[摘要]
青岛楼市施行了长达3年之久的限购政策在本月告别舞台，自8月1日开始局部“松绑”。黄岛区、城阳区(含高新区)新房二手房放开限购政策
编者按：青岛楼市施行了长达3年之久的限购政策在本月告别舞台，自8月1日开始局部“松绑”。黄岛区、城阳区(含高新区)新房二手房放开限购政策，其余四区套型面积在144平方米以上的住房放开限购，144平方米以下住房则继续执行限购政策。
取消限购的消息一出，整个青岛楼市仿佛是瞬间乌云散尽，暖场行为频现。然而，在告别了短暂的新政兴奋期后，不少置业者却并未直接出手。贷款限制、各类税费、高居不下的房价仍是摆在限购松绑后大家购房道路上的羁绊……
【羁绊一】限购“松绑”贷款还“紧”着 利率“优惠潮”很难来临
青岛限购放开了，你打算买房吗？对于记者提出的这个问题，不少受访市民表示还要看“贷款的脸色”。一直未把户口落在青岛的韩先生在市南区八大湖有一套80平米的住房，是2009年贷款买的，一直想再次置业换个大面积新居，但总被限购政策制约。这次面对限购松绑利好，他竟决定继续等待。
“限购政策放开是我这几年最期待的，这次青岛取消部分限购，市区144平以上的不再受限制，我读到这则新闻的时候激动的立刻准备去看房。”韩先生描述道，“可去过售楼处和工作人员交谈后，我却泄了气，由于商贷是认房又认贷的，即使我可以在青岛主城区购买144平方米以上的大户型不再受限购，但银行还是默认我为二套房，不仅首付要60%以上，利率还要进行上浮，这样算一下是我目前的经济条件完全不能负担，换大房的梦想又要先被搁置了。”
青岛限购“松绑”房贷还紧着
与韩先生类似境遇的置业者还有很多，而在当前的金融政策下，他们多数人选择了继续观望。8月初记者在对青岛市面银行利率执行情况调查了解发现，各家涉及房贷业务的银行，目前首套房贷利率都在执行基准利率，二套房大部分都是在基准利率的基础上上浮10%。目前五大国有银行的政策仍维持不变，但已有3家股份制银行降低了首套房利率，从几个月前的上浮10%降至基准利率。另外还有两家外资银行对于首套房贷利率有较小优惠，但均维持在9.5折左右。
那么，今年后半年青岛房贷走势如何呢？银行业内人士分析，除非下半年有明确的政策指导，否则银行大面积松绑房贷利率的可能性不大。“银行是商业营利机构 ，必须考虑到成本和利润问题。”一家股份制银行个金部负责人孙青那说，如果央行真的希望各家商业银行能够优先满足首套房贷需求，必须拿出相应的政策对住房贷款这一块进行补贴或者刺激。
【羁绊二】二手房交易税费繁多惊人 取消指导价中介费明年或走高
二手房交易税费繁多惊人
除了房贷所带来的巨大经济压力，二手房高昂的税费也让不少刚刚逃离限购枷锁的人群再次望而却步。“我是计划在石老人买套二手别墅的，但之前一直被限购，如今终于逃出了那个怪圈，却真正了解到买二手房要负担的高昂税费，真不是一笔小费用，有点觉得不划算了。”张女士称。
张女士所说的高昂税费，是青岛所有二手房买家都要面临的问题。 据了解，目前青岛二手房房屋买卖过程中需要缴纳的税费主要包括三大税种和部分小税费，其中三大税种分别是个人所得税、契税和营业税，其他税费包含印花税、登记费、手续费、公证费等等。其中法定买方需要缴纳的税费是评估费、契税、登记费、手续费、印花税、公证费和中介费，卖方需要缴纳的是营业税、个人所得税、手续费、印花税、中介费。中介工作人员表示，虽然税费划分较为明确，但目前市场上实际是交易税费其实都由买方承担，由于部分税种是按成交总价的百分比收取，购买别墅等高端物业所面临的压力自然不小。
不仅如此，从明年开始，青岛房地产经纪服务收费标准将不再实行政府指导价，而是实行市场调节。2014年7月30日，青岛市物价局下发“关于放开部分商品和服务价格的通知 ”，将自2015年1月1日起放开房地产经纪服务收费标准，实行市场调节。业内人士分析，这意味着明年开始，二手房交易佣金或将进一步高走，买房成本会增大，而对于张女士这样想买别墅等高端物业的人群，面临的支付压力或更加繁重。
【羁绊三】房价仍处高位 高存量区域或有降价“突破口”
纵观青岛5年楼市发展，各类新政风起云涌，而然在变幻莫测下保持恒定的，就是人们对于房价的惊叹：“房价还是太高了，短期内买不起。”如今，虽然部分放开限购政策已经在青岛执行，但高昂的房价仍是挡在置业者买房路上的“一道坎儿”。
根据最新一期的中国房地产百城价格指数，7月青岛新建住宅均价连续第二个月下跌，但最终定格至9556元/㎡，虽下跌了0.96%，但仍处高位。实际上，青岛主城区房屋售价早已突破了“万元大关”，市南已接近3万元标杆，而市北1.5万/平米以下也难觅好房，李沧全线过万，同时城阳主城区、西海岸中心等区域楼盘售价也节节攀升。在这种背景下，刚需置业者买房压力着实不轻。
虽然今年以来楼市低迷，不少楼盘挂出了“甩卖”“钜惠”等醒目标语，但多数项目仅执行送家电、免物业费等小恩小惠，售价并未“真摔”。那么，青岛限购政策放开后，未来房价会有怎样的变化呢？
多位业内人士认为，这次青岛楼市限购局部“松绑”，从长期影响来看，未必会带来新盘房价上涨，毕竟房屋购买需求还在增加，房屋开发成本也在上涨。恰恰相反的是，放开限购之后，存量较大的区域，开发商最可能的选择继续通过价格的优惠来吸引购房者。二手房售价方面，青岛链家市场研究部分析师孙旭认为，限购部分放开后，改善型房源入市会在短时间内拉动岛城二手房均价产生一定上浮，但整个价格线仍以平稳为主，不会出现明显的下降。（记者 于灏源）
