[摘要] 9日下午2点，青岛市物业管理办公室主任于守贤做客“在线问政”，就“业主大会与业主委员会政策”相关问题，与网友在线进行了密切交流，热情解答网友提出的疑问
青岛市物业管理办公室主任于守贤做客“在线问政”
新闻网讯 “物业收费不合理怎么办？”“买了车位还要交车位费？”“业主大会和业主委员会如何组建？”9日下午2点，青岛市物业管理办公室主任于守贤做客“在线问政”，就“业主大会与业主委员会政策”相关问题，与网友在线进行了密切交流，热情解答网友提出的疑问。
业委会可选聘物业企业 车位使用费归全体业主共有
网谈刚开始，有网友提问：“现代封闭式管理的小区，投入少见效快，物业的入驻谁来安排，收费与服务不相配怎么解决？”于守贤说，按照《山东省物业管理条例》的相关规定，新建物业的建设单位应当通过招投标方式向社会选聘物业服务企业，中标企业与建设单位签订前期物业服务合同，合同中明确服务内容、服务标准、收费标准等。前期物业服务合同期满或业主大会提出终止前期物业服务合同的，业主委员会应当组织召开业主大会选聘物业服务企业。根据物业管理相关规定，业主委员会的成立、换届、日常监督指导工作由所在地的街道办事处负责。如果认为物业企业不作为，建议直接向所在地的街道办事处或区、市物业办进行反映，由其予以协调解决。
一位已经购买地下车位的业主，仍为每月向物业交车位费而苦恼。“为什么要收费，这样买和租还有什么区别？”于守贤回答道，根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十一条规定“住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或合法使用权属于全体业主的，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取；业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。车位使用费是指车位所有权人或合法使用权人将车位提供给部分业主或物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。”第二十二条规定“住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或合法使用权的车位，业主或物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费。
成立业委会需满足以下条件 解决公共问题可“业主投票”表决
那么，具备什么条件可以成立业主委员会？于守贤表示，根据《山东省物业管理条例》第二十八条规定“房屋的所有权人为业主。 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。”
关于业委会备案、换届问题，于守贤也给出相应解释。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向区、市物业主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案：（一）业主大会会议决议；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会委员名单和基本情况；（五）法律、法规规定的其他资料。 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处（镇人民政府）应当协调督促其移交。
“业主大会的召开应采取什么形式？”于守贤回答，业主大会筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
另外，当解决小区公共问题而做出必要决定时，可采取“业主投票”制度。于守贤说，业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。（记者 王爽）
温馨小提示： 如果您认为物业企业不作为，建议您可以直接向所在地的街道办事处或区、市物业办进行反映，由其予以协调解决。各区（市）物业办联系方式：市南区（88729207）、市北区（81631023）、李沧区（87639622）、崂山区（55557630）、城阳区（87968157）、黄岛区（86988589）、即墨市（89063033）、胶州市（82289216）、平度市（87352761）、莱西市（88401390）
