[摘要] 回顾金水路7年的改造历程，亦是李沧全域“大变样”的时期，而金水路沿线的楼市发展，亦是李沧楼市发展的缩影。
日前，青岛市区继香港路之后的第二条东西交通大动脉——金水路，除个别匝道未开通外，实现了主线贯通。全长12.2公里的金水路，作为李沧区“一极两轴三区四带”中的商务产业带，串联起了西部交通商务区、中部现代商贸区、东部生态商住区三大板块，架起了沧口、李村及东李的直线通道。回顾金水路7年的改造历程，亦是李沧全域“大变样”的时期，而金水路沿线的楼市发展，亦是李沧楼市发展的缩影。
金水路东段——东李楼市从无到有 房价“大起大落”
资料显示，金水路拓宽改造工程分两期进行。其中一期工程为308国道至滨海公路段，于2008年开工2009年底完工。就在这一时期，青岛成功申办2014年世界园艺博览会，选址李沧百果山，拉开了东李巨变的大幕。
李沧东部32平方公里区域内原有25个城中村，大规模‘两改’自世园会申办成功后开始启动。位于金水路一期工程起点位置的侯家庄、佛耳崖、麦坡三个社区率先启动改造，大鳄房企绿城集团最终接手该项目并推出宏大的“造城”计划，规划打造280万平方米的绿城•理想之城成为东李楼市的开篇大作。
当年的东李，正是受制于交通与主城区的割裂，加上旧村容貌、环境破坏，很少有人会想在那里买房。 “2008年我去考察理想之城的时候，周边的道路全是土路，朋友都劝我不要在这买房，买了没法住。结果谁也没想到，几年的功夫，周边的道路、环境就能有翻天覆地的变化，房价更是蹭蹭的往上涨。”绿城业主高先生告诉记者，2008年绿城•理想之城首次开盘，项目推出的花园洋房均价约为7500元/㎡，小高层约5800元/㎡。如今该项目推出的洋房新品，均价达到18500元/㎡，高层均价达12000元/㎡。
绿城之后，金水路贯通的东李楼市迎来第一波爆发式增长，万科、和达等大批房企相继入驻，住宅大盘在东李金水路两侧“扎堆”布局。据悉，世园会前期及举办时期，东李住宅均价保持在万元线以上，部分高档小区价格达到了15000元/㎡左右，堪比市南西部和市北新都心；动辄上千万的别墅产品更是比肩市南崂山。
世园会闭幕后东李瞬间陷入“消沉期”，“后世园时代”让很多置业者开始质疑东李的高房价及发展前景。今年初，世园会重新调整为世博园再度“开张”，东李楼市再度“火了起来”，开发商也闻讯赶来。
2014年年底，金水路旁上臧炉房2大旧村改造项目共计8幅地块一起拍卖，最终被和达及卓越以超过32亿元的价格购得，刷新了青岛单次土地成交额纪录。此后，海尔、万科、新城等多个新项目布局金水路沿线。众多新盘并没有延续高房价走势，海尔博悦兰庭、和达璟城、卓越皇后道、新城香溢紫郡及万科生态城二期均采用“低价入市”策略，它们中大多数以均价“不过万”的价格开始重新“瓜分”东李住宅市场。
