，同比下滑13％；签约套数7448套，同比下滑15％。
对于今年以来的楼市行情，常年奔波在房地产一线的青岛链家商圈经理孙鹏总结说，今年1月到8月，青岛楼市整体呈现“休眠”状态，受购房需求集中释放影响，二、三月份成交量同比涨幅较大，但后续几个月成交态势回落，逐渐趋于平稳。二手房是楼市的晴雨表，孙鹏告诉记者：“从新房与二手房成交比值来看，今年比值再度缩小，青岛正在加快进入存量房时代。随着楼市利好新政密集出台，新房市场的受益或将大于二手房市场，二手房市场的交易热度有望波及新房市场。”
房企：机遇与挑战并存
楼市系列新政策的出台落地，对于开发商而言，既是机遇，也是挑战。锐理数据山东区域总经理刘元婧表示，一方面，此前战略布局直接影响能否享受到本轮政策红利，对于重仓一线城市的房企利好最为明显，原政策限制下被压抑的需求得到集中释放，销售业绩回暖苗头已现，现金流和资金状况得到优化，新一线城市的核心区位项目紧随其后，享受政策利好辐射；另一方面，想要迅速将“观望型”客户从竞争对手中抢过来，实现流速与利润的双赢，竞争压力仍然不小。
刘元婧分析，本轮新政组合拳，旨在促进一线城市刚需及改善需求释放，从而拉升整体楼市信心，进而促进楼市健康发展。“但是，回暖信号传导到青岛仍需一定时日，在看待新政对市场影响的时效和力度方面，建议大家保持一定的理性乐观态度。”
本报楼市观察员认为，青岛公积金以及存量房房贷利率新政的利好，将重新拉回本土楼市信心，尤其对青岛主城区核心板块的优质项目，将带来一定的刺激作用。譬如目前东李板块多个楼盘的热销，尽管离不开“价格战”的加持，但不能否认连日来系列利好新政的“推波助澜”。
市场小幅上扬可能性较大
利好新政频频，对于“金九银十”及整个青岛第四季度楼市，将带来怎样的影响？
锐理数据山东区域总经理刘元婧分析指出，金九银十作为传统销售旺季，叠加新政组合拳刺激，开发商营销频次和客户到访率相较于七八月将得到显著提升。综合分析来看，主城核心区项目热销有望带动整体市场热度回升，但市场分化的底层逻辑和客户竞争依旧存在。楼市盘整期间，客户在观望中变得更理性也更专业，对于企业的财务风险与交付口碑、产品设计品质、价格策略等方面综合考量，兼备“核心地段＋房企实力＋产品力升级”的明星项目依旧受改善客群青睐，此外现房、准现房对刚需刚改的吸引力更强。
下半年仅余4个月，本报楼市观察员分析，此轮政策包落地后，一线城市、部分新一线城市及省会城市市场相继迎来回暖，青岛自然也不例外。青岛下半年成交量有望回暖，其中核心区域热点板块将表现亮眼，外围区域则把握政策红利期加快出货。考虑到青岛近年来房价持续高位横盘，预计房价不会出现大幅上涨，市场持续分化态势下，结构性小幅上调可能性较高。对楼市观望者尤其是刚需来说，“金九银十”将是出手好时机。
李鹏飞
