[摘要]
7月本是传统楼市淡季，加上今年楼市每况愈下，疲软之势无可厚非。但转眼进入月底，沉睡许久的青岛房地产市场似乎正渐渐苏醒过来
编者按：7月31日，沉寂了半年多的青岛楼市终于迎来了“重磅炸弹”：2014年8月1日零时起，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。
7月本是传统楼市淡季，加上今年上半年楼市每况愈下，继续疲软似乎已然成型。但转眼进入月底，沉睡许久的青岛房地产市场似乎有些苏醒过来。上周末，岛城4家开发商心照不宣地同时开盘，共谱一曲“四手联弹”，一场小型开盘潮让楼市久逢甘露，收效不错。于此同时，二手房市场回暖的迹象也十分明朗。
当楼市的“悄然”回暖遭遇“限购令”部分取消，时间被定格，当下青岛楼市的情况究竟如何？记者通过专访了解到，如今的青岛楼市是刚需热销带领市场抬头，改善房源略显“尴尬”、高端住宅降价出售已经成为了“普遍现象”……
传统淡季“杀出”一条血路 刚需产品带领市场先抬头
6月以来，开盘销售的信息越来越少，开发商“爽约”的消息越来越多，在形势不妙、蓄客量不达标前，他们绝不敢轻举妄动。上个周末，憋了许久的岛城楼市终于拨云见日、大胆地“开门迎客”，一场“假日开盘潮”重新回到人们视野当中。裕龙檀顶山、越秀星汇蓝湾、卓越蔚蓝群岛以及绿城诚园争相开盘，且各家战绩不俗。尽管四个楼盘分属不同片区，定位也不同，价格也有差异，但是能在传统淡季里杀出一条血路的秘诀只有一个：刚需产品，不仅要有刚需价、还要有刚需户型。
7月最后一个周末 青岛迎来了多家楼盘同时认购的开盘潮
7月26日，老四方新盘裕龙檀顶山在丽晶大酒店率先开盘，80-90㎡户型占总量的80%，现场置业者疯狂认购，不到2小时，开发商收了2.8亿。同一天开盘的白沙湾板块老盘卓越蔚蓝群岛四期，主推高层79㎡-89㎡、小高层86-118㎡户型，惠后价格在50万/套左右，当天去化338套。北客站附近，6988元/㎡低价入市的越秀星汇蓝湾，同样以超高的性价比引人眼球，开盘当天264套房源全部售罄。绿城诚园新品65-90㎡，在开盘当日也卖掉172套房源。不管你承不承认，从刚刚过去的这个周末来看，青岛楼市的刚需市场开始“火了”。
“能等的就等了，等不了了就买呗！”26日，李女士选房成功后长嘘一口气，她告诉记者：“最需要房子的永远是刚需，和我一起进场摇号的有4个人，3个和我一样都看上了80多平的套二，剩下那一个是买120㎡套三的。摇号一开始，你就看出来了，猴急站起来的、伸脖子看号的一定是刚需家庭，就那个买大户型的不急不慢地，‘能摇上就买，摇不上算了，反正家里有房也不着急住。’”
同批上市境遇天差地别 改善产品成了“后妈”、尴尬没人要
与刚需户型一比，改善户型所处的境地就比较尴尬了。拿上周刚开盘的几个楼盘来说，当刚需户型遭到疯抢之时，改善型房源成了“后妈”养的，尴尬没人要。裕龙檀顶山定位打造城市综合体，产品多样化，除了刚需房源以外，120-132㎡改善户型也是必备的，与刚需户型批量式销售不同，132㎡的“土豪”户型鲜有人问。卓越蔚蓝群岛号称是城阳“谷底之价”、刚需盘，尽管均价才6字头，80万就可以买120㎡套三，不及市北的套一价，但遭到“疯抢”的仍是刚需户型。
同批上市刚需“遭疯抢”改善房“鲜有人问” 甚至出现“0成交”
作为西李沧为数不多的生态居住楼盘，阳光香蜜湖入市时间算长的，从2011年开始一直卖到现在。今年春节以来，阳光香蜜湖陆续推出了一批大户型房源，面积在120-145㎡之间，虽然价格不高均价才在8500元/㎡，但是去化量不理想。根据青岛克而瑞监控数据显示，仅7月一个月之内120-144㎡户型才卖出3套房源。无独有偶，理工大学旁的中高端楼盘万科大学里7月“零成交”，户型偏大且单一，90㎡两居和140㎡三居，刚需不买账。
高端楼盘普遍“卖不动” 海景二手房降70万不是“新鲜事儿”
俗话说好马配好鞍，高大上的不动产才是土豪们身价、地位的象征。但是谁曾想到，专门面向挥金如土的土豪出售的高端楼盘竟然也“愁卖”。在记者调查走访的几个岛城大高端楼盘之中，销售情况均不理想。香港中路的华润中心悦府算是比较少见的“优等生”，7月签约8套房源，120-144㎡成交3套，200-250㎡成交5套。麦凯乐对面的鲁商中心首府也差强人意，7月售出4套140-200㎡房源。崂山的远洋风景120-180㎡户型，7月卖出2套。
而前海高端地产“新秀”深蓝中心的情况就不容乐观了。去年12月开盘就打着“超高层豪宅”的旗号，首开两栋42层和48层塔楼，260-460㎡，均价7万元/㎡，顶层复式18万/㎡令人咂舌。尽管开局很高调，但截止到今年5月，深蓝中心一共才卖出5套房子，1套/月的节奏，随后6月、7月连续“零成交”。与其相隔不远的、由“青岛小哥”黄晓明代言的竟品楼盘海逸天成，与深蓝中心成绩“不相上下”，7月业绩为“0”。
不光新盘如此，高端二手盘也令人揪心。青岛市链家地产市场部分析师孙旭表示：“时至今日，持有高端住宅的卖家按耐不住了，可以接受降幅普遍在房屋总价的10%左右，如果住宅总价在200万元到300万元之间，议价范围可以在20万元到30万元之间，十分诱人。”随后，孙旭向记者举例说明，高端楼盘降价求成交已经不是什么新鲜事儿了。海安路和海口路的澳门花园一处180㎡跃层复式楼，房主5月29日的报价485万，经过三次降价后，现在415万就可抛售，降价高达70万。海青路鲁信未央花园163㎡复式，也从挂牌价580万降到510万，整体降70万求成交。
【后记】
当下市场，低总价的刚需盘确实十分占优势。青岛克而瑞分析师栾泽奖在受访时表示，尽管刚需的购买不是特别强，毕竟他们的买房需求等不了。但是对改善和投资客来说，“买涨不买跌”的大有人在，由于需求并不急，他们的观望期较长。此外，高端楼盘置业者购买力最强，但这部分群体毕竟占少数，去化相对慢是理所当然的事情。
栾泽奖分析称，“虽然楼市有回暖迹象，但是这个何时能够完全回归健康发展的轨道上仍很难说，在放贷慢、融资难没有改变的背景下，走量快跑仍是下半年各家房企的目标，刚需产品一定是赢得下半年战役的‘秘密武器’”。
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